近段時(shí)間以來，多個(gè)部門紛紛辟謠房地產(chǎn)調(diào)控放松，與此同時(shí),，中央政府也繼續(xù)以資金支持地方保障房建設(shè),。種種跡象顯示，4月中旬開始的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控很可能是“來真的”,。這雖然短期內(nèi)減輕了普通民眾的焦慮感,，但從長遠(yuǎn)計(jì)，反思和重塑中國的住房體制已成為一項(xiàng)緊迫任務(wù),。而年初以來的政策實(shí)踐及近期的一些理論探討,，也顯示出各方對(duì)新模式的積極探索。
在這些探索中,，比較強(qiáng)烈的呼聲就是學(xué)習(xí)德國,、新加坡和香港，建立市場(chǎng)化和保障性住房并行的雙軌制,，以此穩(wěn)定房價(jià)和創(chuàng)造社會(huì)公平,。更有甚者，從土地國有這一憲法基礎(chǔ)出發(fā),，要求由國家出面解決大部分人的住房問題,。凡此種種，愿望確實(shí)美好,，但不顧國情差異的簡單模仿很可能導(dǎo)致“南橘北枳”結(jié)果,。
雙軌制的推崇者認(rèn)為，住房問題富人由市場(chǎng)解決,，窮人由政府解決,。確實(shí)，上述國家或地區(qū)的模式運(yùn)行得不錯(cuò),。比如說,，德國保障性住房占比高,，加上對(duì)市場(chǎng)化房價(jià)調(diào)控有力，房價(jià)十分穩(wěn)定,，而香港和新加坡雖然市場(chǎng)房價(jià)近些年飆升幅度巨大,，但由于有政府保障這一塊，并未出現(xiàn)民怨沸騰的現(xiàn)象,。但是,，將這些經(jīng)驗(yàn)移植過來，就能解決咱們的住房問題嗎,？我看不太可能,。
首先，中國是一個(gè)地區(qū)差異和城鄉(xiāng)差異非常大的國家,，大國不可以師小國,。香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟(jì)體，“小地寡民”決定其問題只相當(dāng)于我們一個(gè)城市,。況且就香港而言,，其住房政策并不如普遍想象的那樣成功，其矛盾和問題并不比中國內(nèi)地少多少,。德國雖然是一個(gè)大國,，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻相當(dāng)?shù)鼐猓葻o城鄉(xiāng)差異,，也無明顯的地區(qū)差異,，而且沒有紐約、巴黎,、倫敦那樣的核心超級(jí)城市,。經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展既避免了核心城市房價(jià)奇高的現(xiàn)象，也使得保障住房那一塊推行起來十分容易,。
中國正在快速城市化,，各城市都有大量的外來移民，居民收入差異也十分巨大,。如果建造經(jīng)濟(jì)適用房,，那該不該分給非本地戶口的人呢？如果分,，那么全國人民都會(huì)涌入到北京,、上海等一些城市，如果只是本地戶口的人有份,，那么就背離了憲法上的公民平等權(quán),，也與一直倡導(dǎo)的剝離附屬在戶籍上的身份特權(quán)的大趨勢(shì)相悖,。
此外,，由于“雙軌”之間房價(jià)差異巨大，一個(gè)經(jīng)濟(jì)上處于底層的人一旦分到經(jīng)濟(jì)適用房，就迅速成為這個(gè)城市的“富人”,，其財(cái)富狀況超越中等收入,，甚至所謂的高收入人群。政策性住房比例除非高到覆蓋除富豪階層之外的所有居民,，否則,，就無法避免分房帶來的財(cái)富劇烈重新分配的情況。而政策房覆蓋絕大部分人,，情況只會(huì)比原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房制度更糟糕,，因?yàn)樵瓉碇皇亲》康木幼?quán)，而不是所有權(quán),。
其次,，中國落后的公共治理水平和法制程度決定了經(jīng)濟(jì)適用房不但不能解決不公，反而會(huì)制造不公,。香港,、新加坡和德國都是法紀(jì)嚴(yán)明的先進(jìn)之邦，其住房政策從動(dòng)議到?jīng)Q策再到執(zhí)行,，都有一套嚴(yán)格的程序,，但即便這樣，也偶爾有丑聞傳出,。只要是政府參與的行為,，就很難避免尋租、貪污,、舞弊等事件的發(fā)生,。
