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眼下,，中國繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控很有必要,。因?yàn)�,，無論是春節(jié)前“新國八條”的落地以及滬渝兩地試征房產(chǎn)稅,，還是日前京版“新國八條”的強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)，都向我們透露出有價(jià)值的信息——鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫仍然可控,，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控可以爭(zhēng)取時(shí)間,，避免未來房地產(chǎn)泡沫的突然破裂構(gòu)成對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的較大沖擊。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的行政干預(yù)色彩較濃,，但這樣做可能也是一個(gè)合理選擇,，因?yàn)檫@將有助于有效遏制房價(jià)過快上漲、逐步消化歷年來已經(jīng)積累的較大房地產(chǎn)泡沫,。
分析當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)與特征發(fā)現(xiàn),，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上并未“完全市場(chǎng)化”：一方面，各級(jí)地方政府控制了土地供給,，很大程度上又間接控制了房地產(chǎn)供給,，使房地產(chǎn)供給的“非完全市場(chǎng)化”特征明顯；另一方面,，1998年住房改革以來,，所有城市居民都不得不自己購買住房，形成了房地產(chǎn)需求的“完全市場(chǎng)化”,。除了貨幣超發(fā)因素的影響外,，房地產(chǎn)供給的非完全市場(chǎng)化與房地產(chǎn)需求的完全市場(chǎng)化之間矛盾尤為突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其供給,，特別是住房供給結(jié)構(gòu)的不平衡——商品房占比過大與保障房占比過低之間的結(jié)構(gòu)性失衡,，導(dǎo)致當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍偏向于投資而非居住功能，這是引致部分地區(qū)房價(jià)快速上漲,、房地產(chǎn)泡沫生成的最根本原因之一,。
所以，要遏制房價(jià)的過快上漲,，關(guān)鍵要破解當(dāng)前住房供給結(jié)構(gòu)的不平衡難題,、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的供需平衡，這也是加快保障性住房建設(shè)為何會(huì)成為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控重任的重要原因之一,。不過,，這需要各級(jí)地方政府增加“平價(jià)讓利”的土地供給，但“讓利”意味著土地出讓收入的減少,，如何“平衡”這部分減收的地方財(cái)政收入,？日前上海和重慶兩地試征房地產(chǎn)稅看似“不期而至”，實(shí)則為彌補(bǔ)地方財(cái)政收入這一缺口所做的最新努力,。
確實(shí),，由于土地出讓收入依然是當(dāng)前各級(jí)地方政府的最主要財(cái)政收入，除非房產(chǎn)稅等新稅種可以成為未來地方政府財(cái)政收入的新增來源,，否則依然很難調(diào)動(dòng)地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)的積極性,，結(jié)果可能令最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)大打折扣,。如果地方政府“賣地”的沖動(dòng)依然非常強(qiáng)烈，至少可以說明目前中國還沒有為土地的充分供給或住房的充分供給做好準(zhǔn)備,。在此背景下,，要想完全通過市場(chǎng)化的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施來平衡住房供需矛盾、抑制房價(jià)上漲,，幾乎不可能,。
但是，當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫又是客觀存在的,。例如,，目前部分城市的房價(jià)收入比之高，確實(shí)反映出當(dāng)前中國的房地產(chǎn)泡沫正處于不斷累積之中,。鑒于以往日本和美國的房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的巨大沖擊與影響,，一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問題不得不令人深入思考——如何實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)泡沫的“軟著陸”。
結(jié)合“新國八條”及滬渝兩地試征房產(chǎn)稅來看,，中國正在朝著這個(gè)方向努力,。因?yàn)椋囌鞣慨a(chǎn)稅一旦獲得成功并推向全國,，將為各級(jí)地方政府找到可以替代“土地出讓收入”的新增財(cái)政收入來源,，這是放松土地供給或住房供給管制的前提條件之一，也是房地產(chǎn)調(diào)控趨于市場(chǎng)化的根本條件,。同時(shí)，為了防止目前房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步快速蔓延而爭(zhēng)取時(shí)間,，也有必要采取限購住房等嚴(yán)厲行政干預(yù)措施來抑制房價(jià)的過快上漲,，通過保證供地等強(qiáng)力干預(yù)措施來大幅增加保障性住房建設(shè)，逐步加大住房供給,，較好地解決當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中供給方面的“非完全市場(chǎng)化”問題,。
可見，執(zhí)行“新國八條”
和房產(chǎn)稅試點(diǎn)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控的最新組合拳,，既可以修復(fù)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)因土地供給“非完全市場(chǎng)化”引發(fā)一系列矛盾的制度性缺陷,，又可以化解直接刺破房地產(chǎn)泡沫可能構(gòu)成對(duì)中國經(jīng)濟(jì)沖擊的較大風(fēng)險(xiǎn)，最終可以達(dá)到逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫回落的調(diào)控目標(biāo),。
當(dāng)今中國的房地產(chǎn)調(diào)控正在發(fā)生一些令人矚目的變化,，盡管這仍然需要時(shí)間來觀察其效果，但可以肯定的是,，不斷改善的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)給未來中國經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展帶來積極的影響,。
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