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三重利益誘惑外資蜂擁房地產(chǎn)業(yè)
2010-11-29   作者:王大賢(國家外匯管理局山西省分局高級經(jīng)濟師)  來源:上海證券報
 
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  近年來,,在房價上漲和人民幣升值的雙重推動下,,外資大量投向我國房地產(chǎn)市場,涉及房地產(chǎn)開發(fā),、消費以及中介等多個環(huán)節(jié),。在客觀上,外資的參與對促進我國房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極作用,,但在我國房地產(chǎn)市場秩序不夠規(guī)范的情況下,,部分境外投資者想方設(shè)法繞開監(jiān)管限制,從事各種房產(chǎn)投機活動,,不僅直接影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,,還削弱了宏觀調(diào)控的政策效果。
  據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù),,今年1月至9月,,全國新設(shè)房地產(chǎn)外資企業(yè)498家,累計使用外資166億美元,,占FDI總量的22.38%,,高出上年同期5.7個百分點,。值得注意的是,今年1至10月,,房地產(chǎn)外資投資累計增幅已猛增至48.04%,,遠(yuǎn)高于總體吸收外資增幅。外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的速度明顯高于其他領(lǐng)域,。商務(wù)部已將外資進入房地產(chǎn)的情況列入“重點監(jiān)視”領(lǐng)域,。
  外匯局的監(jiān)測統(tǒng)計表明,目前外資進入中國的主要途徑有:直接購買房地產(chǎn)物業(yè),,設(shè)立外資房地產(chǎn)公司,,通過房地產(chǎn)類企業(yè)借用外債形式間接投資,非居民外匯流入結(jié)匯后購買房產(chǎn),,內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)境外融資,,通過地產(chǎn)基金套利,假外資變身套取制度優(yōu)惠,。綜合來看,,外資地產(chǎn)商不僅通過地產(chǎn)開發(fā)獲得良好的投資回報,而且通過結(jié)購匯差額形成的人民幣資產(chǎn)享有人民幣升值的附加收益,,再加上稅收優(yōu)惠的超國民待遇,,在三重利益的誘惑下大量外資地產(chǎn)資金蜂擁我國。
  近期,,建設(shè)部與國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)了《進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》(以下簡稱《通知》),,對外資投資中國房地產(chǎn)做出具體規(guī)定,但比照現(xiàn)實,,這一政策似仍顯不足,。為此,筆者有如下幾點補充建議:
  首先,,做好長時間防范熱錢的準(zhǔn)備和相關(guān)情報收集,。密切關(guān)注和監(jiān)測以內(nèi)地股市為標(biāo)的的香港ETF基金,將短時期外資房地產(chǎn)異常交易作為熱錢流入的先行指標(biāo),。嚴(yán)格把關(guān)經(jīng)常項下和資本項目下的業(yè)務(wù),,徹底排查摸清外資房地產(chǎn)投機可疑線索。
  其次,,加強對境內(nèi)非法外匯交易的監(jiān)管,。目前對于房地產(chǎn)市場外匯資金所實行的“嚴(yán)進嚴(yán)出,,匯兌審核”的各項監(jiān)管措施已較為嚴(yán)密,。但在一些經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū),地下非法的外匯兌換市場仍非�,;钴S,,不排除有相當(dāng)數(shù)量境外資金通過各種途徑,,避開監(jiān)管流入境內(nèi)房地產(chǎn)市場。因此,,必須加強對各類非法外匯交易的打擊力度,,力求將所有涉及房地產(chǎn)的外匯資金流動納入監(jiān)控范圍。
  再次,,建立外資地產(chǎn)信息共享,、聯(lián)合監(jiān)管機制。要保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,,政府相關(guān)部門要建立起完整的統(tǒng)計監(jiān)測機制,,包括外商進入中國房地產(chǎn)市場所涉及的開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)。建立和健全房地產(chǎn)外資交易的統(tǒng)計和信息共享機制,,及時通報有關(guān)情況,,實現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)信息的共享。
  還有,,理順非居民個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得資金的匯出管理,。當(dāng)前有很大一部分涉外房地產(chǎn)的資金交割都是使用本幣交易的,按照外銷房轉(zhuǎn)內(nèi)銷外匯管理規(guī)定,,對涉外房地產(chǎn)的購房資金來源真實性審核將會存在較大難度,,應(yīng)加強對非居民個人以旅游、職工報酬,、其他服務(wù)等名義申請結(jié)匯的銀行審核,,對無法提供合規(guī)資金來源的涉外房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得的購付匯行為需予以明確。
  最后,,明確要求外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉(zhuǎn)讓,,以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè),由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定審批,。同時,,境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、收購合資企業(yè)中方股權(quán)的,,需以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金,。對有不良記錄的境外投資者,不允許其在境內(nèi)從事上述活動,。

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