在一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度趨緩,，調(diào)控政策的效果初步顯現(xiàn),。照這樣的趨勢(shì)看,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有降,，房地產(chǎn)市場(chǎng)年內(nèi)會(huì)出現(xiàn)五重分化,。
第一,，房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售和價(jià)格出現(xiàn)區(qū)域分化,。
中指研究院“主要城市住宅市場(chǎng)交易情況”顯示，今年4月全國(guó)主要城市中有六成成交面積環(huán)比下降,，多個(gè)城市跌幅接近或超過(guò)30%,，即使環(huán)比上漲的城市，成交量也在低位盤(pán)整,。購(gòu)房者觀(guān)望氣氛增加,，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。從供應(yīng)看,，主要城市市場(chǎng)供應(yīng)普遍增加,，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比逐漸達(dá)到均衡，市場(chǎng)逐漸向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向,。從價(jià)格看,，中指研究院“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，4月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,，北京等十大城市平均價(jià)格環(huán)比上漲0.13%,，十大城市價(jià)格環(huán)比漲幅小于全國(guó)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅。
由于一,、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高,，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)了大部分居民的可承受范圍，并且受“限購(gòu)”等調(diào)控政策影響更大,，在密集調(diào)控政策的持續(xù)作用下,，北京、上海等重點(diǎn)城市樓價(jià)在年內(nèi)或有10%左右的降幅,。從成交量看,，雖然下半年新房將大量入市，一,、二線(xiàn)城市成交量會(huì)有所恢復(fù),，但同比仍然下降。三,、四線(xiàn)城市受“限購(gòu)”政策影響較小,，資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的配置意愿仍然較強(qiáng)的情況下房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，成交量也將同比上升,。
第二,，建筑市場(chǎng)新開(kāi)工和竣工增速出現(xiàn)分化,。
新開(kāi)工面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，一季度房屋新開(kāi)工面積達(dá)到3.98億平方米,，同比增長(zhǎng)23.4%，增速比去年同期大幅回落,。這一方面是由于去年新開(kāi)工面積基數(shù)較高的原因,，另一方面也顯示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看淡房地產(chǎn)后市，逐漸降低了新開(kāi)工的速度,。
由于從新開(kāi)工到竣工需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段,，房地產(chǎn)供給存在著一定滯后期。去年新購(gòu)?fù)恋睾托麻_(kāi)工面積較多,，大部分新開(kāi)工項(xiàng)目到今年下半年將陸續(xù)竣工,，因此施工面積和竣工面積在去年年底開(kāi)始上升，今年一季度竣工面積1.28億平方米,，同比增長(zhǎng)15.4%,，比去年一季度增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。估計(jì)竣工面積同比仍會(huì)上升,，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將迎來(lái)一個(gè)高峰,。
第三，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源出現(xiàn)分化,。
解析一季度房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu),，國(guó)內(nèi)貸款占比持續(xù)下降；包括定金預(yù)收,、個(gè)人按揭貸款以及應(yīng)付賬款在內(nèi)的其他資金來(lái)源占比平穩(wěn),；利用外資和自籌資金占比上升。而從同比增速看,，除利用外資同比增長(zhǎng)速度較快外,，其他融資方式同比增速有所回落，特別是銀行貸款,、定金和個(gè)人按揭貸款增速大幅回落,，個(gè)人按揭貸款量甚至同比下降。定金和個(gè)人按揭貸款增速回落,，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)交易并不活躍,，市場(chǎng)處在僵持階段。此外,，銀行融資渠道收緊,，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向以外資和自籌資金方式融資,。
第四,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生分化,。
根據(jù)申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)的統(tǒng)計(jì)，在滬深股市124家上市開(kāi)發(fā)商中,，一季度有69家開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)同比下降,，55家開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)同比上升，59家開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金同比下降,，65家開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金同比上升,。而從存貨看，則有91家開(kāi)發(fā)商存貨同比上升,，這顯示開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售速度下降,。從償債能力看，54家開(kāi)發(fā)商流動(dòng)比率上升,，而70家開(kāi)發(fā)商流動(dòng)比率下降,。未來(lái)開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況取決于存貨銷(xiāo)售的回款能力和融資能力，在這方面大型開(kāi)發(fā)商更具有優(yōu)勢(shì),，而中小型的開(kāi)發(fā)商資金壓力更大,，開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況將繼續(xù)分化。
第五,，土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交面積出現(xiàn)分化,。
中國(guó)指數(shù)研究院的“土地月報(bào)”顯示，4月土地供應(yīng)量上升,，成交量大跌,，住宅用地推出價(jià)格和成交價(jià)格均呈顯著下跌趨勢(shì)。眼下,，地方政府推地十分謹(jǐn)慎,，為完成今年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量的指標(biāo)，各地政府遂在4月加大了推地力度,。
開(kāi)發(fā)商們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度也非常謹(jǐn)慎,。“土地月報(bào)”顯示,，土地成交價(jià)格和溢價(jià)率普遍下跌,，住宅用地表現(xiàn)更為明顯。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)先指標(biāo),，土地市場(chǎng)成交低迷,、溢價(jià)率降低，明白無(wú)誤顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處在下降周期中,。
溫家寶總理“五一”期間在視察保障房建設(shè)工地時(shí)首提“把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)”,，顯示了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定不移的決心，市場(chǎng)各方因此認(rèn)定，中期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)退出,。而如果下半年通脹水平能按預(yù)期回落,，也將大大有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格合理的下調(diào),。而從長(zhǎng)期看,，要從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要改革地方的土地財(cái)政,，全面開(kāi)征房地產(chǎn)稅,、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，這是為地方政府提供穩(wěn)定收入,，抑制土地價(jià)格急劇上漲,，抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)資源公平有效配置的有效方法,。