今年住宅商品房價格將出現(xiàn)明顯拐點(diǎn),，房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價格泡沫問題將成為歷史。未來涉及廣大百姓利益的商品房價格將會呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢,，商品房也將逐漸淡出投資品市場,。
2011年新年伊始，隨著新“國八條”的出臺,以及上海,、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn),我國房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步收緊,。在不斷加大的調(diào)控措施下，未來涉及廣大百姓利益的商品房價格將會呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢,，商品房也將逐漸淡出投資品市場,，商品房價格總體走勢將逐漸回歸到與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長、居民可支配收入增長相匹配的狀態(tài),，租金收益回升到高于一年期存款利率水平,。
2011年，住宅商品房價格將出現(xiàn)明顯拐點(diǎn),，房地產(chǎn)調(diào)控長期來懸而未決的價格泡沫問題也將成為歷史,。主要基于以下三方面判斷：
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新措施直接擋住了投機(jī)和投資資金的進(jìn)入 |
最新的限購令已成為所有調(diào)控政策中最具有殺傷力的措施，直接擋住了投機(jī)和投資資金的進(jìn)入,，在沒有尋找到新的替代政策措施前,，限購令不會取消。進(jìn)入2011年后,，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊,，主要有兩方面。
一是上海,、重慶出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn),，房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于塵埃落定。預(yù)計,，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革可能在一年內(nèi)擴(kuò)大到北京,、廣州、深圳等一線城市,，在5年內(nèi)將在全國重點(diǎn)城市普遍推開,。房產(chǎn)稅能否實(shí)現(xiàn)抑制房價高漲的初衷，成為兩市方案公布之后最受關(guān)注的問題之一,。
從各界的分析判斷看,，房產(chǎn)稅不可能一下子把高房價壓下去，但也會遏制炒房,，降低投資收益預(yù)期,。至于房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收范圍實(shí)際覆蓋范圍多大，最終能否得以足額順利征收,，多大程度影響到房價,，讓住房消費(fèi)回歸理性,，各界還需要觀察。
因為房產(chǎn)稅的具體實(shí)施效果還涉及征收效果及配套政策上,，在一些大型中心城市,，由于大量的即期和潛在的住房需求，所以是否會導(dǎo)致房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到租金以及其他改善型購買者也需要觀察,。但是無論怎樣,，重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革具有很強(qiáng)的示范作用。對全國投機(jī)性購房者,，尤其是炒房客有著很大的警示作用,。
二是出臺新的“國八條”，進(jìn)一步加大調(diào)控力度,。如對貸款購買第二套住房的家庭,，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍,。房價過高,、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施,，也就是限購令,。截至2月5日，根據(jù)“國八條”的最新要求,，京,、津、滬,、渝4個直轄市,，大連、寧波,、廈門,、青島、深圳5個計劃單列市,，再加上27個省會城市,，明確將要實(shí)行限購的城市就已經(jīng)達(dá)到了36個。
根據(jù)有關(guān)部門研究估計,，按照新的政策要求,，從目前市場的情況來看，在全國的范圍內(nèi)施行限購政策的城市很可能將達(dá)到60個,。如此直接的市場干預(yù)可能會帶來一定的副作用,。雖然該政策在市場中顯得有些笨拙和簡單，其是否科學(xué)合理,，是否會扭曲市場配置商品房的資源暫且不論,，就目前各項政策措施看,，限購令對于抑制投機(jī)和投資的作用最大。
因為該政策直接限制了大量的投機(jī)和投資資金進(jìn)入,，從各地房地產(chǎn)中介反映情況看,，該政策直接導(dǎo)致了成交量的急劇萎縮和短期的零成交,，各種需求同時受到限制,，尤其對購買多套房以上的，具有抑制投資和投機(jī)需求立竿見影的效果,。所以,，在沒有找到更有效的調(diào)控政策外，限購令絕不會隨便取消,。
