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按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法,，未來北京房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金,，由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監(jiān)管賬戶,。同時，在使用商品房項目預(yù)售資金時也將受多方鉗制,。(8月18日《京華時報》)
如何遏制開發(fā)商的無序開發(fā),，如何提高我國住房開發(fā)成本，遏制高房價,，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，這幾年各個方面做了許多探索,。其中改革預(yù)售制度,，防止開發(fā)商空手套白狼是反響最為強烈的方面之一,。從民間呼吁，專家建議,，到最終將開發(fā)商預(yù)售制度改革提到了中央政策層面,。從去年國四條到今年四月的新國十條都要求加強、完善住房預(yù)售制度管理,。必須認(rèn)識到,，改革當(dāng)前預(yù)售制度和預(yù)付款辦法，不僅是保障購房人資金安全,、不被開發(fā)商攜款外逃的問題,，而且，對于規(guī)范開發(fā)商開發(fā)行為,，防止開發(fā)商空手套白狼,，開發(fā)成本過低，坐擁資金捂盤惜售等行為都大有作用,。通過嚴(yán)格管理預(yù)付款,，切斷開發(fā)商隨意、任意使用預(yù)收款的“黑手”,，那么,，開發(fā)商必將通過加大樓盤銷售甚至降價銷售來回籠資金，就從資金鏈壓力迫使開發(fā)商不敢輕易捂盤惜售,。
將開發(fā)商預(yù)收款項(購房人預(yù)付款)直接進入其銀行賬戶,，由存管銀行受托監(jiān)管起來，其實是在住房開發(fā)領(lǐng)域資金管理上引入了第三方監(jiān)管系統(tǒng),，而該監(jiān)管系統(tǒng)目前在我國其他行業(yè)已經(jīng)大面積施行,，制度、技術(shù),、系統(tǒng)上沒有任何障礙,。筆者是從事第三方資金監(jiān)管系統(tǒng)較早的人員之一。目前,，在證券系統(tǒng),、期貨系統(tǒng)、大宗商品交易系統(tǒng),，都實行了保證金第三方監(jiān)管做法,。證券交易客戶結(jié)算保證金、期貨交易客戶結(jié)算保證金都由存管銀行(經(jīng)監(jiān)管部門批準(zhǔn)有資格開展存管資金管理的商業(yè)銀行)受中國證監(jiān)會委托負(fù)責(zé)監(jiān)管,。從當(dāng)前看,，效果非常之好,。存管銀行從系統(tǒng)上將客戶保證金鎖定在了中國證監(jiān)會指定、備案的資金賬戶上并且一舉一動都在監(jiān)管部門的系統(tǒng)監(jiān)視之下,。徹底防住了券商挪用客戶保證金的行為,，確保了投資者證券、期貨投資資金的安全,。
如果將這個監(jiān)管系統(tǒng)運用到開發(fā)商預(yù)收款管理上完全可行且不需要過多投資改造系統(tǒng),。基本思路是,，開發(fā)商在銀行開立一個經(jīng)過監(jiān)管部門(住建部系統(tǒng))備案的預(yù)收款專項賬戶,，專門存放購房人預(yù)付款項，商業(yè)銀行受住建部系統(tǒng)委托負(fù)責(zé)對該賬戶進行監(jiān)管,。購房人預(yù)付款只能存入此專項賬戶而不能存入其他任何賬戶,，從計算機賬戶系統(tǒng)上就做死做實。然后,，用款計劃需經(jīng)施工單位,、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成,、結(jié)構(gòu)封頂,、竣工驗收、登記申請等四個資金使用節(jié)點申請用款,，銀行接到監(jiān)管部門指令后按照程序,、制度劃撥款項。
北京市在此先走一步,，值得肯定,。其他城市也應(yīng)該盡快出臺住房開發(fā)預(yù)付款引入第三方監(jiān)管制度。但必須認(rèn)識到,，這僅僅是改革的第一步,。規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，凈化房地產(chǎn)市場,，徹底杜絕開發(fā)商空手套白狼行為,，消除房地產(chǎn)開發(fā)市場魚目混雜現(xiàn)象，最終應(yīng)該逐步取消預(yù)付款制度,。
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