|
只要拍下一塊地，印出簡單的戶型圖,，就能吸引大批購房者,，收到預(yù)售款后再開工建設(shè)，這是國家級貧困縣河南省光山縣的房地產(chǎn)開發(fā)模式,。在某種程度上,，這可能意味著樓市高燒開始蔓延至普通縣城。有專家指出,，商品房預(yù)售條件需嚴(yán)格把關(guān),，相關(guān)職能部門應(yīng)加強監(jiān)管，杜絕違規(guī)銷售和炒賣行為,。（《中國證券報》2月14日）
“圖紙房”在普通縣城的熱賣,，不只說明樓市高燒已蔓延到縣城，還說明樓市風(fēng)險也已蔓延至縣城,。而且,，由于普通縣城往往監(jiān)管缺位，樓市風(fēng)險更甚,。反思“圖紙房”熱賣的根源,，你會發(fā)現(xiàn)，賣“圖紙房”其實早就是我國商品房市場中的一種房屋銷售形式,，只不過文雅一些的稱呼是賣樓花或賣期房,。之所以有這種銷售形式，是因為有房屋預(yù)售許可制度,，當(dāng)然預(yù)售的不是實體房屋,，而是圖紙上的房屋。也就是說,，“圖紙房”熱賣的風(fēng)險源于房屋預(yù)售制度,。
而房屋預(yù)售制度的弊端并非秘密。比如,，它是造成房價居高不下的重要原因之一,。而如果開發(fā)商資金鏈斷裂甚至“跑路”，購房者的預(yù)付房款就很難追討,，撂下的爛攤子很可能最終推給政府,，這樣的事情在一些地方已經(jīng)發(fā)生過。去年，北京出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定：商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,。業(yè)內(nèi)人士普遍認為,，此舉主要目的在于保證工程建設(shè)款，防止企業(yè)將預(yù)售資金用于拿地,、開發(fā)其他項目等,，同時恐怕也有規(guī)避商品房預(yù)售風(fēng)險的目的,。
不過,，凍結(jié)預(yù)售款原本就是要“專款專用”,，不能讓開發(fā)商用買房的錢進行所買之房的建設(shè)或拿地,、開發(fā)其他項目，它直擊開發(fā)商的資金鏈——有錢就開發(fā),，沒錢就不要用買房人的錢開發(fā),。雖然凍結(jié)預(yù)售款可以防止開發(fā)商用買房人的錢參與房地產(chǎn)開發(fā)，但這還是在預(yù)支買房人的錢,，而且不能防止炒樓花,，不能弱化房屋預(yù)售制既讓買房人受“剝削”又助推房價上漲的作用。
也許有人認為,，房產(chǎn)預(yù)售制度是讓買房人省錢,。表面看是如此，可近年來房價一直處于上漲中,，誰又能否認房產(chǎn)預(yù)售是助推房價上漲的一個重要原因呢,？更重要的是，房產(chǎn)預(yù)售制度原本就是在商品房市場不發(fā)達時為開發(fā)商設(shè)計的不良制度,。開發(fā)商從銀行貸款得付利息,，房產(chǎn)預(yù)售制度等于開發(fā)商向買房人借錢，但不給任何好處,。而且,，房產(chǎn)預(yù)售制度漏洞很多、風(fēng)險很大,，一旦開發(fā)商出現(xiàn)問題或資金斷裂,，所開發(fā)的樓盤爛尾，銀行可以用爛尾樓和土地抵債,，而買房人則抓不住開發(fā)商的任何把柄,。
盡管凍結(jié)預(yù)售款有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，但它不如禁止預(yù)售更讓人期待——政府不讓開發(fā)商用買房人的錢開發(fā)房地產(chǎn)再高價賣給買房人,，買房人也沒有用自己的錢幫助開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)自己再高價買進的義務(wù),。與其凍結(jié)預(yù)售款，不如廢除預(yù)售制度。
|