|
溫家寶總理近日在廣西南寧考察時說,，目前房地產市場調控和保障性住房建設正處于關鍵時期,，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果,。他希望各地方政府應重視保障性安居工程建設中的三個問題,，保證建設資金的投入,，提高規(guī)劃和設計的水平，盡快建立完善法規(guī),，真正改善中低收入家庭基本居住條件,。總理這一表態(tài)表明,，在政府的施政綱領中,，住房不再是富裕階層的專享權利，而是惠及大眾的民生工程和陽光工程,。
筆者以為,，中國的房地產市場歷經多次艱難的調控，正從簡單的量變進入深刻質變的過程之中。過去,，房地產商只把注意力集中在先富起來的那部分人,，小眾富裕人口的高端奢華享受是其最大追求，“為富人建房”就是業(yè)界主導性的商業(yè)法則,，品質的高低更多體現(xiàn)為價格的高低,。結果，房價攀升節(jié)節(jié)走高,，但建造成本卻相對固定,，于是乎，一本萬利甚至無本萬利的暴利,，催生了百富排行榜上因房而富,、因房而貴的諸多超級富豪。
不斷抬升的高房價,，滿足了“新貴階層”財富保值增值,，也吸引了炒房客趨之若鶩投機盈利,，卻深深傷害了中低收入家庭遮風擋雨的基本住房需求,。蜂擁而入的投機和投資因素交叉作用，把房價的非理性增長推向了風險凝聚的極致,，同時,，則把高位購房人打入了為房奔波而難以解脫的“房奴”境地；也把工薪階層推入了望房興嘆,、一輩子難以圓夢的“死胡同”,。
終于，保障性住房建設把關注點聚焦到了民生疾苦上,，政府在資金和政策層面的強力保證,，使得今年以來房地產調控成效顯著。尤其是,，經過前兩次的試驗和探索,，房地產調控漸漸走向了實質層面。因為抓住了保障房供給這個影響價格的中心環(huán)節(jié),，堅挺異常的高房價開始趨于疲軟,，房地產市場只漲不跌時代正在成為過去時。這也說明,，市場經濟條件下,，無論是房地產商，還是國有壟斷企業(yè),，誰要是忽視民眾購買能力,，誰要是漠視大眾消費需求，最終都會遭受市場無情的淘汰，以及消費者集體選擇拋棄的懲罰,�,？梢姡柟谭康禺a市場調控成果何其重要,。
今年3月,，筆者應邀參加一個高端論壇時，提出過兩個現(xiàn)在看來很有前瞻性的觀點：中國經濟“去房地產化”,；房地產內部“去杠桿化”,，并分析認為大力培育文化產業(yè)將成為新的支柱產業(yè)，是從物質到精神找準中國經濟發(fā)展新動力的突破口,，替代和消除房地產拆遷導致的社會和諧問題,。
具體而言，中國經濟“去房地產化”,，這是由調整經濟結構,、轉變增長方式和進行產業(yè)升級三大歷史任務所決定的。如果房地產這個過往多年的支柱產業(yè)巋然不動,，經濟結構調整就很難從根本上徹底完成,，國民經濟產生革命性歷史變革將不可能成為現(xiàn)實；如果不改變鋼筋水泥稱雄這種低層次,、粗放式,、能耗巨大的生產格局，精細型,、低能耗,、高技術含量的生產方式就無法成長起來，實現(xiàn)經濟增長方式的轉變最終將是一句空話,；如果不搬除房地產“一業(yè)獨大”這個資金密集的“攔路虎”,，
“百業(yè)興旺”的資金需求只能不斷失血，實現(xiàn)產業(yè)升級就會因為道路曲折而遙遙無期,。
更進一步,，房地產內部“去杠桿化”，則由寬松貨幣政策穩(wěn)健化,、積極財政政策保守化和地方收入來源稅收化三大政策趨勢所決定,。這主要有三個原因。第一,，貨幣政策轉型,，是經濟轉型的首要前提。如果貨幣政策依然寬松,、或者向支柱產業(yè)定向寬松,，那么寬裕的資金供給,，自然會大幅度流向房地產業(yè)，延續(xù)和催生房地產泡沫走向危險程度,，甚至房地產業(yè)的高回報又會吸納更多實業(yè)資本,，經濟運行的不平衡性將更加嚴重。而越是滯后經濟的調整期,，經濟轉型的絕對難度和成本將越來越高,。第二，4萬億刺激計劃之后,，積極的財政政策的邊際效應已逐漸下降,，期待財政政策繼續(xù)積極去發(fā)揮超常作用，實在已是很不現(xiàn)實了,。第三,，房地產的支柱產業(yè)地位被動搖和淡化，意味著地方政府收入,，尤其是買地性土地收入銳減,，都會導致地方政府財政收支困難。作為主要的補償機制,，文化大發(fā)展大繁榮帶來的收入可以解決地方政府稅收收入問題,。
可是，由于今年不僅相當一部分人誤判了房地產的走勢,，連房地產內部的大型房地產商也幾乎毫無二致地錯判貨幣政策收縮的烈度和強度,，以至于喪失了主動跑量回籠貨款的有利時機,，遂造成了資金供給異常緊張的格局,，一些企業(yè)不得不以高利貸苦度難關，這非但導致建房成本大幅度提升,，而且還陷入了資金斷裂,、甚至被迫降價也滯銷的囚徒困境。
繼第二套房貸款利率上浮之后,，首套房貸利率眼下也開始上浮了,。在筆者看來，這正好是房地產內部去杠桿化的政策表現(xiàn)形式,，如果只是簡單將其視作金融機構房價預期下降而對房地產風險溢價上升的追求,，那就是看不到中國經濟去房地產化的轉型實質。
經濟未來要走上良性發(fā)展的路徑,，離不開兩種驅動和兩大轉變,。第一，內需驅動,，從儲蓄到消費,。包括了讓居民能有錢消費,，讓居民有錢敢消費和讓居民有錢會消費等幾個方面。第二,，財富驅動,，從國富轉向民富。這需要把就業(yè)放在優(yōu)先發(fā)展的位置,，把提高居民收入放在最為核心的位置,，把社會保障體系建設放在著力推進的位置。本次考察中,，溫總理一直在詢問就業(yè),、物價和社會保障等情況，正好體現(xiàn)的是財富驅動中民富的重要性,。
筆者以為,，如果房地產市場在多次調控的作用下出現(xiàn)了拐點，那應該是中國經濟轉型發(fā)展的契機,。而經濟轉型已難以從經濟內部找到突破方向,，只能在內部奠基礎，練內功起步的同時,，從外部來尋找解決人內心浮躁感的途徑,。而在大力推進文化產業(yè)為國民經濟支柱的過程中，我們當能尋求到凝聚精神,、提升心智的最大核心價值,。
|
