繼北京4月30日對本地及外地居民發(fā)出“限購令”之后,，上海,、深圳、廈門,、寧波等城市在樓市“第二波”調(diào)控中相繼祭起了“限購”的大旗,。
料想不久,，將有更多的城市加入限購的行列，為樓市降溫。從目前發(fā)出
“限購令”的城市看,，上海,、北京和廈門的大同小異，都是對新購套數(shù)進行限制,，而深圳則明確規(guī)定,，有深圳戶籍的總共可以購買兩套房，沒有深圳戶籍的只能購買一套房,，可算“限購令”里最嚴的了,，但諷刺的是，在國慶黃金周期間,，北京,、上海的樓市基本冷凍，而深圳的成交量卻依舊不菲,，被視為猛藥的“限購令”并未讓樓市立即退燒,，實屬政策的尷尬。
應該說,，自9月29日,，中央發(fā)起第二波房地產(chǎn)調(diào)控，地方隨即跟隨,，無論是信貸,，還是“限購”，都可謂史上嚴上加嚴,，然而,，房地產(chǎn)股卻似乎彈冠相慶，迎來大漲,，各地樓市盡管成交清淡，但也冷熱不均,，原因何在,？
以上海的政策為例，上海的政策總體給人的感覺比較軟,，表現(xiàn)在：其一,，限購令，規(guī)定上海和外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房,，但這已經(jīng)不新鮮,，北京、深圳河廈門已經(jīng)開始實施,；
第二,，對各界非常關注的房產(chǎn)稅，上海新政并沒有明確具體的內(nèi)容，只是提出將按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求,，積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準備工作,，讓外界期待上海率先出臺房產(chǎn)稅的希望落空；
第三,，土地增值稅,，普遍依然實行2%的預征，而只有價格明顯超過上一年的均價的,，才給予懲罰性的5%的預征,，而并沒有強調(diào)在預征之后按照實際的價格匯算清繳，這使得土地增值稅本身的威力大打折扣,；
第四,，在土地供應政策上，再次強調(diào)了保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%,，但這個政策具體怎么樣保證執(zhí)行到位,，并沒有明確的實施細則和配套政策，具體執(zhí)行仍然留下了很大的疑問,。
因此,，上海房產(chǎn)新政總體內(nèi)容并沒有超出9月29日，中央有關部委出臺的細則的政策范疇,，并沒有像外界預料的有極強的殺傷力,，政策本身相對而言，仍以溫和調(diào)控為主,，無論是差別化的信貸政策,，還是行政性限購住房套數(shù)，在全國不會成為最嚴厲者,。
除了各地總體的政策這一次普遍反應沒有新意之外,，外界對“限購令”等政策的執(zhí)行力似乎失去了足夠的信任和耐心。評估一個政策的實際效用,，最重要的還是要看政策的執(zhí)行力,，再嚴厲的政策，如果不執(zhí)行,，等于形同虛設,。而事實上，自4月17日,，國務院“十號文”出臺之后,，中國房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)預期的調(diào)控效果，房價堅挺,，最主要的還是政策本身缺乏執(zhí)行力,。無論是4月17日的“十號文”,，還是9月29日有關部委出臺的第二波調(diào)控政策，嚴厲程度實屬罕見,，但對于未來的執(zhí)行力,，大家依舊信心不足。從中國房地產(chǎn)市場歷次調(diào)控的經(jīng)驗看,，從來都不乏政策,，但政策的落實因為開發(fā)商等的對抗而乏善可陳。4月17日“十號文”出臺之后,，出臺實施細則的少而又少就是明證,！
而且，
用“限購令”這樣明顯違背市場規(guī)律的手段,，一方面意味著,，樓市的有效供應依舊緊張，另一方面,，這樣的猛藥一般都沒有持續(xù)性,。限購令就好像給一個發(fā)高燒的病人潑了一頭的冰水，可以立即起到降溫的效果,，但最終不但治不了病,，反而會更加加重病情，完全屬于亂投藥,。正因為如此,，似乎嚴厲的“限購令”在外界的眼里就成了紙老虎，況且“限購”的政策不可能長久,，廈門明確規(guī)定,，期限到12月31日，作為一項特殊的行政措施,，本身的有效期限就短,，再博弈一段時間，藥效基本就過去了,，期待限購能夠給房地產(chǎn)退燒,，并且將其作為最重要的藥，顯然是不現(xiàn)實的,。
中國房地產(chǎn)利益博弈非常復雜，房價問題不是一個簡單的經(jīng)濟學問題,，因此,，對于房價調(diào)控一定要有持久戰(zhàn)的準備，是一場拳擊賽,，總共12個回合,，而不是一個回合，要看最后的結果而不是第一個回合的表現(xiàn)。不能把真正的希望寄在“限購令”這些舉措上,，而應該連續(xù)出拳,，并且用不同的組合拳，否則,，迎接樓市的,，肯定是更猛烈的反彈。