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繼去年12月起全國105個重點城市需及時上報“高價地”后,，國土資源部對地價的監(jiān)控即將升級,。近日，國土資源部向各省,、市,、區(qū)國土部門下發(fā)函件，要求需上報異常交易地塊的城市范圍,，擴大到全國所有縣級及以上城市,，凡出現(xiàn)異常的地塊，必須在2日內上報。（《新京報》5月31日）,。
嚴密監(jiān)控地價異動,，目的在于遏制地價虛高勢頭，進而阻止房價過快上漲,�,！靶聡畻l”出臺后，住建部明確表示將對房價過快上漲的地方政府進行問責,，國土資源部也嚴令各地不得出現(xiàn)新的“高價地”,。不過我以為，沒有新的“高價地”誕生,，并不意味著房地產用地成本真正下降,。國土資源部加強對各地土地交易的價格監(jiān)測固然很有必要，但要真正促使房價下降,，重心不在于行政權力的威懾,，而在于土地財政的轉型。
以目前的技術手段,，監(jiān)測地價異動并非難事,。但很顯然的是，地價的高低取決于市場供求關系,，而不是監(jiān)測的嚴密,。要真正形成穩(wěn)定乃至降低地價的機制，應當從供求關系入手,。時下,，一些地方為了規(guī)避“高價地”，紛紛嘗試“限地價,，競配建”的供地模式,。這種住建部和國土資源部積極倡導的供地模式，一舉解決了保障房的用地和資金難題,。但做做算術題就會發(fā)現(xiàn),，開發(fā)商的拿地成本，并不會因為地方政府刻意規(guī)定地價上限而降低,，因為開發(fā)商分攤到配建保障性住房的支出,，必將攤入商品住宅的成本。在相當程度上,，這就是“高價地”隱退但“樓王”仍創(chuàng)新高的原因,。
純粹從經濟人角度看，對于“限地價,，競配建”的供地方式,，無力購房的困難群體是歡迎的，因為這樣能夠盡快實現(xiàn)保障性住房的夢想,。開發(fā)商的態(tài)度是消極的,，因為這種方式給公眾的印象是地價降了而房價未降，但這種消極不會太強烈,，因為房地產開發(fā)的利潤空間固然與土地成本密切相關,，但與何種方式拿地關系不大。地方政府的態(tài)度是中性的,，因為這種方式贏得了良好的社會評價,，卻必須支出更多的土地收益。在保障性住房壓力大且問責風險高的背景下,，地方政府會樂于推廣“限地價,，競配建”的土地出讓方式。一旦上級政府對保障性住房的要求不再嚴格,，這種方式很可能遭遇冷落,，高地價又將水落石出，裸身上岸,。
就實質而言,，地價是不是畸高，不應該以整個地塊的價格為標準,，而應該以商品房單位面積中的地價成本為標準,。舉例而言，如果甲地塊保障房的配建比例足夠大,，與相鄰的不配建保障房的乙地塊相比,，即使甲地塊的出讓價格與乙地塊不相上下，商品房單位面積中的地價實際上已經畸高了,。這種隱蔽的地價異動,，遭罪的不會是開發(fā)商、政府與無力購房的困難群體,，而是那些有一定收入?yún)s又收入不高的“夾心層”,。
真正防止地價虛高，應當把目標定位在商品房單位面積中地價的實際下降,。這需要地方政府轉變饑餓供地的市場手段,，增加商品房用地的供應總量，更需要放棄對土地財政的迷戀,，把促進地方經濟發(fā)展的著力點放在培育壯大產業(yè)上,。當然，這是一個需要假以時日的艱難轉型,。這個過程可能會很痛苦,，但已無力回避，也不應無限期拖延。
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