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近期,，關(guān)于二三線(xiàn)城市限購(gòu)的討論越來(lái)越多,。持支持的觀點(diǎn)認(rèn)為,，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅并不遜于一線(xiàn)城市,，某種程度上是因?yàn)橐痪�(xiàn)城市限購(gòu)之后,，炒房資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市,，所以限購(gòu)很有必要,；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)是標(biāo)桿，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)只是“估值修復(fù)”而已,，限購(gòu)并不能解決問(wèn)題,。
本月12日國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議指出，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖 ,、調(diào)控力度不放松,，除進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)原有調(diào)控政策外，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也采取必要的限購(gòu)措施,。這一基調(diào)被普遍認(rèn)為是樓市調(diào)控加碼的信號(hào),。隨后，7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況”，6月份仍有44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈環(huán)比上漲趨勢(shì),，漲幅較大的城市有鄭州,、長(zhǎng)春、濰坊,、洛陽(yáng),、新鄉(xiāng)、淄博,、蘭州,、吉林、聊城,、煙臺(tái)等,，均為二三線(xiàn)城市。
客觀來(lái)講,，二三線(xiàn)城市近期房?jī)r(jià)漲幅確實(shí)驚人,。相對(duì)于一線(xiàn)城市而言，二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)更是嚴(yán)重脫離了老百姓的收入水平,，購(gòu)房成為大多數(shù)人遙不可及的夢(mèng)想,。這里面，有跟漲的因素,，也有長(zhǎng)期以來(lái)大家對(duì)房?jī)r(jià)的誤解,。跟漲的道理很簡(jiǎn)單，與股市所謂的價(jià)值洼地類(lèi)似,，最終市場(chǎng)會(huì)熨平所有的洼地,，這是比價(jià)效應(yīng)使然。譬如說(shuō)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)均值為2萬(wàn)元,，二線(xiàn)城市1萬(wàn)元總行吧,，三線(xiàn)城市5000元也說(shuō)得過(guò)去，這就是購(gòu)房者的心理預(yù)期,，房?jī)r(jià)就在無(wú)聲無(wú)息中大踏步上漲了,。
應(yīng)該看到，房?jī)r(jià)一直以來(lái)都不是由成本決定的,，這就是為什么觀察地價(jià)的變化,，對(duì)于預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)沒(méi)有任何參考意義。另一個(gè)誤解,，房?jī)r(jià)也不是由老百姓的收入水平?jīng)Q定的。這也是為什么無(wú)論從租售比,、月供比,、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)中，找不到與其它國(guó)家可比性的原因。那么,，房?jī)r(jià)是由什么決定的呢,？房?jī)r(jià)肯定還是受供需關(guān)系的影響，但主要還是少數(shù)高收入人決定的,。這與買(mǎi)機(jī)票完全不一樣,，坐在同一架飛機(jī)上，機(jī)票的價(jià)格卻不完全相同,。房?jī)r(jià)有點(diǎn)類(lèi)似于股市中的集合競(jìng)價(jià),，少數(shù)高收入者確定下來(lái)的房?jī)r(jià)，卻要所有購(gòu)房者承擔(dān),。
因此,，對(duì)于二三線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題，不應(yīng)該按照一線(xiàn)城市來(lái)對(duì)待,。首先,，一線(xiàn)城市高收入者較多，普通老百姓只能接受較高的房?jī)r(jià),。而且,，一線(xiàn)城市土地供給有限，不可能從供給上有大的突破,。雖然保障房有助于滿(mǎn)足普通老百姓的住房需求,，但從根本上解決不了一線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。一線(xiàn)城市二手房和一手房成交比例顯著高于2:1,，就是很好的例子,，說(shuō)明什么呢？說(shuō)明投機(jī)需求太旺盛,，因此,，限購(gòu)是有道理的。二三線(xiàn)城市則不同,，少數(shù)高收入者決定了房?jī)r(jià),，讓大部分普通老百姓去承擔(dān)，顯然不合理,。
那么,，應(yīng)如何破解二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)問(wèn)題？第一,，差異化二三線(xiàn)城市住宅產(chǎn)品供給,。少數(shù)高收入者，住高檔的房子,，哪怕房?jī)r(jià)與一線(xiàn)城市接軌都無(wú)所謂,。大部分老百姓住普通商品住宅，價(jià)格與收入水平接軌。這是有實(shí)現(xiàn)可能性的,，為什么呢,？因?yàn)槎�(xiàn)城市土地供給充分，政策應(yīng)更多從供給角度出發(fā),，緩解供需矛盾,。不能因?yàn)樯贁?shù)高收入者的投機(jī)需求，就通過(guò)限購(gòu)來(lái)打擊大眾的住房需求,。
第二,，差異化首套房與多套房房貸政策。不可否認(rèn),，二三線(xiàn)城市也存在投機(jī)炒房需求,，只不過(guò)不及一線(xiàn)城市。在一線(xiàn)城市,，多套房的擁有者,，可以憑租金完全覆蓋月供，甚至略有盈余,，僅靠提高首付比例限制杠桿,，顯然是不夠的。二三線(xiàn)城市普遍租金水平較低,，這給差異化的房貸政策提供了靈活空間,。只要控制住杠桿，適當(dāng)提高持有多套房的信貸成本,，足以抑制住本不太旺盛的投機(jī)需求,。
第三，保障性住房不可或缺,。不能因?yàn)橐痪�(xiàn)城市房?jī)r(jià)偏高,，對(duì)保障房的需求就更迫切。二三線(xiàn)城市同樣面臨低收入群體的住房問(wèn)題,。增加二三線(xiàn)城市保障房,、廉租房的供給，顯然是抑制房?jī)r(jià)的良方,。
整體來(lái)看,，要解決二三線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，供給端的政策要顯著優(yōu)于需求端,。畢竟那里的高收入者還不夠多,，投機(jī)氛圍還不夠濃。如果能適當(dāng)引導(dǎo),，形成差異化的住宅產(chǎn)品市場(chǎng),，那么,，二三線(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)還是能降下來(lái)的。
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