隨著時(shí)代的變遷,，“房屋”已從居住之所演變成具有太多附加意義的概念,，家庭是否和睦,，日子過(guò)得是否幸福與房產(chǎn)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。據(jù)北京市東城人民法院調(diào)研顯示,，四成贍養(yǎng)糾紛與房產(chǎn)有關(guān),，而因房產(chǎn)糾紛導(dǎo)致的婚姻問(wèn)題更是層出不窮,。
近日,，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(三)》征求意見稿(下簡(jiǎn)稱《意見稿》),，其中關(guān)于離婚時(shí)婚前購(gòu)房、父母出資購(gòu)房的房產(chǎn)分割問(wèn)題等新規(guī)定涉及各方利益的權(quán)衡,，也將對(duì)司法實(shí)踐帶來(lái)巨大影響,，值得社會(huì)各方對(duì)此予以注意。
| |
婚后父母幫買房發(fā)生“權(quán)利反轉(zhuǎn)”資助子女購(gòu)房的老人吃了定心丸 |
現(xiàn)行的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的,，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外,�,！币簿褪钦f(shuō)，子女結(jié)婚后父母出資購(gòu)房的,，除明確約定房產(chǎn)歸兒女一方所有的,，無(wú)論該房屋登記在子女哪一方的名下，該房產(chǎn)均視為子女的夫妻共同財(cái)產(chǎn),。
《意見稿》則改變了這種推定的邏輯,，形成了“權(quán)利反轉(zhuǎn)”，《意見稿》第八條第一款規(guī)定：“婚后由一方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn),，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,，可視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),�,！钡诙钜�(guī)定：“由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的,，可以認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)為按照雙方父母的出資份額按份共有,，但有證據(jù)證明贈(zèng)與一方的除外�,！�
通過(guò)比較不難看出,，《意見稿》的規(guī)定回應(yīng)了當(dāng)今房?jī)r(jià)不斷上漲引發(fā)的父輩購(gòu)房確權(quán)問(wèn)題。
如今大城市房?jī)r(jià)不斷飆升,，適婚年齡的年輕人多是靠父母的資助而購(gòu)房,，而父母的資助則通常是一家人十幾年甚至幾十年積攢的心血，如果隨著孩子婚姻的解散帶來(lái)房產(chǎn)的分割,，則意味著一家人幾十年的心血都被分割了一半,，于情于理讓父輩難以接受。新的司法解釋明確了無(wú)特別說(shuō)明,，父母出資購(gòu)房視為贈(zèng)與子女個(gè)人而非小夫妻兩人,，給資助子女購(gòu)房的老人們吃了一顆定心丸。
| |
一方首付雙方還貸房可認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn) |
對(duì)于一方婚前按揭貸款,，婚后雙方共同還貸,，離婚時(shí)對(duì)房屋增值部分是否分割、如何分割,，目前無(wú)論是法律還是司法解釋均無(wú)明確規(guī)定,。理論界與實(shí)務(wù)界也存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為夫妻用共同財(cái)產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，離婚時(shí)對(duì)用于婚后還貸的全部款項(xiàng)50%應(yīng)予以返還；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,，對(duì)于夫妻用共同財(cái)產(chǎn)還貸房屋的增值部分,，離婚時(shí)應(yīng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
案例：
小張?jiān)诮Y(jié)婚前,，以100萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一套住宅,，其中貸款70萬(wàn)元，首付30萬(wàn)元,�,；楹蟛痪茫慨a(chǎn)證辦下來(lái),，產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)人為小張,。兩年后房貸還清，小張的妻子起訴離婚,，并要求將訴爭(zhēng)之房作為共有財(cái)產(chǎn)分割,。法院認(rèn)為，小張雖于婚前交納了購(gòu)房首付款,，但訴爭(zhēng)之房產(chǎn)權(quán)證是在婚后取得,，且該訴爭(zhēng)之房貸款亦由雙方婚后共同償還，故訴爭(zhēng)之房應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),；但考慮小張婚前首付的30萬(wàn)元,，在分割房產(chǎn)時(shí)應(yīng)對(duì)首付款予以扣減。經(jīng)評(píng)估,，訴爭(zhēng)房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)值150萬(wàn)元,。法院最終判決房產(chǎn)歸小張所有，由小張給付其前妻房屋折價(jià)款60萬(wàn)元,。本案中法院采用了第二種觀點(diǎn),，但理論界和實(shí)務(wù)界支持第一種觀點(diǎn)的也不在少數(shù)。
《意見稿》第十一條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同,，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,，婚后不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)可將該不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn),，尚未歸還的部分貸款為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人債務(wù),。婚姻關(guān)系存續(xù)期間由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分,，應(yīng)考慮離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)的比例等因素,，由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方進(jìn)行合理補(bǔ)償�,！�
