經(jīng)過連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，居高不下的房價終于出現(xiàn)松動,，許多城市的樓盤開始大幅降價銷售。隨之而來的是,，一些前期購房者看到自己用血汗錢堆起的樓房“縮水”,，紛紛向開發(fā)商提出“補(bǔ)償”甚至“退房”要求。在訴求不能得到滿足的情況下,，便選擇打砸售樓處等過激行為借以泄憤,。網(wǎng)上將這種因房價下調(diào)而引發(fā)的鬧事行為稱之為“房鬧”。
市場經(jīng)濟(jì)條件下,，包括購買或出售住房在內(nèi)的各種買賣行為,，不僅要遵循公平交易原則，同時又必須信守承諾,。所以,，無論對買方還是賣方而言，也無論是協(xié)議達(dá)成之后價格上漲還是下跌,，交易各方都必須履約而不得反悔,，任何無視契約、撕毀協(xié)議的主張和行為都不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С�,。正因為如此,，幾乎所有的地方政府面對“房鬧”給出的態(tài)度都是“不干預(yù)”，社會輿論也對這種無視市場規(guī)則的行為報以鄙夷的態(tài)度,。
然而值得關(guān)注的是,，在那些“房鬧”的參與者中，相當(dāng)部分是通過現(xiàn)行的住房預(yù)售制度購得住房的,。他們已經(jīng)交了房款,，眼瞅著自己買的房子在“縮水”，卻還不知道什么時候才能拿到鑰匙,，于是便引發(fā)了這部分人心中的不滿乃至參與鬧事,。用他們自己的話說，“如果房子已經(jīng)住上也就認(rèn)了,�,！笔聦嵥坪跻灿∽C了他們的辯解，因為“房鬧”者中很少有通過現(xiàn)房或二手房市場購得住房的,。
面對這一現(xiàn)實,，在對那些參與“房鬧”的前期購房者們進(jìn)行教育和勸導(dǎo)，要求他們遵守契約精神的同時,，又不能不對現(xiàn)行的住房預(yù)售制度進(jìn)行一番檢討,。其實，住房預(yù)售制度一開始就是為開發(fā)商設(shè)計的,，實行這一制度的初衷就是為了給開發(fā)商提供融資便利,，認(rèn)為當(dāng)時房地產(chǎn)業(yè)尚處于成長發(fā)育階段,，期望通過這一制度促其盡快成長起來。正是這樣一種初衷,，決定了這項制度在設(shè)計上很難做到科學(xué),、合理和公平。它實際上等于把房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險全部推給了購房者和商業(yè)銀行,，是一種單邊的風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制,，對于購房者來說原本就不公平。
在這種不公平的住房銷售制度下,，開發(fā)商與購房者簽訂的大都是格式化的霸王條款,。即使在這樣的條款下，最終不是房屋面積不足,、會所和附屬設(shè)施不齊,，就是開發(fā)商不遵守交房時間和交房應(yīng)具備的條件。由此引發(fā)的購房者與開發(fā)商之間的糾紛和矛盾從來就沒有停息過,，甚至在雙方爭執(zhí)過程中也出現(xiàn)過“房鬧”的過激行為,。所以說，“房鬧”其實是住房預(yù)售制度的產(chǎn)物,，只要實行這種不科學(xué),、不合理、不公平的制度就無法避免“房鬧”的發(fā)生,。只不過是在房價處于上升和賣方市場的情況下,，大多數(shù)購房者都會采取默認(rèn)的態(tài)度罷了。然而一旦房價下跌,，前期購房者就不會再保持沉默,，“房鬧”現(xiàn)象便會蔓延開來。而且那些參與“房鬧”的前期購房者,，往往不是拿房價下跌說事兒,，而是以開發(fā)商未能兌現(xiàn)合同為由要求“退房“或“補(bǔ)償”。
市場經(jīng)濟(jì)條件下的住房既可以滿足居住需求,，具有消費品屬性,；也可以用作投資投機(jī)，具有資本屬性,。滿足居住需求，主要應(yīng)通過現(xiàn)房銷售制度,，這樣才不至于讓購買住房的消費者遙遙無期地等待,。
而住房預(yù)售制度或者說期房制度，則更能滿足投資投機(jī)的要求,，因為它不僅為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了融資便利,，也給市場炒作提供了條件,，可以將住房的遠(yuǎn)期合約像期貨一樣拿來炒作，如香港的“炒樓花”,。這樣一來無疑會加大房地產(chǎn)泡沫,，并帶來巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。
因此,，國外很少有國家實行商品住房的預(yù)售制度或期房制度,，即使實行，也都加以嚴(yán)格的規(guī)范和限制：一是國外對住房預(yù)售市場有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度,，只有那些信譽(yù)高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)才可以進(jìn)入,，而且通常不超過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，但我國卻是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以進(jìn)入預(yù)售市場,。二是國外的住房預(yù)售制度是按照工程進(jìn)度分期交付房款的,，不允許超越工程進(jìn)度預(yù)收，而我國一次收多少,、怎么收完全由開發(fā)商說了算,。三是國外的預(yù)售款都是由第三方來保管，而我國則全部歸到了開發(fā)商的賬戶上,。四是國外在住房交收時都由第三方嚴(yán)格驗收,，而我國則是開發(fā)商向購房者的直接交接。正因為這樣一些差異,，所以在國外即使房價下跌,，也不會像我國這樣出現(xiàn)“房鬧”。
我國有關(guān)部門也注意到國內(nèi)的住房預(yù)售制度存在某些弊端,，并采取了一些治理措施,。但從實踐看收效甚微，這次房價下跌過程中“房鬧潮”的出現(xiàn),，就說明了以往的治理效果并不理想,。
其實，即使我們能夠像有些國家那樣,，對商品住房的預(yù)售做到嚴(yán)格規(guī)范,，其審核、監(jiān)督等過程中過高的管理成本也未必符合中國國情,。而且,，實行這一制度的初衷是為的扶持當(dāng)時處于成長發(fā)育階段的房地產(chǎn)業(yè)，可如今的房地產(chǎn)業(yè)已然成為強(qiáng)勢產(chǎn)業(yè),，這樣的支持政策和制度規(guī)范理應(yīng)退出才是,。更重要的是，為了保證國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運行和維護(hù)社會安定,，也不能再讓這樣一種偏頗的制度繼續(xù)制造“房鬧”了,。
