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你知道二手房交易的程序嗎？你知道購買二手房該特別了解的信息有哪些嗎？你知道交付房屋以外,，二手房交易還有哪些“附屬工程”嗎,？廣州市天河區(qū)作為城市中心所在地,，吸引了大量市民購房置業(yè),，巨大的交易量引發(fā)了大量二手房產(chǎn)交易糾紛,。專門審理此類案件的法官指出,，業(yè)主和購房者仍需進一步提高法律意識,、掌握交易常識,，學會保護自身權益。
房屋信息了解全 輕率交易是大忌
天河法院房產(chǎn)庭法官介紹,，二手房產(chǎn)交易糾紛最常見的原因,，是當事人在對房屋信息、二手房交易的相關法規(guī)政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情況下,，草率簽約,，導致事后反悔。
看房是交易前的第一個環(huán)節(jié),，除了地理位置,、樓齡、朝向,、間隔,、裝修、配套和房屋周邊情況等等,，二手房的購房人還應該了解什么,？
房產(chǎn)庭法官介紹，比起一手房交易,，二手房涉及到的重要信息更多,，交易流程也更復雜，購房者除了要了解“看得見,、摸得著”的房屋情況,，更要了解包括國家政策、房屋產(chǎn)權在內的其他信息,。
二手房產(chǎn)權有多種形式：有商品房,、解困房、福利房,、限價房等等,，有些二手房屋有抵押、查封的情況,，有些則沒辦房產(chǎn)證,，有些可能按現(xiàn)有法律規(guī)定不能進行交易。不同類型的房屋交易條件不同,，需承擔的交易稅費也相應不同,，有些甚至無法辦理交易過戶手續(xù),。
現(xiàn)行國家政策規(guī)定，對購置未滿五年再次出售的房屋將征收營業(yè)稅,，如果買賣雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費用,，合同不明確該費用由誰負擔，就很容易釀成糾紛,。
另外,，房屋除了賣方是否還有其他共有人，房屋是否有出租的情況等等,，這些信息對交易安全有著重大影響,，購房者務必要了解清楚。
例如,，房價上漲較快時,，有些賣方為了悔約，便以“夫妻另一方或其他共有人不同意出售房屋”為理由,，要求法院確認買賣合同無效,。或者房屋在出售前已出租,，在租期未滿的情況下賣方出售房屋,，但未通知租戶，租戶以買賣雙方侵害自己的優(yōu)先購買權為由,，也可提起訴訟,，要求確認買賣合同無效，這些都可能影響購房人的權益,。
2007年底,，王小姐剛與賣方簽訂了購房合同，就收到了法庭的傳票,。所購房屋的租戶小劉認為,，他與賣方租期未滿，賣方也沒有通知他房子要賣,，王小姐與賣方侵犯了他對涉案房屋的“優(yōu)先購買權”，請求法庭判合同無效,。
王小姐向法庭辯稱,，所謂的“租戶”小劉根本就是賣方的親弟弟，他一直住在涉案房屋里,，但不是租住,。賣方無非是看房價漲了想反悔，就拉上弟弟挑起訴訟,，想逃避違約責任,。
法庭經(jīng)過審理后認為,，盡管小劉與賣方是親兄弟關系，但王小姐沒有舉出足夠的證據(jù)證明他們之間沒有租約,，購房合同里也顯示了涉案房屋狀態(tài)是“出租”,，所以法庭推定小劉與賣方間有合法的租賃事實，其法定優(yōu)先購買權必須得到保護,，因此判決購房合同無效,。
到手的房子沒了，房價又在上漲,，王小姐真是百般無奈,。購房人簽合同前，千萬別忘了再次確認交易是否已得到了房屋全部共有人的同意,、租約是否到期,、是否已通知租戶。
交易流程復雜 合同務必簽細
選好房,、議好價,，該簽合同了，很多業(yè)主或購房人卻沒有注意把合同簽“細”,。房產(chǎn)庭法官說,，很多人誤以為合同一簽就萬事大吉，沒料到其中的復雜性,，合同內容要么不規(guī)范,，要么是條款不夠具體、全面,、明確,，缺乏操作性。
二手房屋在交付時,，有很多的“附屬工程”,，如房屋物業(yè)管理維修基金的繳納、出售前的水電煤氣費是否已繳清及戶口遷移等問題,。
