從4.12到9.29新政，2010年的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控,，一次比一次嚴(yán)厲,。可以說,，政府用了十八般兵器都用遍了,，房價依然堅挺，原本松動的房價，最近又翹起來了,，不少地方成交量和價格又開始堅挺起來,。
為什么房價這么堅挺，決定房價的因素很多,，但主要的還是以下三條：第一,，成本，買地繳稅建造以及出售的各種費用,，甚至還有一些灰色的支出,，此外，作為購房者來說,，則要考慮購房的成本,。正常情況下，開發(fā)商的成本影響供給,，購房者的成本影響需求,。第二，供求狀況,，供給超過需求,，價格自然下降；供給不能滿足需求,，價格自然上升,。供求關(guān)系決定價格漲跌。第三,，商品房投資和居住功能的雙重性導(dǎo)致的投機(jī)需求,。住宅在一定程度上成為投資品，超越了居住的功能,，變成了用來規(guī)避通脹風(fēng)險和資產(chǎn)增值保值的工具,。
在諸多的因素中，供需平衡關(guān)系是最核心的問題,，很多人舉出了房地產(chǎn)金融屬性,，來否認(rèn)房地產(chǎn)市場的市場屬性，其實,，無論預(yù)期還是風(fēng)險,，最終不還是落在未來的供需關(guān)系上嗎，實質(zhì)上還是一樣的,�,？梢哉f,，金融屬性不但沒有改變房地產(chǎn)的商品屬性,，反而更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)的商品屬性，違背的市場一定要糾錯。預(yù)期錯了,，事后市場一定會糾錯,，在現(xiàn)實中表現(xiàn)最明顯的就是報復(fù)性反彈，以摧枯拉朽之勢的糾錯,，報復(fù)性大反彈,。
也有很多人列出開發(fā)商的成本，希望以此證明開發(fā)商的暴利,，說明房價有很大的降價空間,。這種做法對于降低房價其實是毫無關(guān)系的。市場經(jīng)濟(jì)條件下,，商品的價格并不單純由制造成本來決定,，而是由供求關(guān)系決定。按照什么價格銷售商品,，是生產(chǎn)者根據(jù)市場的情況決定的,，他可以任意定價，但是,，不管如何定價,，他都要受到市場規(guī)律的限制，這個限制就是,，企業(yè)是不是能夠承受,，股東是不是接受，市場是不是認(rèn)可,。很多外資剛開始進(jìn)入中國市場的時候,，就采取戰(zhàn)略性低價以獲得市場份額，打擊競爭對手,，謀求長期的盈利,。也就是說，成本對生產(chǎn)商定價的時候有影響,，但是并不能決定生產(chǎn)商的售價,。售價可以高于成本價，也可以低于成本價,。生產(chǎn)商的價格只要市場接受,，那他就沒有任何改變的必要，指責(zé)生產(chǎn)者謀取暴利的說法最多只是一種道德的譴責(zé),。這種指責(zé)如果只是發(fā)泄一下心中的怨氣無可厚非,，但是期望通過這樣的指責(zé)來實現(xiàn)價格的下降則肯定是緣木求魚，甚至這種指責(zé)本身與市場經(jīng)濟(jì)就是格格不入的,。在中國的房地產(chǎn)市場上,，這樣的指責(zé)從來就沒有發(fā)揮過作用。
中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求是歷史階段的必然現(xiàn)象，這個時候人為地壓低房價,，只能是增加有效需求,，在中國這種供需嚴(yán)重失衡的背景下，壓低價格不是治本之策,，也很難真正壓低房價,，2010年前每次房地產(chǎn)政策出臺后房價報復(fù)性上漲就是明證。人為壓低價格,，市場會自己糾錯,，迅猛反彈。很多投機(jī)客都愿意國家壓低價格,，再做一輪差價,。這些都是人為打壓的負(fù)效應(yīng)。
供給短缺市場,，房價上漲是市場特點決定的,；供需平衡或者僵持階段，房價溫和上漲是供需多樣化決定的,；今后隨著調(diào)結(jié)構(gòu)的進(jìn)程,，房價漲跌的關(guān)鍵就要看結(jié)構(gòu)變化。結(jié)構(gòu)性供給引發(fā)結(jié)構(gòu)性需求的變化進(jìn)而引發(fā)房價“下跌”不可怕,，最讓人恐慌的是中低端房屋供給短缺,，引發(fā)的房價暴漲行情。
這里必須要說明,，人民幣升值與國際熱錢都“愛”人民幣資產(chǎn),，對于國內(nèi)上述三因素有著強(qiáng)烈的影響。第一,，人民幣升值其實是增加了造房成本,，而且提升了房產(chǎn)的價值。如此,，從成本上推高了房價,。很多熱錢進(jìn)中國來，無論他們的目的多么冠冕堂皇,，都是沖著房地產(chǎn)來的,。一方面可以獲得價差，又可以獲得匯差,，投資大美事誰不愿意干呢（這里僅僅指熱錢的目的,，他們的政府意在打壓中國制造）？第二,，由于外資的狂熱需求,，本來就粥少僧多的中國房地產(chǎn)市場,，更加失衡。第三,，熱錢最喜歡追逐暴利，中國的房地產(chǎn)恰恰滿足他們的這一特點,，因此,，外資熱錢的進(jìn)入，實質(zhì)上加速了中國房地產(chǎn)市場的投機(jī)化程度,，并帶領(lǐng)中國沒事干的實業(yè)資本游資化,，和獲得信貸不去干實事的信貸資本熱錢化，進(jìn)而增加了房地產(chǎn)的投機(jī)屬性,。
歸根結(jié)底,，供給少于需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)的核心問題,。我們認(rèn)為,，可以從兩個方面來增加供給。
第一,，加快廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。政府最重要職責(zé)是搞好廉租房,，把住有所居作為“民心工程”看待,，當(dāng)成一項維護(hù)社會穩(wěn)定的政治任務(wù)落實，確保低收入群體,、困難群體,、零就業(yè)家庭有基本的居住條件，讓那些買不起房或者進(jìn)城打工的農(nóng)民租得起房,，住得上房,。在城鎮(zhèn)規(guī)劃過程中，一定要對安居房（包括廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房）做出長期明確的具體規(guī)劃,，避免安居工程建設(shè)懸空。在安居工程土地出讓時,，要確定最低價和最高價,，既不能讓承包商從中牟取暴利，也要讓承包商有利可圖,。
第二,，增加住宅用地供給。各級政府一定要優(yōu)先保證廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房用地,，可以探索農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度改革,，允許其直接進(jìn)入市場，實現(xiàn)城鄉(xiāng)地權(quán)平等,。
通過對供給和需求兩個方向同時著力,，就可以真正改變供求關(guān)系，改變供求嚴(yán)重失衡的狀態(tài),，自然,，過高的房價將很快降下來，人們?nèi)罕姷睦嬉材艿玫奖Ｕ希ɡ习傩�,、學(xué)者都應(yīng)當(dāng)事實求是,，回歸集體理性）。當(dāng)然,，這里需要說明的是,，增加供給只是最核心的因素，還有很多因素比如說當(dāng)前房地產(chǎn)的扭曲環(huán)境,、壟斷土地供應(yīng),、不斷增加的稅賦、保值資本沒有渠道投資,、產(chǎn)業(yè)資本沒有正事情干等等,，都是高房價難以平抑的原因，這些都需要改變的,。