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商品房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性在加強(qiáng),，資本屬性趨弱化 |
目前的一些調(diào)控政策雖然仍處于探索階段，但已開始觸及房地產(chǎn)背后的深層次問題,，商品房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性可能進(jìn)一步明確和增強(qiáng),，資本屬性將趨于弱化�,；仡櫸覈康禺a(chǎn)市場化改革及歷次調(diào)控以來房價不斷上漲的歷史經(jīng)驗,，商品房市場主要存在兩大深層次問題。
一是從需求方面看,，我國收入差距的擴(kuò)大化,，造成了我國房地產(chǎn)市場購買能力的差距擴(kuò)大化，是收入差距擴(kuò)大化問題在房地產(chǎn)市場的反映,，是房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”,。這就是通常人們議論的財富積累中“二八現(xiàn)象”的負(fù)面效應(yīng)，即財富積累中20%的群體掌握了80%以上的財富,。這是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中投資需求不斷增加,，價格不斷拉高的重要因素。
從收入差距擴(kuò)大對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響分析,。目前我國居民儲蓄存款本外幣已經(jīng)達(dá)30余萬億人民幣,，如果按照“二八現(xiàn)象”分析，20%的高端客戶中,，掌握了約24萬億存款,，其釋放和潛在的購買力是主要是奢侈品和投資品，其中房產(chǎn)是其中一個主要的投資渠道,。據(jù)業(yè)內(nèi)分析,，目前市場普遍的購房者中，70%為二次購房,，主要為改善型,，而購買三套以上的需求中投資客比重較大,。
換句話說，大部分高端客戶擁有三套以上住房,。又根據(jù)胡潤對2009年中國富豪的調(diào)查,，全國已有82.5萬個千萬富豪和5.1萬個億萬富豪，每1萬人中有6人是千萬富豪,。北京市富裕人士最多,，分別有14.3萬個千萬富豪和8800個億萬富豪，廣東排名第二,，上海排名第三,。千萬富豪中除了商人、高收入人士,、股票投資者外,，就是炒房者。
擁有的多套房產(chǎn),，在過去幾年內(nèi)升值很快,，個人資產(chǎn)快速膨脹，而這種資產(chǎn)的增值和膨脹,，是以犧牲和侵占廣大中低收入階層的基本住房利益而實(shí)現(xiàn)的,。所以可以初步判斷，我國房地產(chǎn)分配中也存在強(qiáng)者恒強(qiáng),、弱者恒弱的“馬太效應(yīng)”,。在以往各部門分析房價與居民收入的關(guān)系時，大都是以居民收入的平均水平來測量的,。而對于大大超過居民平均收入水平的高收入和富裕階層來說,，房價依然可以承受。
根據(jù)業(yè)內(nèi)估計,，北京,、上海的中高端自住和投資需求大致在3-5萬的單價區(qū)間，具有較強(qiáng)的消費(fèi)和投資能力,，但這對絕大多數(shù)居民已難以承受,。由于房地產(chǎn)投資收益主要通過價格上漲預(yù)期來實(shí)現(xiàn)，基本脫離投資租金回報的價值規(guī)律,，目前北京,、上海等一線城市租金收入已低于一年儲蓄存款利率。
所以,，只要房地產(chǎn)市場中對高收入和富裕階層沒有明顯的限制和控制措施,，房地產(chǎn)市場的分配格局依然會產(chǎn)生嚴(yán)重的失衡，“馬太效應(yīng)”依然會擴(kuò)大，房價就不可能真正長久的回歸到廣大中低收入階層能承受的區(qū)間內(nèi),。目前的限購令已開始將大量的投資資金暫時擋在商品房市場之外,，房產(chǎn)稅收開始增加投資成本。這些政策已開始觸及收入貧富差距在商品房市場負(fù)面影響的深層次問題,。
二是從房屋的價值屬性看,，目前商品房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品與投資性商品雙重特點(diǎn)的矛盾，公平和效率的平衡問題或者孰者優(yōu)先問題長期未有明確和共識,，資本的逐利性決定了大量資金長期依附在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，如同寄生蟲一樣難以有效根治。
但是,，目前理論界對于重新認(rèn)識商品房準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的呼聲在不斷增強(qiáng),，住房已引起中央和社會各界最廣泛和深入關(guān)注的焦點(diǎn)問題,，重要原因之一住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題,，“住有所居”是建設(shè)社會主義和諧社會的重要目標(biāo)，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn),。
