高房價問題不僅是房地產(chǎn)市場本身的扭曲,，也是影響中國未來可持續(xù)發(fā)展和國家經(jīng)濟(jì)安全的重大問題。當(dāng)前中國房地產(chǎn)的根本問題是缺乏制度性設(shè)計,，從長期來講,，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨深層次的制度改革和政策的重新思考,。
去年以來，為遏制過快上漲的房地產(chǎn)價格,，國家密集出臺了一系列調(diào)控措施,，從財稅、金融,、法規(guī)再到各種限購令,，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心不可謂不大,，房地產(chǎn)市場也似乎進(jìn)入了一場各方相互博弈的膠著期；然而,，如果不從體制和機(jī)制上做根本性的改革,，就會陷入“為房價而治房價”的怪圈。中國房地產(chǎn)市場的亂象是綜合矛盾的體現(xiàn),，因此,，控房價就需要把房地產(chǎn)市場作為綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，著力解決觸及房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度性問題和核心問題,。
要重新思考中國房地產(chǎn)市場的定位問題,。當(dāng)前房地產(chǎn)市場上投資型住房購買行為與消費(fèi)型住房購買行為之間的分界越來越模糊。為什么中國的房地產(chǎn)市場面臨矛盾與問題這么多,？主要是由住房屬性的多樣性及住房市場的性質(zhì)來決定的,。與其他商品不同，住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的一種商品,。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時,，以消費(fèi)為主的住房市場上房屋的供給與有效需求是決定市場價格的基礎(chǔ)；而當(dāng)住房成為投資品時,，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個人的財富數(shù)量,、住房投資相對于其他資產(chǎn)的報酬和投資住房的實(shí)際報酬。住房的投資需求對于貨幣,、資本,、土地等市場的變化非常敏感，一旦住房成為投資品,，那么投資品的價格就不遵循一般商品的供求規(guī)律,，投資品市場沒有均衡點(diǎn)，不存在均衡價格,，只要有現(xiàn)實(shí)的貨幣流和潛在的收益預(yù)期,，投資需求就會不斷增加，價格也就越漲越高,。
目前，我國房地產(chǎn)被視為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一部分,，而非社會領(lǐng)域的一部分,。把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，其國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）功能,，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)被凸顯出來,；而其社會功能，也就是社會成員對住房的需求和人們的空間權(quán)就會被忽視,。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè),，投資性需求成為住房市場主引擎時,，住房市場的定位就被扭曲了。因此,，僅從一個純粹市場角度而不是從公益性角度,，是無法解開住房市場的問題之謎的。
要全面解決中國房地產(chǎn)公共政策的缺失問題,。中國住房制度改革已經(jīng)歷了30年,，大致經(jīng)歷了“住房商品化——住房市場化——住房分配貨幣化”等階段,但是與之相對的住房公共政策體系一直就處于一個比較盲目被動的、應(yīng)對房價上漲的短期通道中,，尚未形成有效的住房公共政策體系,。中國住房市場從無到有，從小到大,，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支柱,，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。相應(yīng)的土地政策,、財稅政策,、保障政策、金融政策等都沒有明確的劃分與定位,，作為一個龐大產(chǎn)業(yè),，應(yīng)該科學(xué)合理地構(gòu)建完善的政策體系，不能總是應(yīng)急式的短期疾風(fēng)暴雨的調(diào)控,，因?yàn)檫@不僅無法讓人們產(chǎn)生明確的預(yù)期,，而一旦政策有所松動，房價有可能產(chǎn)生報復(fù)性反彈,，進(jìn)而形成了極具中國特色的房地產(chǎn)周期,。
要真正觸及中國房地產(chǎn)市場的核心制度問題。中國房地產(chǎn)制度與香港制度模式極為相似——那就是對“土地財政”的高度依賴,。香港的土地財政與限制土地供給的一整套政策帶著歷史的烙印,，是當(dāng)年殖民地土地批租制度的延續(xù)，亞洲金融危機(jī)后,，香港為遏制房價下跌,，開始實(shí)行一種新的土地供應(yīng)方式，用地申請表,，即“勾地制度”,，希望通過減少土地供給抬高價格。香港財政對土地收入的依賴度越來越高,，隨著香港經(jīng)濟(jì)增長和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加,，形成了強(qiáng)烈的房價上漲預(yù)期，造成房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行，甚至出現(xiàn)“全民炒房”現(xiàn)象,，又進(jìn)一步推高了房價,。而香港政府對于房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為以及房地產(chǎn)泡沫，并不從供給方著手尋求解決辦法,，而是采取打壓需求的辦法,，至今效果不佳。
從中國房地產(chǎn)與土地供給制度的鏈條看,，土地財政和土地金融是推高房價的兩大重要推手,。一方面是地方政府的財源來自土地，數(shù)據(jù)顯示2010年全國土地出讓總價款達(dá)2.7萬億元,，較前一年增加69.4%(北京為1628億元,
上海為1513億元,，大連為1157億元)。2010年全國土地出讓收入預(yù)計占地方本級財政收入的71%,，比上一年增加22.2個百分點(diǎn),。很顯然，地方政府是最大的受益方,。
另一方面是金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流,，金融機(jī)構(gòu)以土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場，形成了土地金融,。國土資源部公告顯示,，2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，同比增長42.8%,。2010年土地抵押貸款超過3萬億元,。在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，地根吸住了銀根,，地根銀根推升房價,，三者環(huán)環(huán)相扣，已經(jīng)成為牢牢的利益鏈條,，最后只是地方政府,、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)商形成的賣方壟斷，買方根本沒有參與定價的任何權(quán)力,，供給的完全壟斷與需求的絕對市場化之間沖突,，導(dǎo)致了中國房價的非理性上漲。
當(dāng)前是該轉(zhuǎn)變中國房地產(chǎn)市場發(fā)展思路的時候了,，房地產(chǎn)市場需要有明確的發(fā)展定位和長期發(fā)展戰(zhàn)略,，如果不給房地產(chǎn)市場正本清源，不改變房地產(chǎn)市場的根本性制度問題,，不對中國房地產(chǎn)市場的住房保障制度進(jìn)行更為長遠(yuǎn)的規(guī)劃，房價回歸合理價位非常難,，調(diào)控房地產(chǎn)市場需要有更大的勇氣和更深層次的制度改革,。