以中國社會(huì)的現(xiàn)狀，政府對(duì)住房問題涉及得越深,，所制造的扭曲就會(huì)越大,。這些年，圍繞政策性住房的丑聞,，從決策,、建設(shè)、分配到管理,，涵蓋了整個(gè)鏈條,，其數(shù)量和嚴(yán)重程度都令人震驚。
從全世界范圍看,，不論是“雙軌”特色比較明顯的德國,、香港、新加坡,，還是市場(chǎng)程度高的美,、英,、澳，政府對(duì)住房市場(chǎng)都有或多或少的介入,，但只要政府介入,，就難以避免各種各樣的“政府失靈”現(xiàn)象。以中國的法制水平,，政府如果深度介入住房問題,，將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難。
再次,，中國文化傳統(tǒng)決定我們所要解決的問題重點(diǎn)與眾不同,。有恒產(chǎn)者有恒心，雖然是一種普遍的文化心態(tài),，但中國人對(duì)擁有住房產(chǎn)權(quán)最執(zhí)著,。因此，我們政策并不是解決居住問題那么簡單,。比如,，在很多人推崇的香港模式中，政府并不對(duì)個(gè)人買房負(fù)責(zé),，其核心是解決居住問題,，避免有人流離失所。如果僅僅為了這樣的目標(biāo),，我們的壓力確實(shí)很小,，甚至可以說基本上沒有壓力。但要使居民擁有住房,，難度就大得多,，政府介入程度也要求深得多，在房價(jià)“雙軌”差異巨大的情況下,，它所造成的扭曲也大得多,。
總而言之，在筆者看來,，將中國住房制度引向“雙軌制”方向是忽略國情的危險(xiǎn)之舉,。而那種要求政府來解決大多數(shù)人住房的舉措，看上去很“社會(huì)主義”,，事實(shí)上是脫離了國情的烏托邦思想,。考慮到發(fā)展差異大、法紀(jì)不明,、傳統(tǒng)文化三方面因素,，我們解決住房問題主要還是要靠市場(chǎng)。只有市場(chǎng)才能較好滿足經(jīng)濟(jì)差異巨大,、人口不斷流動(dòng)的中國的住房問題,，也只有市場(chǎng)交易才能實(shí)現(xiàn)憲法賦予的公民平等權(quán),。1998年推行房改時(shí)國家作出的經(jīng)濟(jì)適用房占80%的規(guī)劃，是脫離中國國情的,，也是根本無法實(shí)現(xiàn)的。
當(dāng)然,，這個(gè)市場(chǎng)不應(yīng)該是我們今天見到的那種投機(jī)盛行,、政府不當(dāng)介入的市場(chǎng)，而應(yīng)該是一個(gè)受到嚴(yán)格約束的,、能漲能跌,、收益和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的市場(chǎng)。首先,，以立法形式禁止第三套房貸,，徹底消除投機(jī)空間，讓投機(jī)資金永遠(yuǎn)離開,。立法既可以讓投機(jī)者徹底放棄與政府博弈的念頭,，也徹底斬?cái)嗾臋C(jī)會(huì)主義之路。其次,，規(guī)定人均免稅面積,，超出部分征收特別消費(fèi)稅。再次,，政府的貨幣政策應(yīng)以可靠的通脹預(yù)期數(shù)據(jù)作指針,，避免貨幣長期偏松對(duì)吹出房地產(chǎn)泡沫。最后,，可以考慮借鑒德國和澳洲的一些具體措施,，比如對(duì)暴利定價(jià)的開發(fā)商、大量買房的投機(jī)者定罪,。
在被約束的市場(chǎng)之外,，仍有一些不能被解決的問題。政府應(yīng)適當(dāng)建設(shè)多種檔次的面向不同層次收入居民的租賃房,，明確立法宣布永不建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,。同時(shí)，應(yīng)對(duì)過去若干年里與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的各種違法違規(guī)問題進(jìn)行調(diào)查,、清理,，以重樹社會(huì)公正和恢復(fù)政府威信。
|