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步入夏天,，全國(guó)樓市死氣沉沉,，除了碧桂園、恒大等少數(shù)企業(yè)的個(gè)別樓盤(pán)仍在續(xù)寫(xiě)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日熱銷(xiāo)的神話外,，基本上沒(méi)有什么亮色可言了,。樓市調(diào)控政策不放松，但也沒(méi)什么新招了,，限購(gòu)神馬的,，吵得兇，地方諸侯不樂(lè)意,，不可能大規(guī)模推行,。分析一下國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑的成交量和均價(jià)吧。
1至7月,，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積52037萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)13.6%，增幅較1至6月提高0.7個(gè)百分點(diǎn),，較去年同期提高3.9個(gè)百分點(diǎn),。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.9%,，辦公樓增長(zhǎng)9.9%,，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)19.3%。商品房銷(xiāo)售額28852億元,，同比增長(zhǎng)26.1%,。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)24.5%,，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)27.4%和37.8%,。接下來(lái)，隨著供應(yīng)量的放大,，以及越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)行促銷(xiāo),，需求也將隨之出現(xiàn)一定程度的釋放，估計(jì)商品住宅成交量將有所上升,；另外,，部分產(chǎn)權(quán)式保障房的成交量保持增長(zhǎng)。預(yù)期今年全年商品住宅成交量仍將保持10%左右的正增長(zhǎng),。
7月份,，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積7618萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降33.7%，同比上升17.8%,。7月12日,，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議中提出：“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施�,！狈康禺a(chǎn)調(diào)控依然從緊,，購(gòu)房者的觀望情緒有所增加，加之7月為淡季,，預(yù)期9至10月,，隨著開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量的增加和促銷(xiāo)力度的加大，商品房成交量將明顯回升,。
通過(guò)換算商品房成交面積和成交金額,，可知成交均價(jià)。1至7月,，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲11.0%,，較去年7.5%的全年漲幅明顯上升，較1至6月上升1.1個(gè)百分點(diǎn),；其中,，住宅成交均價(jià)同比上漲10.3%，較1至6月上升1.2個(gè)百分點(diǎn),，住宅成交均價(jià)繼續(xù)回升,；辦公樓成交均價(jià)同比上漲15.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲15.5%,，可見(jiàn)，盡管非住宅成交價(jià)格漲幅有所收窄,，但是漲幅仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅價(jià)格漲幅,，反映出在住宅價(jià)格受到抑制的同時(shí)，商辦類(lèi)物業(yè)的價(jià)格呈快速上漲之勢(shì),。商品住宅成交均價(jià)漲幅擴(kuò)大,，與調(diào)控目標(biāo)不相協(xié)調(diào)，不過(guò)其中有翹尾因素,，二是均價(jià)概念,，更具參考價(jià)值是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。預(yù)期今年全年商品房成交均價(jià)將出現(xiàn)5%至10%的正增長(zhǎng),。
關(guān)于7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,，我認(rèn)為，會(huì)議的主要目的是警告地方政府不要放松調(diào)控,，是對(duì)“國(guó)八條”的重申和強(qiáng)調(diào),，并非新一輪調(diào)控的開(kāi)始，下半年限購(gòu)、限貸,、限價(jià)等政策難以放松,，但地方政府仍有暗自松動(dòng)的可能性。至于各界關(guān)注的限購(gòu)升級(jí)問(wèn)題,，我認(rèn)為,，僅有少數(shù)三線城市有可能加入限購(gòu)陣營(yíng)，數(shù)量不會(huì)超過(guò)20個(gè),，甚至有可能不了了之,。另外，在歐債危機(jī)升級(jí)和標(biāo)普調(diào)降美國(guó)主權(quán)評(píng)級(jí)形勢(shì)下,，全球資本市場(chǎng)一片低迷,，全球經(jīng)濟(jì)金融將受到負(fù)面影響，這也會(huì)促使中國(guó)貨幣政策提前出現(xiàn)松動(dòng),，預(yù)計(jì)屆時(shí)房地產(chǎn)政策也會(huì)局部松動(dòng),。總之,，我依然堅(jiān)持上個(gè)月的觀點(diǎn)：在樓市持續(xù)降溫,、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國(guó)價(jià)格漲幅趨緩,、少數(shù)城市價(jià)格微跌等綜合情況下,，政策面進(jìn)入密切觀察期，重在落實(shí)已有政策,，“政策底”隱約可見(jiàn),。
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