該條解釋明確了按揭貸款房屋的權(quán)屬,，即一方在婚前簽訂購(gòu)房合同并支付首付款的，無(wú)論房產(chǎn)證是在婚前還是婚后取得，如果房產(chǎn)證上只有購(gòu)房一方的名字,，即使剩余貸款由雙方在婚后共同償還,，該房產(chǎn)均為購(gòu)房一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但此條解釋表述為“可將不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)”,，弱化了適用的絕對(duì)性,，給予法官一定程度的自由裁量權(quán)，具體適用仍需進(jìn)一步明晰,。
| |
“婚前首付房算個(gè)人財(cái)產(chǎn)”的道理何在 |
從民法理論中債權(quán)的性質(zhì)角度來(lái)看，應(yīng)該認(rèn)為新規(guī)定非常合理,。
根據(jù)我國(guó)的房屋預(yù)售登記制度,，由預(yù)售合同(也即通常所說(shuō)的購(gòu)房合同)而取得房屋所有權(quán)的權(quán)利人只限于該預(yù)售合同上的債權(quán)人，因而該債權(quán)具有了特定性或?qū)剐�,。銀行對(duì)特定的購(gòu)房人即貸款債務(wù)人(按揭人)的資信產(chǎn)生信賴,，而且該財(cái)產(chǎn)權(quán)利是由婚前個(gè)人繳納首付款而取得。因此,，即使產(chǎn)權(quán)證的取得在婚后,，按揭房屋仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
購(gòu)房人在婚前已取得房屋的所有權(quán),，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間只是為了還貸而將房屋的所有權(quán)抵押給銀行,，和銀行之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。夫妻用共同財(cái)產(chǎn)還貸只是在夫妻之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，并不改變房屋所有權(quán)的歸屬,。這在理論上也是符合不動(dòng)產(chǎn)的公示原則的。同時(shí),，銀行和債務(wù)人(按揭人)之間是建立在對(duì)資信狀況特殊的信任基礎(chǔ)之上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，不因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而改變債務(wù)人，也是符合債務(wù)轉(zhuǎn)移的理論的,。雖然從表面看,，婚后另一方參與還貸的行為也為房屋產(chǎn)權(quán)的取得在做貢獻(xiàn)，但從法律層面來(lái)分析,，婚后雙方共同還貸僅僅是在償還銀行的債務(wù),，與房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，并不改變房產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì),。
因此在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí),，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未償還的貸款屬于其個(gè)人債務(wù),，對(duì)于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�,，�?yīng)當(dāng)予以返還，并給予“合理補(bǔ)償”。
在這里,，可以根據(jù)條款中規(guī)定的“離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”及“共同還貸款項(xiàng)所占全部款項(xiàng)比例”兩個(gè)因素,，列出“合理補(bǔ)償”的計(jì)算方法：補(bǔ)償額=以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還銀行按揭款的數(shù)額×房產(chǎn)增值率×50%。例如一套價(jià)值50萬(wàn)元的房子,，首付10萬(wàn)元,，婚后共同償還貸款40萬(wàn)元；若干年后該房屋升值到150萬(wàn),，房產(chǎn)增值率為150÷50=300%,，則離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)另一方的“合理補(bǔ)償”數(shù)額大約為40×300%×50%=60(萬(wàn)元)。
看了以上的例子,，人們可能會(huì)覺得：這么分似乎也和將房屋認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)沒(méi)有什么分別,，不也一樣考慮了房屋現(xiàn)價(jià)值嗎？實(shí)則不然,，將按揭房屋認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)和夫妻共同財(cái)產(chǎn),，在分割時(shí)至少在以下三方面情形中是有所不同的：
第一，離婚后是否能繼續(xù)居住在房屋內(nèi),。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī),，在審判實(shí)踐中，如果夫妻雙方離婚時(shí)僅有一套共有的房屋且都不能另行解決住房的,，法院可以考慮實(shí)際情況判定此房屋仍由兩人共同居�,。欢绻摲课輧H為夫妻一方所有,，那么即使另一方不能另行解決住房,，法院也不能判決兩人繼續(xù)共同居住，所以不享有產(chǎn)權(quán)的一方很有可能“無(wú)家可歸”,。
第二,，競(jìng)買權(quán)。我國(guó)法律規(guī)定,，夫妻雙方離婚時(shí)對(duì)共有房屋價(jià)值及歸屬不能達(dá)成協(xié)議的,，可以競(jìng)價(jià)取得，即由出價(jià)高的一方取得房屋所有權(quán),，然后給另一方相應(yīng)補(bǔ)償,；但如果房屋屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則另一方即使開出“天價(jià)”,，也難以取得房屋的所有權(quán),。
第三，房子跌價(jià)怎么辦,？雖然《意見稿》中為房屋升值時(shí)價(jià)值分割做了充分考慮,，但如果離婚時(shí)房產(chǎn)價(jià)值低于原始價(jià)格,，是繼續(xù)按房屋市價(jià)補(bǔ)償，還是按共同還貸數(shù)額返還,，又是一個(gè)值得商榷的問(wèn)題,。
雖然我國(guó)通過(guò)補(bǔ)充立法來(lái)對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)的分割加以細(xì)化，且看似增加了“個(gè)人財(cái)產(chǎn)”的法定情形,，但我們不能本末倒置,，要明白法律對(duì)確立夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的出發(fā)點(diǎn)是優(yōu)化婚姻家庭關(guān)系，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定,�,；橐鰬�(yīng)以感情為前提，而非以財(cái)產(chǎn)分配為著眼點(diǎn),。夫妻間唯有互相信任,、互相尊重，才能營(yíng)造和睦,、文明的家庭關(guān)系,。