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很多人把房產(chǎn)稅或物業(yè)稅當(dāng)成壓垮房價的最后一根稻草,，千呼萬喚它出臺。實(shí)際上這是一個極大的誤解,。開征物業(yè)稅或者為了簡便程序繞道房產(chǎn)稅,，根本目的不是為了抑制房價，也不可能抑制房價,，不然在房價并不高的2003年,，政府干嘛要試點(diǎn)物業(yè)稅？
征還是不征,，一直是各方爭議的焦點(diǎn),。有人總結(jié)說，僅2010年5月份以來短短半個月,，就有五個典型觀點(diǎn)紛紛登場,。一是國稅總局新聞處處長：稅收立法權(quán)在中央,，地方政府沒有權(quán)力出臺新稅種。二是財(cái)政部科學(xué)研究所副所長：房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的制定權(quán)在省級政府,，地方可以通過實(shí)施細(xì)則將個人第二套或者第三套住房定義為經(jīng)營性房產(chǎn)來操作保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅,，只需報(bào)財(cái)政部備案即可。三是國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長助理：房產(chǎn)稅至少三年內(nèi)不會出臺,。四是財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長：開征物業(yè)稅勢在必行,，在方案設(shè)計(jì)上注重漸進(jìn)。五是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長：年內(nèi)國家可能出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn),。
2010年5月31日,，房產(chǎn)稅話題再度成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)中國政府網(wǎng)消息,，國務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》,。該《意見》中明確提出，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革,。另據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道,，上海有可能成為首個對部分家庭住宅征收房產(chǎn)稅的城市，并稱有關(guān)方案已上報(bào)國務(wù)院,。
這一回,，一切應(yīng)該塵埃落定了吧？事實(shí)不然,。上海開征的消息已經(jīng)反反復(fù)復(fù)多次,，都是只聞樓梯響，不見人下樓,。國務(wù)院的意見也是本來就在做的工作,，并沒有明確出臺實(shí)施的時間。如果對民用住宅征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅,，目前條件并不具備,，如果強(qiáng)行開征，會造成許多新的不公平,。
第一個問題是要不要刨除土地價值,？根據(jù)我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象,，按房屋余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),。
但在確定稅基時，以目前的市場化定價原則對房屋價值進(jìn)行評估,，必然包含土地的價值,。而土地升值才是房價上漲的主要原因。而在我國城市土地國有制度下,，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權(quán),，法定“住宅70年產(chǎn)權(quán)”所需要繳納的“類租約費(fèi)用”已包含在土地出讓金之內(nèi),。如果征稅時沒有刨除“土地”的價值，物業(yè)稅或按評估值而不是按租金征收的房產(chǎn)稅則有重復(fù)征稅的嫌疑,。
如果刨除土地的價值,，那么房屋的初始價值就只有最高不超過2000元每平米的房屋建造成本加上稅費(fèi)和房地產(chǎn)商利潤。這部分價值是每年都有折損的,。顯然,，這不是物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的初衷。
第二個問題是如何有效甄別征稅對象�,，F(xiàn)在房地產(chǎn)問題的主要矛盾不是人們沒有住房或沒有房住,，而是在城市或大城市沒有屬于自己產(chǎn)權(quán)的住房。不少人在小城鎮(zhèn)或農(nóng)村有房然后在大城市買房,，那是征大城市房產(chǎn)的稅呢還是征農(nóng)村或小城鎮(zhèn)的,？有的人在不同的大城市各有一套房，那么又是哪座城市對他征稅,？稍有差池,，就會造成巨大社會不公。
第三個問題是如何評估,？根據(jù)《中國證券報(bào)》查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),，目前上海注冊房產(chǎn)估價師有1351名。根據(jù)中房信提供數(shù)據(jù),，截至2009年,，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日,，按每套100平方米計(jì)算,，上海1351名評估師大約需要28年才能完成,，還不包括期間新增房屋面積,。除此之外，全國房產(chǎn)交易信息并未聯(lián)網(wǎng),，因此,，在全國范圍內(nèi)同時起步，公平是個大問題,。
妥協(xié)的辦法可能是只對增量房屋征收,，且以每戶家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”，如傳聞中的上海對超出200平方米部分才征收,；建議征收稅率為0.6%,。但這樣不可能逼迫手中持有物業(yè)的人在短期內(nèi)大幅拋盤，起不到平衡房價的作用,。
而如果不管不顧公平評估且征收太狠,，那會導(dǎo)致租金上漲消除房產(chǎn)稅威力,。一方面是業(yè)主大量拋盤引發(fā)出租房源減少，另一方面則是買漲不買跌心理導(dǎo)致一些人持幣待購轉(zhuǎn)買房為租房,。這樣又使房產(chǎn)稅和租金之間達(dá)成新的市場平衡,。
開征房產(chǎn)稅絕不可能立竿見影地打壓高房價。韓國政府曾經(jīng)亦企圖通過房產(chǎn)稅控制房價,。2006年,，韓國房價飛漲，政府推出一系列控制購房需求的政策,，對多套房持有家庭,，提高其交易稅，稅率由原來買賣差價的9%～36%提高到一律為50%,；對價值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅,、財(cái)產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅,。但是韓國的房價卻在每次新政策出臺時觀望一段時間,，然后又繼續(xù)上行。就連力主征稅的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康自己也承認(rèn)：從美國等市場發(fā)達(dá)國家的推行(房產(chǎn)稅)情況來看,，房價并沒有明顯的下降,。
我的判斷是，短期內(nèi),，房地產(chǎn)稅也好,，物業(yè)稅也罷，基本可以肯定不會征,，但是那根棍子會時不時杯弓蛇影出來舞幾下,，嚇唬一下那些“不明真相的群眾”，同時表明有關(guān)部門還有調(diào)控房價的“鎩手锏”,。真要征的話,，還牽涉到立法程序、技術(shù)手段,、中央與地方財(cái)政分權(quán)分利等,，這些問題沒談妥，都不會貿(mào)然開征,。
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