尤其是戶口遷移問題,，屬于公安部門行政管理的范圍，能否辦理由公安部門審批決定,，不以人的主觀意愿為轉移,。一旦賣房人由于各種原因遲遲不能將戶口遷出，就會導致買方不能完全實現(xiàn)購房目的,。買賣雙方應注意在合同中約定彼此的權利和義務,，如遷移戶口的期限，賣方如不能在約定期限內履行義務,，則要承擔相應的責任,，如向買方支付違約金或買方有權解除合同,。
又例如，如果房屋原來有按揭,，而買方又需要辦理按揭的,，便涉及到賣方申請?zhí)崆斑�貸和買方辦理按揭兩個程序。而提前還貸又需銀行審批,，一般需要1個月到3個月的時間,。當事人不了解辦理程序，不對雙方的權利義務和每一交易環(huán)節(jié)在合同中加以明確約定,，在實際履約當中就容易互相推諉,，引發(fā)糾紛。
買方巫女士與賣方徐先生簽了購房合同,，約定以“轉按揭”的方式交易一套二手房屋,，結果卻鬧上了法庭。巫女士說,，她都辦好了申請按揭手續(xù),，徐先生卻一直不辦手續(xù)，還突然要求她一次性付款不轉按揭,。徐先生卻說是巫女士不按約定與他一同辦理手續(xù),，還突然提出要他贈送電器。
在這起案件中,，買賣雙方都說中介參與了協(xié)調此事,，而中介卻在法庭上說自己對內情一概不知。最終,，法庭審理認為,，雙方缺乏履行合同的誠意，合同履行期限屆滿而自動終止,。
房產(chǎn)庭法官還特別提出,，目前大部分的二手房交易都是由中介方促成的。出于對中介方的信任,，買賣雙方在簽約時并未對合同的條款進行充分協(xié)商,，對履約中可能出現(xiàn)的問題預料不足，合同內容不具體,、明確(如合同約定成交價包含現(xiàn)有全屋家電,，但對家電包含哪些具體物品未予明確)，買賣雙方對各自的權利義務不清楚,，加上二手房買賣的交易流程多、手續(xù)繁瑣,，很容易產(chǎn)生糾紛,。
房屋交易求助中介 別讓中介幫了倒忙
程序復雜,、合同繁瑣，很多二手房買賣雙方都求助于專業(yè)的房產(chǎn)中介,。他們往往對中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過于信任,，對其提供的文件或合同未經(jīng)仔細閱讀、考慮便簽名,，導致時常釀成糾紛,。
中介提供的多是格式合同，普通人與專業(yè)中介之間難免存在一些信息和法律知識的不對稱,，中介可能在格式合同中添加一些不公平條款,，加重了買賣雙方的責任，又不將這些條款對買賣方加以提醒或說明,，從而釀成了糾紛,。
2007年11月，在香港的陳先生委托張女士替自己在廣州辦理二手房的購房手續(xù),。張女士與賣方簽訂了由房產(chǎn)中介擬好的格式合同,。該合同中約定：“如賣方或買方委托他人代為簽訂本合同，則賣方或買方的委托代理人同意向經(jīng)紀方連帶承擔支付咨詢及中介服務費的責任,�,！币簿褪钦f，一旦張女士替陳先生簽約,，她就有義務在簽約當天替陳先生支付中介費28000元,。
但是，中介公司并沒有提醒張女士注意這一條款,。簽約后,，中介公司要求張女士付費，張女士沒有理會,，就被告上了法庭,。
天河法院審理后認為，根據(jù)我國民法,，付費的責任本在陳先生,。而根據(jù)我國合同法，格式合同的提供方有義務向簽約人提醒并說明可能加重其責任的條款,，中介公司沒有盡到這一義務,，則合同中的相應條款無效。法院最終駁回了該中介公司的訴訟請求,。
法官提醒,，中介為了實現(xiàn)其利益，可能利用各種手段誘使買賣雙方簽訂合同，從而達到盡快收取中介費的目的,。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶隱瞞房屋的重要信息,。
有些中介由于害怕買賣雙方接觸后就撇開中介自行交易，致使中介公司蒙受中介費“走單”的損失,，就盡量避免讓買賣雙方見面,，甚至合同也是一方簽名后再由中介轉交另一方，雙方根本沒有就合同內容進行協(xié)調,，難免加重了交易雙方的不信任感,。
因此，法官指出,，購買二手房求助中介,，確實可以減少一些麻煩，但是詳細了解房屋信息和仔細閱讀合同這兩點,，購房人絕對不能偷懶,。除此以外，買賣雙方還應當確保自己與交易的另一方直接見面接洽,。購房人則要特別注意：購房款的交付應盡量避免第三方介入,，錢最好直接支付給賣方，并由賣方出具收據(jù),。 |