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今年1月“新國八條”出來后，極度看空市場者甚眾。筆者當(dāng)時認(rèn)為，就全國而言，全年房屋成交量和成交價格不會明顯下跌,。
近日，一線上市房企的業(yè)績可以說明一些事實(shí),，驗(yàn)證一些預(yù)判,。萬科、保利,、金地,、中海等11家地產(chǎn)龍頭都已披露5月業(yè)績，銷售金額共計542億元,，較4月明顯回升,。其中，萬科和保利5月銷售金額分別同比增長76%和132%,，1-5月銷售金額分別同比增長87%和82%,。而且，具有標(biāo)志性的數(shù)字是,，萬科1-5月銷售額已超過500億元,，今年繼續(xù)超千億基本成定局。
想必很多人會迷惑不解：今年以來房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴(yán)厲,，樓市呈降溫之勢,，地產(chǎn)巨頭緣何仍在大步前進(jìn)？其實(shí),，透過這一現(xiàn)象,，可以發(fā)現(xiàn)幾點(diǎn)對研究中國樓市有價值的論據(jù)或推測。
首先,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加劇分化,，優(yōu)勝劣汰進(jìn)程提速，強(qiáng)者更強(qiáng)。2004年以來,，伴隨著持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控,，很多中小企業(yè)項目減少、經(jīng)營萎縮,，在招拍掛的土地市場中,，基本上沒有能力獲取新增用地。在市場低迷的2008年和今年,，少數(shù)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓項目或股權(quán),，已退出這個行業(yè)。與此同時,，大企業(yè)集體發(fā)力,，企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張,，尤其是一線陣營中,，保利、恒大,、綠城,、綠地、中海等皆瞄著萬科的“老大寶座”,。
其次,，龍頭房企促銷跑量模式正在改變市場生態(tài)環(huán)境。龍頭企業(yè)銷售業(yè)績逆勢飄紅,，暗含兩層意思,。一是優(yōu)質(zhì)企業(yè)具有較強(qiáng)的品牌號召力，在淡市中仍能集聚有限的市場需求,，這與他們長久以來堅持提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān),；二是部分龍頭企業(yè)采取以價換量、促銷跑量的模式,，更注重資金回籠,、可持續(xù)發(fā)展，反倒是很多中小企業(yè)喜歡追求單個項目的利潤率,，死不降價,。近期全國賣得火爆的樓盤，基本上都是恒大,、中海,、碧桂園、保利,、萬科,、綠地等企業(yè)開發(fā)的,。比如，南京碧桂園項目,、深圳中海項目,、恒大多個城市的項目等，開盤當(dāng)天招致幾千人排隊,，成交幾百,、幾千套房子。
再次,，三季度促銷樓盤增多,，將引致部分城市房價微跌�,！靶聡藯l”出臺后,，70個城市房價指數(shù)仍在上漲，但漲幅持續(xù)回落,。市場中促銷樓盤逐漸增多,，然而促銷幅度并不明顯，5%左右是主流,。而那些開盤爆熱的品牌開發(fā)商的樓盤,，促銷力度較大，實(shí)際售價比市場價或該樓盤預(yù)期售價下調(diào)10%-20%,。但相當(dāng)多的樓盤,，基本上沒有優(yōu)惠措施,。當(dāng)然,，一般都賣不動。在三季度政策不放松,、企業(yè)資金鏈緊張的情況下,，預(yù)計促銷樓盤將持續(xù)增多，從而使部分城市（尤其是一線城市）房價出現(xiàn)短暫性下跌,。不過,，市場規(guī)律同樣表明，那些開盤熱賣的樓盤,，再推后續(xù)房源時,，折扣將有所減少，因?yàn)槠髽I(yè)已探明了需求方的心理價位,，同時也符合樓盤“低開高走”的普遍規(guī)律,。
最后，今年全國樓市數(shù)據(jù)不會太差,�,！靶聡藯l”出臺后，許多專家預(yù)期今年房屋成交量將降20%-50%不等，價格將跌10%-50%不等,。實(shí)際上,，不排除個別城市會出現(xiàn)這種大幅調(diào)整的情況，但全國整體上難以顯著下調(diào),。5月龍頭房企業(yè)績向好的原因之一,，是他們的項目大多分布于二三線甚至四線城市。在東部一線城市樓市低迷之際,，其他多數(shù)城市并未像2008年那么低迷,。東方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上,，中小企業(yè)發(fā)愁龍頭企業(yè)紅火,。今年我國樓市將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)上差異顯著、總體上趨于平穩(wěn)的格局,。以國家統(tǒng)計局新建商品房口徑為準(zhǔn),，筆者依然堅持年初的判斷：2011年相比2010年，成交量和成交價基本保持穩(wěn)定,。在此前提下,，小跌非意外，小漲亦正常,，大漲大跌難露臉,。
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