中國房地產引擎正式熄火,，中國房地產調控收到立竿見影的效果,。
3月11日，國家統(tǒng)計局公布的數據印證了這一點,。1到2月份,，全國商品房銷售面積為8143萬平方米,，同比增長13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個百分點,。摩根大通3月8日發(fā)布的中國房地產月度研究報告顯示,，今年2月內地八大城市(北京、上海,、杭州,、廣州,、深圳、重慶,、成都,、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。
確實,，中國一手房市場只出現了試探性的降價,，但隨著調控的深入，房地產將很快進入大范圍的降價周期,，如果不出意外,，預計今年年中我們將見證又一次房地產低迷期。
與以往左右搖擺,、屢屢被中斷的房地產調控不同,，此次房地產調控將不再是試探性的調控，而是伴隨著中國經濟結構調整而來的根本變革,，最終地方財政依賴土地,、內需依賴房產的比例將逐漸下降。
一個新的問題是,，當房地產逐漸退出市場后,，什么產業(yè)能夠取代房地產？
答案是,，沒有任何一個行業(yè)能夠取代,。房地產對于六十幾個行業(yè)的拉動作用，房地產對于固定資產投資的支撐作用,，土地流拍可能導致地方債務黑洞擴大,，所有這些讓人痛苦的事實近在眼前。
中國房地產不僅影響中國,，甚至影響世界,。當中國的房地產投資下降后，全球的大宗商品價格都會因此下降,，我們已經看到有色金屬等價格下降的征兆,。如果說一年之前，對沖基金還在為中國房地產泡沫擔憂,，現在則開始擔心,，中國房地產硬著陸怎么辦？
一切跡象都在顯示,，中國房地產只能軟著陸,，軟著陸的訣竅就是大力發(fā)展保障型住房，以保障型住房彌補商品房投資下降部分,。
從已經揭露的數據來看,，中國的固定資產投資好于市場預期,。今年1至2月份，中國固定資產投資(不含農戶)17444億元,，同比增長24.9%,；中國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長14.1%。雖然2月份商品房成交量下降,，但1-2月份的房地產開發(fā)投資并未下降,。全國房地產開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%,。其中,，住宅投資3014億元，增長34.9%,。1-2月,，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積1.91億平方米，同比增長27.9%,，但增幅較去年同期下降9.6個百分點,。2月份，全國房地產開發(fā)景氣指數為102.9,。
隨著房地產調控走向深入,，未來數月開發(fā)商的投資熱情將會繼續(xù)降溫，這是做空建材與房地產市場的充分理由,，但做多的方面在于,，今年將新開工1000萬套保障房，未來三年將新建3600萬套保障房,，這將導致投資規(guī)�,？焖僭黾樱瑑蓚�因素對沖后,，預計今年房地產開發(fā)增幅將保持在30%以上的較高水平,，中國的固定資產投資不會出現明顯下降。
以保障房投資取代商品房投資,，會對市場產生其他方面的沖擊,。
房地產企業(yè)的估值中樞下降。以往賴以支撐房地產開發(fā)企業(yè)估值的高房價必然下挫,，目前估值較低、處于安全邊際之內的房地產上市企業(yè)將無法體現出估值優(yōu)勢,。
根據萬得數據統(tǒng)計,，A股市場由于行業(yè)的自身差異，盡管房地產,、建筑建材,、交運設備和家用電器三個行業(yè),，估值相對市場整體估值水平略高，但相對于行業(yè)自身來講,，和2005年~2010年歷年3月的估值水平相比,，目前的行業(yè)整體市盈率同樣基本處在歷史最低值。房地產行業(yè)的估值水平下降最快,，2005年3月,，房地產行業(yè)整體市盈率高達133.53倍，以2011年3月9日的股價統(tǒng)計,，7年間估值已經下降至21.22倍,。家用電器由于行業(yè)業(yè)績的整體回暖，業(yè)績超出預期,，估值水平同樣下降較快,，目前估值已經處于歷史底部，而未來5年,，新建保障性住房3600萬套,，也將帶動家電和建筑建材行業(yè)的需求，繼續(xù)降低板塊估值水平,。從Wind數據未來估值的預測值統(tǒng)計,，金融服務和房地產行業(yè)2011年的整體估值水平甚至也有望降低至9.38倍和12.37倍。
由于未來五年是保障房的建設高峰期,，意味著開發(fā)商贏利水平將下降,，那么開發(fā)企業(yè)的估值就會被動上升。相信今明兩年對于保障房建設的問責將十分嚴厲,，因此,，今明兩年的開發(fā)企業(yè)估值將處于被動上升區(qū)間，會恢復到歷史中游水平,。
同理,，三個月來建筑原材料和建筑材料排名呈現持續(xù)上升態(tài)勢，上周分別排名第6和第10名,。但事實上,，上海等地的免檢大螺等建筑材料價格已經連續(xù)兩周左右下跌。城門失火,，殃及池魚,，房地產價格的下降必然導致建材價格下降。無法想像,，建材企業(yè)有與政府主導的保障房建設博弈的空間,。
房地產等行業(yè)估值修復確實在出現，是以贏利下降后被動提升為表現方式，而不是以估值過低股價上升為表現方式,。