遏制房價過快上漲,，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務(wù),，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重大課題,，這些觀點(diǎn)已經(jīng)成為共識。究竟如何定義我國商品房的屬性才具有科學(xué)性,、政策的可操作性,，是一個涉及面和影響廣的課題。
就我國住房的實(shí)際需求巨大,、土地供應(yīng)有限和稀缺,、住房在我國和諧社會建設(shè)中的重要性來看，未來房地產(chǎn)市場要穩(wěn)定健康發(fā)展,，使更多民眾從房地產(chǎn)市場的發(fā)展中受益,，理論上應(yīng)淡化住房的投資品屬性，政策取向應(yīng)逐步使商品房淡出投資領(lǐng)域,，突出住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性,。因為，如果住房帶有較強(qiáng)的投資品屬性,，任何資本的逐利性決定大量資金依然會依附市場或違規(guī)進(jìn)場,。
馬克思曾經(jīng)有過經(jīng)典名言，200％的利潤可以讓人甘冒上斷頭臺的風(fēng)險,！從目前政策看,，雖然有些政策尚不成熟，還在試點(diǎn)和探索階段，但一些政策導(dǎo)向已開始傾向準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì),，至少目前已經(jīng)不鼓勵各類資金進(jìn)入商品房的投資,。即便投資和投機(jī)資金通過各種渠道進(jìn)入該市場，未來也將面臨更大的政策性風(fēng)險,。
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房地產(chǎn)調(diào)控將長效化,，商品房暴利時代將終結(jié) |
房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將長效化并不斷完善，商品房瘋漲和暴利時代將難以再現(xiàn),。目前商品房價格歷經(jīng)多次條款依然高位,，除了剛性需求，土地價格繼續(xù)上漲,，部分地區(qū)政策執(zhí)行不力等因素外,，部分投資和投機(jī)客對未來調(diào)控政策走勢依然存在博弈心理，心存僥幸,，也是一個重要因素,，許多手中有多套房的投資和投機(jī)客依然觀望。同時,，市場對現(xiàn)有政策依然存在不同的聲音,，開發(fā)商、學(xué)者,、政府部門,、媒體對市場態(tài)度依然存在不少分歧。
所以,，政策能否真正調(diào)控到位,，關(guān)鍵看政府調(diào)控的決心和調(diào)控制度能否長效化。從新“國八條”看,，對投資投機(jī)性購房,、高房價的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策延續(xù),，又是進(jìn)一步的“加碼”,，充分體現(xiàn)了政府的調(diào)控決心，很明顯是不希望投資者再抱任何僥幸希望繼續(xù)攪和樓市,。
除了政策會不斷繼續(xù)收緊外,，未來通過專門的立法來來保障住房市場的長期健康發(fā)展也是遲早的議題，以避免調(diào)控政策短期化和貫徹不到位的情況,。中國的房地產(chǎn)市場具有中國獨(dú)特的環(huán)境和背景,，百姓的買房偏好和土地的稀缺，都決定中國的房地產(chǎn)必須體現(xiàn)中國的特色,，絕不能簡單模仿西方發(fā)達(dá)國家的案例,。
為此，通過立法來保障絕大多數(shù)住房者的利益，是我國未來房地產(chǎn)政策長期目標(biāo)和導(dǎo)向,，這種政策取向中總會犧牲一些效率為代價,。經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整中有一種理想狀態(tài)，就是帕累托最優(yōu)（Pareto
Optimality）,，也稱為帕累托效率（Pareto
efficiency）理論,。帕累托最優(yōu)和帕累托改進(jìn)，是博弈論中的重要概念,，是指資源分配的一種狀態(tài),，在不使任何人境況變壞的情況下，不可能再使某些人的處境變好,。
帕累托最優(yōu)是公平與效率兼顧的“理想王國”,。但是政策目標(biāo)總有主次之分，實(shí)踐中任何政策目標(biāo)要同時兼顧多重目標(biāo)都有很大難度,，或者幾乎不可能,，理論上達(dá)到帕累托最優(yōu)，也需要許多假設(shè),。所以,，無論是現(xiàn)在還在未來,，應(yīng)堅持主要政策目標(biāo)取向,，不應(yīng)患得患失去考慮多重目標(biāo)。就目前政策而言,，只要堅持下去,，年內(nèi)房價出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能性很大。在政策不斷完善的趨勢下,，長期看,，房價難以再現(xiàn)暴漲情景。