|
房產(chǎn)稅終于慢慢浮出水面。據(jù)報道,，財政部已原則同意重慶市開征商品房房產(chǎn)稅,。與此同時，市場傳聞的上海版房產(chǎn)稅方案是,，如果出現(xiàn)新增購房,，對名下所有房產(chǎn)面積，超過200平方米以上進行征收,。
房產(chǎn)稅推出后對房價會有多大的影響,？這是市場高度關(guān)注的問題。從短期來看,，房產(chǎn)稅對中國房地產(chǎn)市場的影響微乎其微,。據(jù)消息人士稱，在重慶的方案中,，計入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上,，多套房建筑面積實施累加制，超過200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅,。而房產(chǎn)稅稅率可能為房地產(chǎn)當(dāng)年市場價格的0.5%－1.5%,。關(guān)于上海的房產(chǎn)稅,，有消息稱將新老劃斷，只針對未來新出售的房產(chǎn)征收,。
莫尼塔投資公司數(shù)據(jù)顯示,，以別墅和200平方米以上的高檔住宅為例，截至去年11月,，重慶高檔房產(chǎn)占整個商品房銷售6%,，銷售金額為10.4%；而從全國高檔房產(chǎn)占比來看,；若在全國范圍內(nèi)對高端房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,，影響范圍僅占整個地產(chǎn)銷售約為4.9%或更少。依照2009年全國高檔住宅銷售面積約為0.46億平方米估算,，若房產(chǎn)稅率為0.8%,，即使全國范圍內(nèi)對新增高檔住宅征房產(chǎn)稅，只能征收38.5億元人民幣稅款,，相對于去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元,，只是九牛一毛。而且拍賣土地的收入來得簡單干脆,，房產(chǎn)稅的征收則比較繁瑣,。因此，房產(chǎn)稅不會動搖地方政府對土地收入的依賴,。
因此,，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對房價的影響可以忽略不計。去年重慶商品房價格一年內(nèi)上漲了約50%,，而且是在把套內(nèi)面積計價改為建筑面積計價的情況下,。這樣的投資收益，即使房產(chǎn)稅稅率是1.5%,，也足夠覆蓋30多年的房產(chǎn)稅,，更何況房產(chǎn)稅是按年分批交的。在有可能成為第二個房產(chǎn)稅試點的上海,，去年房價漲幅高達38.9%,，按照前述分析，房產(chǎn)稅對投資需求的抑制同樣非常有限,。這與2007年提高印花稅稅率但未能抑制股市投機是一樣的道理,。
不過從中長期來看,，房產(chǎn)稅影響較大,，對房價影響將會逐漸顯現(xiàn)。重慶與上�,，F(xiàn)在只是試點,，而最終的征收范圍肯定會擴大到全國,。如果最初只針對新購的房產(chǎn)，最終也有可能擴大征收房產(chǎn)稅的范圍,，部分房產(chǎn)的稅率可能高出預(yù)期,。重慶市市長黃奇帆在去年6月曾透露了重慶房產(chǎn)稅將實行累進稅率。我們認為,，考慮到中國的國情,，地方政府對房地產(chǎn)的價值評估有較大的影響力，房地產(chǎn)價值多少很可能由政府說了算,，而房屋估價與房產(chǎn)稅稅額成正比,，因此房產(chǎn)稅將會成為調(diào)控房價的一個工具。
目前房子已是少數(shù)人參與的游戲,。中國截至2009年,，按城鎮(zhèn)戶籍人口計算的城鎮(zhèn)人均居住面積已超過30平方米。非城鎮(zhèn)戶籍的人雖有房產(chǎn)需求,，但絕大多數(shù)缺乏有效購買力,。因此從總量上，中國住宅并不稀缺,，推動房價上漲的是少數(shù)富人的投資需求,。央行最近在北京的一個調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市居民完全產(chǎn)權(quán)自有住房率為72.4%,，多套住房擁有率達到18.3%,。一方面說明北京住宅可為超過90%的家庭解決居住問題，另一方面投資人持有了不少房產(chǎn),。預(yù)計今年房產(chǎn)增值幅度與稅率的倍數(shù)會大幅縮小,，房產(chǎn)稅很有可能降低投資需求，并可能令部分投資人拋售閑置房產(chǎn),，平衡樓市的供求關(guān)系,。
從國外的例子看，長期而言房產(chǎn)只能保值而不能增值,。在美國,，扣除通脹的美國真實房價指數(shù)1890年為100，1990年也不過126,，100年只增值了26%,，一個很重要的原因是美國不包括阿拉斯加的幾十個州平均稅率為1.44%的房產(chǎn)稅的存在。中國一旦在全國開征房產(chǎn)稅,，即使家庭唯一的住宅免稅,，穩(wěn)定的現(xiàn)金流支出，也將形成對房價的長期壓力，不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫,。
總而言之,，短期內(nèi)房產(chǎn)稅對中國房地產(chǎn)市場的影響將非常有限。但中長期來看,，隨著房產(chǎn)稅征收的全面鋪開,，將不斷擠壓中國的房地產(chǎn)泡沫。
|