樓市不是股市,，如果股票市盈率脫離了市場實(shí)際承受能力和自身實(shí)際價(jià)值，總有一天會(huì)在市場自我調(diào)節(jié)下,，出現(xiàn)補(bǔ)跌或補(bǔ)漲,，使股價(jià)回歸到理性狀態(tài),。因?yàn)椋墒械摹肮┣箨P(guān)系”是相對(duì)平衡的,，股價(jià)沒有始終保持高位或低位的基礎(chǔ)和條件,。但房價(jià)則不同,，我國目前住房“市盈率”過高，主要是供求關(guān)系緊張,、供需矛盾突出造成的,，在市場供應(yīng)狀況尚未根本改變、住房供應(yīng)十分短缺的大環(huán)境下,，指望通過市場自我調(diào)節(jié)達(dá)到價(jià)格理性回歸的目的,，是不可能的，也是不現(xiàn)實(shí)的,。也正因?yàn)槿绱耍枰ㄟ^政府這只有形的手來調(diào)控市場,，抑制房價(jià),，這也是此輪樓市調(diào)控的最主要目的之一。
必須肯定,，此輪調(diào)控在穩(wěn)定房價(jià),，特別是控制房價(jià)持續(xù)上漲方面，已初步取得了比較明顯的效果,，也基本達(dá)到了預(yù)期目的,。但是，樓市調(diào)控的最終目的并不是房價(jià)下降多少,，而是促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，從根本上解決國民的住房問題。從這個(gè)角度來分析,，則調(diào)控的作用還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,，目的還遠(yuǎn)沒有達(dá)到。
同時(shí)必須看到,，在市場經(jīng)濟(jì)條件下,，政府利用行政手段調(diào)控市場、遏制房價(jià),，也不可能無節(jié)制的,、無期限的，而應(yīng)當(dāng)是暫時(shí)的,、適可而止的,。因?yàn)椋姓侄尾豢赡苋嫣娲袌�,，更不可能永遠(yuǎn)代替市場,。
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，雖然樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來,，房價(jià)有了一定幅度的下降,，但隨著住房銷量的大幅下滑,，房租卻在較大幅度地上升。這就意味著,，需求的剛性矛盾更加突出了,。房價(jià)下降和銷量下滑，并不是市場內(nèi)在因素而是政策外力的強(qiáng)制作用的結(jié)果,，住房消費(fèi)在外力的作用下被非理性地抑制了,。長此以往，消費(fèi)者與開發(fā)商的利益博弈,，會(huì)最終以消費(fèi)者的無力長期對(duì)抗而宣告結(jié)束,。更重要的是，房價(jià)下降和房租上漲同步出現(xiàn),，會(huì)向市場傳遞出錯(cuò)誤的信號(hào),，即投資房產(chǎn)的獲利空間很大，從而變相地鼓勵(lì)投資者,、炒房客投資住房,，使供求關(guān)系更加緊張，房價(jià)調(diào)控難度更大,。
有人認(rèn)為,，政府此時(shí)應(yīng)進(jìn)一步加大調(diào)控力度，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策,，迫使房價(jià)進(jìn)一步下降,，以達(dá)到促使房價(jià)理性回歸的目的。從表面看,，這樣做不僅會(huì)取得更加明顯的效果,，也受到公眾的歡迎。但從長遠(yuǎn)看,，就未必是好事了,。因?yàn)椋@樣做會(huì)把房地產(chǎn)市場壓垮,，并拖累整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì),，把普通勞動(dòng)者能夠取得住房的通道都堵死了，這絕不是樓市調(diào)控的目標(biāo),�,；谶@樣的考慮，就不能過度地使用行政手段遏制住房市場的消費(fèi)需求,，而應(yīng)當(dāng)增加市場供應(yīng),，通過加大市場供應(yīng)力度來平衡房價(jià)、控制房價(jià),、緩和市場供求關(guān)系,、緩解市場供求矛盾,。
為此，筆者以為,，現(xiàn)在就必須考慮調(diào)整調(diào)控策略,，把如何大幅度地增加住房供應(yīng)作為調(diào)控的主要手段。首先,，政府要建立長期穩(wěn)定的保障房建設(shè)機(jī)制,，每年通過政策扶持、財(cái)政投資,、社會(huì)資金調(diào)動(dòng)等手段,，提供不低于市場供應(yīng)50%的保障房，特別是公租房,、廉租房,；第二，加快土地供應(yīng)制度改革,，改變目前由各地方政府壟斷開發(fā)用地供應(yīng)的格局，避免地方政府為了自身利益推高地價(jià),，而逐步讓市場去決定地價(jià),、決定土地轉(zhuǎn)讓，而政府則把主要精力放在制定規(guī)則,、保證保障房建設(shè)和供應(yīng)等方面,；第三，認(rèn)真研究制定防止炒房的措施和辦法,，通過出臺(tái)嚴(yán)格的政策和措施,，把住房市場引向健康發(fā)展的軌道。
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