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毫無疑問,，目前,，房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。一方面如脫韁野馬般猛漲的房價(jià)開始出現(xiàn)合理回落趨勢,；另一方面,，由于限購政策的限制，許多城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了交易的冰河期,。如何采取更加精確的調(diào)控措施,，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，是當(dāng)下各級政府部門亟需破解的一大難題,。
綜觀過往采取的調(diào)控措施,，基本上都是在戶籍限購上做文章。應(yīng)該說,，如脫韁野馬的房價(jià)已經(jīng)得到初步有效控制,，這些措施功不可沒。但要想最終根治樓市沉疴，讓樓市向健康,、合理的方向發(fā)展,，則需要各級政府把握機(jī)會，適度調(diào)整策略,，對樓市進(jìn)行更加科學(xué)和精確的調(diào)控,。
首先，盡快進(jìn)行一次全國性的住房普查,。很難想象,，對于房地產(chǎn)這樣關(guān)系到國計(jì)民生的領(lǐng)域，宏觀調(diào)控多年,，竟然還沒有開展過一次全國性的住房普查,，即使是以省或直轄市為范圍的住房普查也從來沒有開展過。與之相反,，全國性宏觀調(diào)控措施已經(jīng)出臺了不計(jì)其數(shù)的版本,。“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”這樣的真理,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域失效的后果,，就是“盲人騎瞎馬，夜半臨深池”式的危險(xiǎn),。宏觀調(diào)控在尷尬中走向?qū)擂�,，也是再正常不過的結(jié)果。
第二,，加大保障性住房建設(shè)投入,，這一點(diǎn)無論政府、開發(fā)商還是民間大眾,，都已達(dá)成共識,，無需展開贅述。值得強(qiáng)調(diào)的是,，必須吸取過去經(jīng)濟(jì)適用房的教訓(xùn),。對于兩限房和公共租賃房，不符合條件的保障性住房申請者,，必須加以嚴(yán)格甄別,，一旦發(fā)現(xiàn)作假騙取者，應(yīng)該通過司法手段加以嚴(yán)懲,，而不僅僅是曝光和收回了事,。
違法成本極低而收益極大，從而變相鼓勵(lì)了大家作假,。這是過去經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)種種弊端的根源所在,。不對騙房者加以嚴(yán)懲,，可以想象，在兩限房和公租房社區(qū)內(nèi),，很快就會出現(xiàn)寶馬奔馳橫行,，中介四處攬房源出租的亂象,。
第三,，對于買房人，無需限購,，而應(yīng)限炒,。對于已有2套住房的家庭，從現(xiàn)在起,，5年內(nèi)不得出售任何住房,；該家庭在購買第三套住房時(shí)，銀行不給予按揭貸款支持,，需要全款支付,；對已經(jīng)有3套甚至3套以上的家庭，在購買新的住房時(shí),，銀行也不給予按揭貸款支持,，并且該家庭5年內(nèi)不得出售任何住房。只要如此,，龐大的買房大軍中,，誰是真正的買房自住者，誰是真正的炒家,，立竿見影,。我們知道炒房者的兩個(gè)基本特征：一是善于利用銀行貸款杠桿，一是快進(jìn)快出,。沒有炒家敢把房子壓在在自己手上超過5年或者更長,，尤其是在當(dāng)前中國政府已經(jīng)旗幟鮮明地要根治房地產(chǎn)市場的沉疴之時(shí)。
不少專家學(xué)者用所謂“剛需”理論來證明市場供不應(yīng)求是房價(jià)飛漲的原因,。實(shí)際上,，真正的剛需，除了滿足經(jīng)濟(jì)學(xué)上“有需求”和“有支付能力”兩個(gè)條件之外,，還要滿足一個(gè)最基本的條件,，那就是把房子當(dāng)做使用功能為居住的商品，而不是金融投資品,。拋卻住房的基本商品屬性,，卻去大談什么住房的剛需，對公眾進(jìn)行不負(fù)責(zé)任甚至是別有用心的誤導(dǎo),，這就是很多所謂的專家學(xué)者被百姓怒斥為“磚家”,、“叫獸”的原因所在。
第四，為了體現(xiàn)房地產(chǎn)的民生功能,，對首套房按揭首付,，可降至10%，甚至可以由政府貼息,。對于真正需要買第一套房,，并且是用來自住的人，銀行可以考慮按揭首付比例降低到10%,，政府也可以考慮為他們提供信用擔(dān)保和補(bǔ)貼部分利息,。從市場供求關(guān)系角度講，限炒能夠?qū)⒊捶空呲s出市場,；降低家庭首套房按揭貸款,，政府貼息的措施又能降低真正需求者的入門門檻，使得商品住宅市場更加理性和凸顯重視民生,。
首付降至10%的首套房銀行貸款風(fēng)險(xiǎn),，要比炒樓者從銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)小得多。道理很簡單,，這些人是真正用自己的血汗錢來買房和還銀行貸款,，但凡還有一點(diǎn)點(diǎn)努力的可能，他們是不會放棄自己辛苦打拼積攢多年才買來的惟一一套房子的,。
第五,，鼓勵(lì)投資非住宅型房地產(chǎn)。比如商鋪,、寫字樓,、工業(yè)廠房等。要想根治當(dāng)前樓市問題,，必須面對投資者手中的資金投向的問題,。對于投資者，不僅要限炒住宅,，還需要政府出臺政策引導(dǎo)他們將資金投向能夠產(chǎn)生實(shí)質(zhì)財(cái)富的領(lǐng)域,。住宅商品屬于消耗性商品，其產(chǎn)生的社會財(cái)富與價(jià)值主要體現(xiàn)在交易與出租環(huán)節(jié),，而過多的交易與出租不但不產(chǎn)生新的實(shí)質(zhì)財(cái)富,，反而抬高了大眾的使用成本；而商鋪,、寫字樓,、工業(yè)廠房等，同樣是不動(dòng)產(chǎn),，但因?yàn)槭褂霉δ苁墙?jīng)營或者生產(chǎn),，可以給社會提供更多的就業(yè)崗位,，還可以在使用過程中貢獻(xiàn)更多的GDP，以及為政府帶來更多的稅源,。將投資者引導(dǎo)向這種可持續(xù)發(fā)展的投資領(lǐng)域去,，則于國有利，于民有利,。
因此,，可以出臺相關(guān)政策，對投資商鋪,、寫字樓,、工業(yè)廠房的投資者,，給予銀行貸款,、稅收減免（因?yàn)樯虡I(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目投資前幾年收益普遍不明顯）等支持�,？紤]到此類不動(dòng)產(chǎn)大多具有體量大,、不易分割的特點(diǎn)，可以考慮鼓勵(lì)推出商用不動(dòng)產(chǎn)信托等金融產(chǎn)品形式,，來降低投資者的投資門檻,。而且此類投資的專業(yè)性更強(qiáng)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)代為投資理財(cái),，更容易幫助投資者控制投資風(fēng)險(xiǎn),，保障投資收益。當(dāng)然,，不管你情愿與不情愿,，房地產(chǎn)炒作投機(jī)的暴利時(shí)代，終究是要過去了,。
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