關(guān)于限購令進一步升級的預(yù)期,，似一團烏云壓在業(yè)已冷風(fēng)颼颼的樓市上空,。老百姓希冀借此迎來降價潮,，住建部忙活著調(diào)研,、擬定名單,，那些房價上漲偏快尚未限購的地方政府心懷忐忑,，業(yè)界則以預(yù)測哪些城市將加入限購行列為樂,。在近八年的房地產(chǎn)調(diào)控史上,，恐怕只有“90/70”政策（編者注：該政策2006年5月提出,即新建住宅項目的戶型比,，套型建筑面積為90平方米以下的戶型須占整個項目70%以上）和房產(chǎn)稅有如此魔力了,。
第一個想到限購措施的人，可稱為天才，如果想要將此政策持續(xù)100年,，這人一定是個瘋子,。世界上嚴(yán)格實行限購住房政策的，恐怕只有韓國,。上世紀(jì)70年代初,，韓國政府推行“一戶一宅”購房制度，一個家庭只允許購買一套住房,。需要注意的是,，其政策背景是：隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，城市人口急劇增長,，住房嚴(yán)重短缺,，房價快速上漲。其限購的根本目的,，是在房子不足的情況下,，先滿足居民的基本需求，其中由政府供應(yīng)的一般都是兩室一廳的小房子,。
而當(dāng)前我國情況是：全國城鎮(zhèn)住房私有率高達89%,幾乎為全球最高,。在部分城市實行限購的主要目的是抑制房價過快上漲，打擊投資投機性需求,。顯而易見,，如果說韓國當(dāng)年實行限購屬于“中藥”，需經(jīng)十幾年才能慢慢緩解全社會居住困難,，那么我們現(xiàn)在的限購屬于“西藥”,，樓市降溫、房價平穩(wěn)或下跌,、投資投機需求撤退,，即可“鳴金收兵”。
問題在于,，房價回歸和限購升級一樣“難產(chǎn)”,。最早在2010年4月“國十條”中提到：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施,，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù),，其后只有北京限購。后來房價沒跌,。于是2010年9月,，多部委新政要求：房價過高、上漲過快,、供應(yīng)緊張的城市須限購,。其后超過20個城市限購,。后來樓市量價齊升。實屬無奈,，今年1月“新國八”要求：各直轄市,、計劃單列市、省會城市和房價過高,、上漲過快的城市要從嚴(yán)限購,。至今43個城市限購。
應(yīng)該說,，自2月份以來,，全國主要城市成交量皆出現(xiàn)明顯下滑，價格漲幅持續(xù)回落,，實行限購城市效果好于非限購城市,，房價正向下跌“拐點”邁進。若能保持這一態(tài)勢,，調(diào)控效果將越來越明顯,，偏偏在這個關(guān)鍵時間段，少數(shù)城市忍受不了市場低迷的“寂寞”,，暗地里嘗試放松限購,。因此招致7月國務(wù)院常務(wù)會議的鞭策：已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二,、三線城市也要采取必要的限購措施,。
短期看，預(yù)計少數(shù)城市也會限購,，但中央精神的核心,，仍是強調(diào)已限購城市切莫放松。隨著調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn),，預(yù)計明年將有部分城市放松或取消限購,。長期而言，政府重在構(gòu)建住房供應(yīng)的“雙軌制”：逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系,�,！笆濉逼陂g，全國計劃新建3600萬套保障性住房,，加上已有存量房,，將占全國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的20%以上，而2010年年底,，覆蓋面還只有約7%,。基本上可以認為,，至2015年末,，我國將基本建成保障性住房體系和商品房體系,，形成“兩條腿”協(xié)調(diào)走路的良性格局。屆時,，包括限購在內(nèi)的諸多限制性政策,，多數(shù)都會退出,。
但這也不是說此后再沒必要對商品住宅市場進行調(diào)控,。商品住宅具有一定投資品屬性。對短線投機性需求,，將會長期抑制,，但應(yīng)少用限購這種行政手段，而要多用經(jīng)濟手段,，如增加住宅持有環(huán)節(jié)稅負,，開征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，完善資本利得稅等,。