始于今年4
月的房地產(chǎn)調(diào)控組合拳,，非常清晰地釋放了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策信號(hào)：房?jī)r(jià)不落，調(diào)控不止,。但在這輪調(diào)控中,，市場(chǎng)各方似乎總對(duì)后續(xù)宏觀政策走向抱有一定的僥幸態(tài)度，有部分人在觀望著,，看政府宏觀調(diào)控政策在面臨整體經(jīng)濟(jì)下滑的時(shí)候是否會(huì)如同既往調(diào)控一樣,，松緊交替，有始無(wú)終,。所以,，在這個(gè)政策觀望期之中，大家能看到住房銷售市場(chǎng)成交量幾乎降到冰點(diǎn),，但價(jià)格卻是依然堅(jiān)挺,。在最近一段時(shí)間，則不斷傳出房?jī)r(jià)未降而房租大漲的消息,，更被有的觀點(diǎn)解讀為這輪房產(chǎn)調(diào)控的副產(chǎn)品,。甚至有人言之鑿鑿地認(rèn)定，上海房租上揚(yáng),，乃是對(duì)預(yù)期即將推出上海房地產(chǎn)稅收的提前反應(yīng),。言下之意，政府的調(diào)控行為,，會(huì)將稅收最終轉(zhuǎn)嫁于房產(chǎn)的最終消費(fèi)者上,，最終增加了居民的負(fù)擔(dān)，降低了居民的效用,。
房地產(chǎn)調(diào)控,，是個(gè)系統(tǒng)工程，政府調(diào)控的政策措施,，不僅僅包括家庭住房的買賣交易,，在房屋出租市場(chǎng)上，政府可以發(fā)揮更為重要的作用，從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控起到一個(gè)非常重要的補(bǔ)充作用,。住房特有的兼具投資品和消費(fèi)品二重屬性的特質(zhì),，決定了政策調(diào)控也必須從這兩重屬性上著手。目前已經(jīng)出臺(tái)的一系列地產(chǎn)調(diào)控措施,，不管是政策預(yù)期目標(biāo),，還是實(shí)際中工具的執(zhí)行效果，都是針對(duì)投機(jī)性住房需求的“定向”精確打擊,。但是,，在這個(gè)調(diào)控的過(guò)程中，政策制定者的最主要擔(dān)心則是“城門失火,，殃及池魚”,，原本是抑制投資性住房需求的“板子”，最終卻落在了住房的消費(fèi)品屬性上面,。
由此可知,，對(duì)住房消費(fèi)品屬性的保護(hù)，離不開政府對(duì)于房屋出租的有效規(guī)范和管制,。參考其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),，筆者認(rèn)為，在房屋出租市場(chǎng)上,，政府可以從以下幾個(gè)方面著手管理：
首先,，政府不應(yīng)用行政手段去限制租金水平，但應(yīng)規(guī)范房屋出租市場(chǎng)的租賃行為,。政府直接干預(yù)租金水平,，只會(huì)扭曲相對(duì)價(jià)格，加劇市場(chǎng)的無(wú)效性,。比如美國(guó)紐約市,，對(duì)租金有著嚴(yán)格的政策管制，結(jié)果造成了盡管租金水平相當(dāng)?shù)土�,，“聽起�?lái)很美”,，但是租客往往面對(duì)的是有價(jià)無(wú)市、一房難求的尷尬局面,。我們一方面可以學(xué)習(xí)新加坡和我國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn),，對(duì)特殊的居民群體推出類似于“公屋”的廉租房，另一方面則無(wú)須對(duì)市場(chǎng)租金情況進(jìn)行直接干預(yù),，只須對(duì)租房市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則通過(guò)立法或者行政規(guī)章的手段進(jìn)行規(guī)范即可。與西方國(guó)家相比,，我國(guó)房屋出租市場(chǎng),，針對(duì)租客的保護(hù)較少，在房屋租賃市場(chǎng)上，相對(duì)于房東,，租客往往處于劣勢(shì),。為此，可以考慮通過(guò)法律和行政手段,，將房屋出租的各方權(quán)利義務(wù)明確下來(lái),。這樣，政府在屬于自身的領(lǐng)域（廉租房建設(shè)）履行了提供公共物品的義務(wù),，而在房屋私人租賃市場(chǎng)上則嚴(yán)守規(guī)則制定者的角色,。這樣，市場(chǎng)參與的各個(gè)主體能建立較為長(zhǎng)期穩(wěn)固的理性預(yù)期,，也能使得房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展得更為成熟健康,。一個(gè)穩(wěn)定的房屋租賃市場(chǎng)，會(huì)有效緩解房屋買賣市場(chǎng)上的剛性需求壓力,，能更為有效地配合政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控,。
其次，在房屋租賃市場(chǎng),，政府需要進(jìn)一步完善服務(wù)職能,。如何運(yùn)用稅收、轉(zhuǎn)移支付等多種政策工具和手段,，更好地提供以服務(wù)型為主的公共產(chǎn)品,，是我國(guó)政府未來(lái)一個(gè)階段將面臨的主要挑戰(zhàn)之一。具體而言,，政府服務(wù)能力的高下,，就體現(xiàn)在政策微觀層面的執(zhí)行力之上。比如,，這次被視為房地產(chǎn)調(diào)控終極手段的物業(yè)稅,，或有物業(yè)稅之實(shí)的房產(chǎn)稅，一度惹起輿論熱議,。主要的反對(duì)意見就在于執(zhí)行起來(lái),，太過(guò)繁瑣，技術(shù)操作層面上難度太高,。但是,，借鑒其他國(guó)家地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其實(shí)并無(wú)特別的執(zhí)行困難,。只要政府具有相應(yīng)的政策工具掌控力,，完全可以實(shí)行差別化、人性化的政策手段：一方面,，可以對(duì)空置住房征收累進(jìn)的閑置稅（如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)）,，一方面可以對(duì)學(xué)生或者某類特定群體免征物業(yè)稅（如英國(guó)）,，若政策能在微觀層面上收放自如，便能最大限度地避免某些負(fù)面效應(yīng),。
在我國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背下,，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式和收入分配模式面臨極大挑戰(zhàn)，政府的選擇,，首先在于明確自身的角色與定位,，“有所為，有所不為”,；在此基點(diǎn)上更進(jìn)一步提高政策執(zhí)行力,，如此，相關(guān)調(diào)控政策才能在這個(gè)日益復(fù)雜的環(huán)境中得到有效貫徹執(zhí)行,，并收到預(yù)期效果,。
（作者系英國(guó)約克大學(xué)金融學(xué)博士,，現(xiàn)任教上海大學(xué)國(guó)際工商與管理學(xué)院）
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