隨著房產(chǎn)調(diào)控新政的步步緊逼,，一向“不差錢”的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸感受到了陣陣寒意,，對銀行貸款之外的融資渠道也越來越倚重,。不過,，來自法院的數(shù)據(jù)顯示，每逢“銀根”卡緊,，房企各種“擦邊球”融資手法也呈現(xiàn)多樣化，融資糾紛案件趨于多發(fā)。專家提醒,，房企應(yīng)充分認(rèn)識到為融資“鋌而走險”的風(fēng)險，相關(guān)部門在樓市調(diào)控過程中應(yīng)加強對房企融資行為的監(jiān)管,。
受經(jīng)濟環(huán)境和政策調(diào)控影響,，我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來呈現(xiàn)出“波動發(fā)展”態(tài)勢。來自法院的數(shù)據(jù)顯示,，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加碼,，房地產(chǎn)企業(yè)融資案件收案數(shù)量也呈增多態(tài)勢。
比如，上海市第二中級人民法院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2000至2010年間,，該院共受理非涉外房地產(chǎn)企業(yè)融資糾紛一審案件561件；分階段看,，2002年至2005年,，相關(guān)案件占企業(yè)融資糾紛案件的比重呈下降態(tài)勢，由33%下降至7%,。而2006年至2010年,，相關(guān)案件占企業(yè)融資糾紛案件的比重有所回升，2006年至2008年期間基本保持在14%以上,，2009年及2010年則均超過25%,。
上海市二中院金融庭庭長潘云波介紹，隨著民間資本,、股市直接融資,、企業(yè)債權(quán)以及境外熱錢等進入房地產(chǎn)市場，銀行借貸不再是房地產(chǎn)企業(yè)唯一的“輸血管”,，房企融資糾紛也不再局限于單一的金融借款合同糾紛,，一些典當(dāng)融資糾紛、民間借貸糾紛,、信托融資糾紛等新型案件也不斷出現(xiàn),，呈現(xiàn)多樣化趨勢。
而中小房企由于資金實力差,、經(jīng)營操作欠規(guī)范等原因,，更容易成為主要涉訟對象。上海二中院的數(shù)據(jù)表明,，中小企業(yè)涉案數(shù)量占房地產(chǎn)企業(yè)融資糾紛案件總量的比重超過80%,。
上海市二中院發(fā)布的《2011房地產(chǎn)審判白皮書》還指出，由于訴訟特別是上訴相對于糾紛產(chǎn)生的滯后性,，目前因這一輪房產(chǎn)調(diào)控所產(chǎn)生的糾紛并不多見,，但2011年此類案件數(shù)量將會有所上升。
2010年至今,，銀行信貸政策不斷緊縮,，房企融資面臨不小沖擊。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中,，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%,；而企業(yè)的自籌資金達26705億元,，增長達48.8%,。統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，隨著“最嚴(yán)格的調(diào)控”在2011年繼續(xù)深入推進,，房企自籌資金在房企資金來源中的比重繼續(xù)上升,。
在資本市場融資受阻、自有資金風(fēng)險日益加大的壓力下,，不少房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托融資,。不過，潘云波提醒,，對信托融資的倚重有可能成為引爆房地產(chǎn)企業(yè)自身危機的“導(dǎo)火索”,。一旦房地產(chǎn)形勢轉(zhuǎn)向，這一風(fēng)險可能在兩到三年內(nèi)集中顯現(xiàn),，屆時信托類融資糾紛或?qū)⒚黠@增多,。
與此同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)為跳出資金不足的困境鋌而走險,，“非法集資”浮出水面,。
[案例]一家房地產(chǎn)公司因住宅開發(fā)銷售毛利率偏低、經(jīng)營資金未及時回籠等原因,，資金嚴(yán)重匱乏,。為破解資金困境，其法定代表人直接或指使他人以建設(shè)大酒店為由,，許諾每月支付0.83%至12%的高額利息,，向周某某等200余人籌集資金共計1.4億余元，以民間借貸之名行非法集資之實,。法院發(fā)現(xiàn)表面的融資糾紛實為非法集資后,，立即將該起案件移送公安機關(guān)立案偵查。
法院方面還介紹,，在銀行收緊銀根時,，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會為騙取銀行貸款煞費苦心。有的采取脅迫,、欺詐等方式取得關(guān)系人的身份證,，“制造”出房屋買賣協(xié)議，到銀行騙取房屋按揭貸款,；有的購買外來人員身份證或直接使用假身份證,，進行“虛假按揭”或“私貸公用”。法院警示,，一旦經(jīng)濟形勢出現(xiàn)波動,，或監(jiān)管部門對銀行發(fā)放的房貸規(guī)模進行控制,，房地產(chǎn)企業(yè)騙取貸款的一些問題可能會相繼出現(xiàn),。
| |
調(diào)控樓市應(yīng)加強房企融資監(jiān)管 |
“預(yù)售款,、貸款、信托融資……”不少房地產(chǎn)企業(yè)為了舉起“資金杠鈴”,，在融資創(chuàng)新的道路上漸行漸遠(yuǎn),。面對一些房地產(chǎn)企業(yè)“變質(zhì)”的融資苗頭，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成建議,，應(yīng)做好動態(tài)監(jiān)測,，及時防范，在調(diào)控樓市的同時加強“錢市”監(jiān)管,。
上海市第二中級人民法院副院長高長久建議,，房地產(chǎn)的有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的動態(tài)監(jiān)測，建立健全風(fēng)險預(yù)警機制,，對房地產(chǎn)企業(yè)定期或不定期地進行資信和風(fēng)險評級,，對銀行貸款、信托資金,、預(yù)售房款等做到專戶保管,、專款專用,、全程監(jiān)控,，防止資金被挪用帶來的市場風(fēng)險。
此外,，業(yè)內(nèi)人士還提出預(yù)防“爛尾樓”后遺癥的建議：由房地產(chǎn)企業(yè)按銷售額的一定比例繳納資金,，或者從房地產(chǎn)稅收中提取一定比例的資金設(shè)立房地產(chǎn)風(fēng)險基金，在地方獨立設(shè)立基金公司負(fù)責(zé)運作使用,，由當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)監(jiān)管,。一旦產(chǎn)生“爛尾樓”項目，房產(chǎn)商逃逸或破產(chǎn)時,，可以運用該筆基金收購中小業(yè)主或相關(guān)勞動者等個人債權(quán),，從而將債權(quán)集中于法人機構(gòu)。
法院還建議,，有關(guān)部門應(yīng)出臺相關(guān)政策法規(guī)引導(dǎo)民間資本走向陽光化,，對職業(yè)“高利貸人”，如放貸人為個人的,，吸收其入股小額貸款公司,，如放貸人為公司的，可將符合條件的公司轉(zhuǎn)為小額貸款公司,。同時,，監(jiān)管部門要加強管理和協(xié)調(diào)，合力打擊高利貸,、非法集資等各種非法民間融資活動,。