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有媒體報(bào)道,，11月7日，民政部部長李立國說,，目前,，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%,；農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%,，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失,。根據(jù)民政部副部長竇玉沛提供的數(shù)字，目前,，中國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè),，床位266.2萬張，收養(yǎng)各類人員210.9萬人,。但是竇玉沛分析說,，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國家5%至7%的比例,，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平,。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡,，既存在“一床難求”,，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。
對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景,，無疑是相當(dāng)看好的,。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來,，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于委員會(huì)給予了很高的期望,。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老地產(chǎn)投資人與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很脫節(jié)的現(xiàn)狀,。
我們目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問題一直很突出,。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛,，培養(yǎng)起來尚需要時(shí)日，畢竟高端人群還習(xí)慣于居家養(yǎng)老,。
缺乏政策支持也是一方面,。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來說,，政策支持的缺乏從拿地,、建設(shè)與經(jīng)營階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。但是,，最艱難的還是在經(jīng)營階段,。
與朋友在爭論養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)，有一個(gè)分歧在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利,。房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五年,，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲鴥?nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地,，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國內(nèi)房企的最大訴求,。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手為主，而很難考慮長期持有經(jīng)營,。
很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目,，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓,，對(duì)于投資的收回目前來說還沒有很好的模式,。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段,，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展還不能成為主流,。在談到險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的訴求時(shí)，我和同行有爭議,。他認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險(xiǎn),，經(jīng)營收益不足10%，貸款利息都不足以償還,，所以養(yǎng)老項(xiàng)目的持有經(jīng)營是沒有利潤的,。這一點(diǎn)我也贊成。對(duì)于房企開發(fā)經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,，確實(shí)是不可持續(xù)的,。那么，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行,。
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