|
2010年以來，中國政府對房地產(chǎn)市場實施了新一輪調(diào)控。這一輪調(diào)控除了信貸政策力度大大超過以往之外,，與以往調(diào)控政策最大的不同點,，是提出了“限購”,。2010年4月17日的“國十條”第一次提出：“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù),�,！币源藶橐罁�(jù)，2010年4月30日北京出臺的“國十條實施細(xì)則”中明確提出：從當(dāng)年5月1日起,，北京家庭只能新購一套商品房,。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。
截至今年2月24日,，全國35個大中城市中，已經(jīng)有20個城市先后出臺住房限購措施,。北京等地還加大了限購力度,，如要求非北京市戶籍居民家庭購房需5年繳納社�,；蚣{稅證明才能在京購房,。但仍有14個城市尚未出臺限購令,。據(jù)稱住建部部長姜偉新在全國保障性安居工程工作會議上對這些城市逐一進(jìn)行點名批評，實為罕見,。
對于限購令這個政策,，筆者表示可以理解,。可以理解的地方是,，這幾年各大城市房價上漲確實過猛,，給社會和諧穩(wěn)定帶來很大壓力,，對經(jīng)濟(jì)和金融的潛在威脅也很大，政府確實負(fù)有控制好房價,、避免房價泡沫過大以至于破裂的重大責(zé)任,。中央也是在幾輪調(diào)控,、出盡稅收信貸各方面能用的政策工具仍然沒有明顯見效之后,，逼不得已才動用“限購”這個計劃控制手段。
交易環(huán)節(jié)加稅、提高首付比例,、調(diào)高利率，乃至“限貸”,，都還是意圖通過邊際上增加購房成本來打壓購房需求，屬于價格手段范疇,。但政府發(fā)現(xiàn),，在已經(jīng)陷入狂熱的市場需求面前,，這些辦法都像火上澆油，全部能從賣家轉(zhuǎn)嫁給買家,，反而激發(fā)了更大的房價上漲勢頭。于是,，政府想到了動用數(shù)量控制手段。即便市場上有房,，不管你多有錢,，哪怕一次性現(xiàn)金購買，也不賣給你了,。把那些投機(jī)投資購房者趕出市場，剩下只是真正的自住性需求,，那總需求應(yīng)該總算能給凍結(jié)住了吧,，房價不會再飛到天上了吧。如果單從調(diào)控房價的短期功利性角度出發(fā),，“限購”肯定是有效的,、可以接受的。
然而,，有幾點我們必須進(jìn)行反思：
第一,，為什么價格手段無效？我們號稱搞市場化改革已經(jīng)三十多年了,，可為什么政府往往一到關(guān)鍵時刻,，就要放棄價格手段、背離市場原則,，重新操起計劃手段的法寶來,？到底是我們學(xué)藝不精，沒有學(xué)會調(diào)控市場的真本事,，還是我們十多年來辛苦構(gòu)建的住宅市場就是一個“偽市場”,，市場機(jī)制在此不靈？是我們的土地供應(yīng)機(jī)制,、住房供應(yīng)機(jī)制，還是居民收入分配機(jī)制,、國民財富分享機(jī)制，到底是哪里出了問題,，導(dǎo)致住房需求對價格手段不敏感,？這些問題如果想不清楚,，那么就算短期內(nèi)把房價給遏制住,，長期來看住宅市場將依然亂象重重,，麻煩不斷,。
第二,，“限購”到底限掉了什么,？價格,，說到底是供需相互作用的反映結(jié)果。房價高揚(yáng),，是因為對住房有真實貨幣購買力支撐的大量超額需求,，無論這需求是來自居住性需求還是投資投機(jī)性需求,�,！跋拶彙笔窍拗屏送顿Y投機(jī)性需求作用到房價上,，但投機(jī)性需求不是罪惡,，是資產(chǎn)自我保護(hù)的需要,。貨幣流動性泛濫，通脹預(yù)期高漲,，是住房投資投機(jī)需求的主要推動力。
很多研究發(fā)現(xiàn),，我國大城市的房價歷年漲幅剛好與貨幣供應(yīng)量呈高度線性相關(guān),。不讓它在住房市場上表達(dá)出來,，那這部分資金必然流向其他地方。去年通脹高企,，爆炒各種生活物資價格的現(xiàn)象頻發(fā),，不能不說與樓市調(diào)控有密切關(guān)系,。如果不從源頭上關(guān)掉貨幣增發(fā),，而簡單把住房市場上的洪水猛獸趕到別的地方,，高通脹背景下投資需求高漲又缺乏出路的社會矛盾就不會得到根本解決，反而會呈現(xiàn)復(fù)雜化,、蔓延化趨勢。
第三,，用限購的辦法抑制房價的代價是什么,？價格是供需平衡的產(chǎn)物,，又是引導(dǎo)供需的最重要信號,。用直接扼殺投資需求的辦法,，固然能夠達(dá)到短期內(nèi)降低房價的作用,，但如果堅持下去,，會對供給產(chǎn)生惡劣影響,。如果真的只能按需購買,，有自住需求才能買房,，那這個住房市場會是很僵化的,，可以說,，很快就會“死掉”,。因為開發(fā)商會很快計算出來現(xiàn)在最多還有多少人沒有房,，其中又有多少人會計劃和有能力在近期購房,。蓋完這些數(shù)量的房子之后，這個市場就完了,，沒有前途了,，進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的資本會大大萎縮,，不長時間之后,，我國城鎮(zhèn)住宅就會面臨嚴(yán)重的供應(yīng)短缺,。
第四,，限購與城市發(fā)展的關(guān)系,。如果沒有人除了自住之外有多余的住房,，那租房就沒有來源,，城市很難有空間來接納新移民和流動勞動者，這個城市就很難發(fā)展,。城市住房市場需要有一些彈性空間,，根本上還是要讓市場來主張，這些是政府計劃代替不了的,。
尤其是我國正處于快速城市化進(jìn)程中,，未來10-15年每年會新增1400萬城市人口，需要至少年凈增4.2億平方米城鎮(zhèn)住宅面積,。城鎮(zhèn)新移民的住房需求是多樣化的,，不能靠政府計劃管理，而應(yīng)該主要依靠市場,。日前全國總工會一篇報告預(yù)測,，為保證城鎮(zhèn)化，每年至少需要安置400萬新生代農(nóng)民工進(jìn)城落戶,。解決他們的城鎮(zhèn)住房需求是一個很大的挑戰(zhàn),，而他們可能大部分是要長期租房來解決住房問題,，為此對租房房源會提出很大要求。
總的來說,，住房民生的保障不應(yīng)該與城市化進(jìn)程,、城市發(fā)展相矛盾。城市住房市場需要有彈性空間,，計劃無法替代市場,，只有健全市場自身的反應(yīng)機(jī)制才能取得房價的長期穩(wěn)定。城市的靈魂是開放性,，基于戶籍的限制政策會影響城市的活力,。對住房“限購”，短期或有存在的價值,，但長期來看副作用很大,，一定是不可持續(xù)的。
|