有研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，去年“千億俱樂部”只有杭州和上海,，而今年將增加新面孔,，截至11月22日，大連,、天津亦分別達(dá)到893億,、866億元，年內(nèi)“破千億”可能性也很大,。
或許很多人會(huì)心存疑竇,，從年頭就開始房地產(chǎn)調(diào)控，而且4月和9月兩次升級(jí),，為何地方政府的土地出讓金收入又創(chuàng)新高,？主要原因有三。
一是,，雖然調(diào)控政策好似暴風(fēng)驟雨,，房地產(chǎn)市場的溫度也的確比去年有所下降，但市場交易規(guī)模依然還在增長,。比如,，1-10月,，全國新建商品房成交面積比去年同期增長9.1%，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長36.2%,。
二是,，土地供應(yīng)量增加。按年初國土資源部的規(guī)劃,，今年全國住房用地?cái)M供應(yīng)18.5萬公頃,，與去年76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，大幅增長,。不過,，今年上半年只完成了全年指標(biāo)的36%，估計(jì)下半年各地會(huì)加快供地速度,，近期北京,、上海等地已有所表現(xiàn)。即便是全年供地規(guī)模打個(gè)八折,，依然比去年增加很多,，土地出讓金也會(huì)同步猛增。
三是,，今年以來地價(jià)繼續(xù)上漲,。1-10土地購置費(fèi)8006億元，同比增長79.2%,，增幅遠(yuǎn)大于面積增幅,，簡單計(jì)算可知，土地成交價(jià)格較去年同期大漲32%,。而1-10月全國新建筑商品住宅成交均價(jià)上漲僅5.6%,。再次證明一個(gè)規(guī)律，地價(jià)波動(dòng)幅度顯著大于房價(jià),。今年調(diào)控地價(jià)的效果,，遠(yuǎn)不如房價(jià)。土地單價(jià)上漲,，有力推高了土地出讓金的總金額,。
對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，地方政府土地出讓金“大豐收”有何利弊,？這涉及到一個(gè)深層次的問題,。1994年分稅制改革后，形成了地方稅少,、事多的格局,，這固然有利于國家集中財(cái)力做大事，卻不利于地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè),。進(jìn)入新世紀(jì)以來,，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，漸漸成為很多地方政府財(cái)政收入的主干,。
不妨看幾個(gè)數(shù)據(jù),。2009年全國土地出讓收入達(dá)1.42萬億元，相當(dāng)于同期全國財(cái)政收入的20.8%,。2009年我國土地增值稅,、耕地占用稅、契稅,、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.51億元,，對(duì)稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8％。如果加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅,，則全年土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35％,。2009年末，我國地方融資平臺(tái)貸款余額高達(dá)7.38萬億元,，而這也主要是以政府所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的。
地方財(cái)政口袋寬裕了,，確實(shí)可以加快城市建設(shè),、培育新產(chǎn)業(yè)、改善民生等,，但過度依賴房地產(chǎn),，尤其是土地財(cái)政，則會(huì)影響中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果,。當(dāng)房地產(chǎn)低迷時(shí),，將會(huì)出現(xiàn)地價(jià)下跌、土地流標(biāo),、房地產(chǎn)稅收減少等影響地方財(cái)政收入的情況,。所以，對(duì)于中央的緊縮型調(diào)控,，地方不愿全力落實(shí),；對(duì)于中央的寬松型調(diào)控，地方又會(huì)過度刺激市場,。如此,，則難以抑制房價(jià)上漲。
近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興公開表示,，當(dāng)前中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有，調(diào)控壓力前所未有,，調(diào)控面臨六大難點(diǎn),，其中一點(diǎn)就是“地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴”,。由此可見，中央對(duì)于這一問題早已是了然在心,，只不過這一問題牽一發(fā)而動(dòng)全身,，暫時(shí)難以進(jìn)行根本性的調(diào)整或治理。
實(shí)際上,，在土地國有制條件下,，出讓土地總歸會(huì)有收入，這些收入進(jìn)入地方財(cái)政亦無可厚非,。民眾所關(guān)心的是,，巨量收入管理是否規(guī)范，支出是否合理,。2007年之前,，很多地方的土地出讓金屬于預(yù)算外收入，也即是地方的“小金庫”,，賣地收入有多少,、怎么花，都不受地方人大和中央相關(guān)部門的監(jiān)督,。為此,，2006年8月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》,，規(guī)定將土地出讓收支全額納入預(yù)算,，實(shí)行“收支兩條線”管理。并且規(guī)范了土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補(bǔ)償支出,、土地開發(fā)支出,、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出,、其他支出（其中包括廉租住房保障支出）,。
在房價(jià)屢調(diào)屢漲的無奈情況下，將巨額土地出讓金部分用于住房保障,，則民怨可減,。于是，2007年出臺(tái)《廉租住房保障辦法》中首次明確：土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%,。然而,，部分地方政府卻不愿這么干。近期國家審計(jì)署公布了“19個(gè)省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計(jì)調(diào)查結(jié)果”,，發(fā)現(xiàn)22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)要求,。
另外，按三部委最新文件，住房保障體系中的“新貴”——公共租賃住房,，也將向土地出讓金伸手要資金,。由此可見，地方政府要想安心享受土地出讓金之“饕餮盛宴”,，還真得拿出誠意,，保質(zhì)保量地分食于住房保障和安居工程建設(shè)了。