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國土部部長徐紹史日前稱：“去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元,，同比增加70.4%,，城市發(fā)展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理,，社會矛盾突出,，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善,。”徐部長還透露去年全國30個省區(qū)城市住房供地計劃近270萬畝,，比2009年實際供應(yīng)增加約80%,。
2.7萬億的賣地收入是一個什么樣的概念？2009年,，全國財政收入中地方本級收入一共也不過32581億,，假設(shè)2010年增長20%，則2010年賣地收入相當(dāng)于當(dāng)年地方財政本級收入的69%,�,！巴恋刎斦钡恼f法可謂毫不夸張,。2009年，全國商品房銷售額為43994億元,，2010年前11個月,，商品房銷售額增長17.5%，假設(shè)全年增長18%,，則2.7萬億的賣地收入相當(dāng)于當(dāng)年商品房銷售額的52%,。到底是不是地價推動了房價，也就一目了然了,。
但賣地收入“大躍進(jìn)”未必是國土部的本意,。國土部2010年全國住宅用地供應(yīng)計劃18.5萬公頃，同比增加約140%,。如果這一計劃能不折不扣地完成,，并且土地在全年均衡投放，房企無地可買的焦慮將不復(fù)存在,，地價可能持續(xù)下跌,。但這顯然不符合地方政府賣地收入最大化的利益。
假設(shè)一個國家年產(chǎn)糧食1億噸,，需求也有1億噸,，如糧食能敞開供應(yīng)，一切囤積行為被嚴(yán)厲打擊,，糧價將非常平穩(wěn)。但假設(shè)上半年只供應(yīng)很小一部分,，在為避免餓肚子而高價買糧的企業(yè)或居民的推動之下,，糧價必然大漲。在整個2010年,，實際上幾乎所有的地方政府都非常成功地讓土地出讓市場保持一種“饑餓感”,，也順利實現(xiàn)了高價格賣地的計劃。
2010年上半年,，在一線城市中,，廣州上半年實際供應(yīng)量為32萬平方米，而計劃全年的供應(yīng)量為500萬平方米,，僅完成全年計劃的6%,。深圳實際供應(yīng)量只有20萬平方米，而計劃供應(yīng)量為147萬平方米,，只完成全年計劃的14%,。北京實際供應(yīng)量為320萬平方米，而計劃供應(yīng)量為1470萬平方米,，只完成全年計劃的22%,。二線城市供應(yīng)量明顯高于一線城市，但也不足40%。一方面房企在2009年銷售款大幅增長了83%,，市場對房產(chǎn)的需求仍非常大,，但2010年上半年地方政府卻收緊了土地出讓，地價在2009年大幅上漲的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有升,，地王頻出就是順理成章的事了,。
下半年，地方政府仍非常有耐心地按自己的節(jié)奏供地,，保持土地市場的饑餓感,。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2010年前8月11個城市完成全年商品住宅供地計劃的47%,，土地出讓金收入?yún)s已達(dá)2009年同期的76%,，除上海外，一線城市只完成2010年供地計劃的20%－30%,。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，前9個月，全國105個城市累計供應(yīng)住宅用地同比增加58%,。前11個月,，全國120個城市住宅用地供應(yīng)和成交面積分別同比增加43%和40%。12月,，地方政府才給饑餓的土地市場投放了較多的土地,，全國120個城市共有5966萬平方米的住宅用地入市交易，達(dá)到本年度峰值,，同比增長11%,，環(huán)比增幅則高達(dá)35%。最終全國120個城市全年住宅用地累計供應(yīng)量高達(dá)4.58億平方米,，同比增加38%,。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均80%的增幅。
最終,，仍有不少城市未完成供地計劃,，半數(shù)城市住宅用地完成率偏低。一線城市（含杭州）僅上海超額完成土地供應(yīng)計劃,，深圳,、北京完成率分別為76%和61%，廣州完成率最低,，僅為41%,。二三線城市完成率普遍好于一線城市，但溫州,、重慶的完成率僅為27%和23%,，成為完成率最低的城市,。2010年，上海超額完成了供地計劃,，當(dāng)年住宅地價下跌了17%,；北京僅完成了供地計劃的61%，但地價上漲了29%,，最終則以超過1600億元位居國內(nèi)賣地收入之冠,。
根據(jù)去年國土部的計劃，去年住宅用地供應(yīng)要增長140%,，但最終只完成了80%,，可完成的面積270萬畝（18萬公頃）又和計劃完成的18.5萬公頃相當(dāng)。因此全年住宅用地供應(yīng)到底完成了沒有,，仍是個謎,。
地方政府一方面不完成供地計劃，同時土地出讓保持前少后多的節(jié)奏,，土地市場始終處于饑餓狀態(tài),，這一技巧目的是地方政府實現(xiàn)賣地收入最大化。買地支出占房企賣房收入的一半,，相當(dāng)于地方財政本級收入近七成,，顯示以土地財政導(dǎo)致的收入再分配效應(yīng)已接近極限。地方政府操作土地供應(yīng)已極為嫻熟,，這更加堅定了我們對國內(nèi)可能出現(xiàn)破釜沉舟式房地產(chǎn)調(diào)控的判斷,。
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