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去年10月1日《物權(quán)法》正式實(shí)施之后,，圍繞住宅小區(qū)配套停車(chē)位能否出售的問(wèn)題一直爭(zhēng)議不斷,。與全國(guó)許多大城市一樣，廣州有關(guān)開(kāi)發(fā)商出售停車(chē)位的糾紛、投訴不斷發(fā)生,。開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方都很迷惑：住宅小區(qū)停車(chē)位到底能不能出售,？
小區(qū)車(chē)位出售糾紛引發(fā)的熱門(mén)話題
近來(lái)關(guān)于車(chē)位被出賣(mài)而引發(fā)的糾紛頻頻出現(xiàn),。去年10月下旬,，廣州天河區(qū)某小區(qū)銷(xiāo)售中心出售車(chē)位，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿,，臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)代表與物業(yè)公司及開(kāi)發(fā)商多方協(xié)商,，最終暫停銷(xiāo)售行為。但隨后不久,，因開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司繼續(xù)出售車(chē)位,，雙方再次發(fā)生糾紛和爭(zhēng)吵。由此，車(chē)位能否出售成為廣大市民熱議的話題,。
近日，記者來(lái)到這個(gè)小區(qū)采訪,。業(yè)主黃子華告訴記者,，買(mǎi)房子的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商和所有業(yè)主都承諾這些車(chē)位“只租不賣(mài)”,，但10月份的時(shí)候,，開(kāi)始發(fā)售車(chē)位。一個(gè)車(chē)位要20多萬(wàn),，這相當(dāng)于60年的保管費(fèi),。不僅如此，就算買(mǎi)了車(chē)位,，每個(gè)月還要交200元的管理費(fèi),。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要求購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主要一個(gè)星期之內(nèi)全部付款,。
小區(qū)的車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題如何界定,？到底開(kāi)發(fā)商能否出售車(chē)位？業(yè)主對(duì)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定感到“不清楚”,。這個(gè)小區(qū)的業(yè)主黎穎對(duì)記者說(shuō),，《物權(quán)法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需求,。那到底是用“租”的形式還是“賣(mài)”的形式滿足業(yè)主需求呢,？“法律上關(guān)于停車(chē)位能否出售的問(wèn)題沒(méi)有作出明確規(guī)定，含糊不清,，這是癥結(jié)所在,。”黎穎說(shuō),。
物權(quán)法對(duì)車(chē)位出售應(yīng)給出明確規(guī)定
記者在采訪中了解到,，和這個(gè)小區(qū)一樣，開(kāi)發(fā)商擅自出售車(chē)位的小區(qū)在廣州還有不少,。小區(qū)的開(kāi)發(fā)商也犯了難：車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證也拿了,，于法于理也說(shuō)得通，現(xiàn)在要出售卻遭到業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì),。
法律界人士認(rèn)為,，引發(fā)如此之多的關(guān)于車(chē)位權(quán)屬的糾紛，是法律界定不明確造成的,。中山大學(xué)法學(xué)院副教授于海涌認(rèn)為,，現(xiàn)在買(mǎi)車(chē)的人越來(lái)越多，住宅小區(qū)停車(chē)位“僧多粥少”的狀況日益加劇，而車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題和業(yè)主的切身利益相關(guān),�,！段餀�(quán)法》第七十四條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi),，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。”這一條的規(guī)定較為模糊,，比如說(shuō),，開(kāi)發(fā)商可以在賣(mài)房子的時(shí)候附帶賣(mài)車(chē)位，但如果車(chē)位賣(mài)完了,，對(duì)于后來(lái)買(mǎi)房子的業(yè)主來(lái)說(shuō)就很不公平,。
于海涌說(shuō)，現(xiàn)在住宅小區(qū)停車(chē)位都是按照總戶數(shù)的一定比例配套的,，一戶人買(mǎi)斷了車(chē)位,，另外幾戶的車(chē)就必定成了“流浪兒”。由于規(guī)定不明晰,，似乎有法可依,，但是在具體法律實(shí)務(wù)中，根本執(zhí)行不了,。
不少法律界人士還認(rèn)為,，開(kāi)發(fā)商擅自出售車(chē)位屬于“重復(fù)出售”，是違法行為,，之所以頻頻發(fā)生這類(lèi)事件,，還是由于法律缺乏操作性。廣州誠(chéng)之邦律師事務(wù)所律師尹學(xué)謙說(shuō),，《物權(quán)法》首先是要對(duì)“物”有所確定,，一個(gè)小區(qū)的會(huì)所、綠地,、公攤面積都是業(yè)主“共同享有”,。即便是開(kāi)發(fā)商在10月1日前取得了車(chē)位的預(yù)售證，在《物權(quán)法》正式實(shí)施后,，擅自出售車(chē)位也是“重復(fù)出售”,。他同時(shí)表示，目前《物權(quán)法》的實(shí)施已經(jīng)確立了“物”的歸屬,，但其操作性還有待完善,，有關(guān)實(shí)施細(xì)則和配套法規(guī)亟待出臺(tái)。
華瑞興律師事務(wù)所魏濟(jì)民律師說(shuō),，業(yè)主要搞清楚購(gòu)房時(shí)的公攤面積到底包括哪些部分,。如果在分?jǐn)偯娣e上已經(jīng)包括車(chē)位部分,，那么車(chē)位產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于業(yè)主共有；如果沒(méi)有包括在內(nèi),，開(kāi)發(fā)商也要先征求業(yè)主意愿,，才能對(duì)車(chē)位進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。在實(shí)踐中,，不排除開(kāi)發(fā)商抬高價(jià)格,，使業(yè)主無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，從而再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售,。對(duì)此，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以行使權(quán)利,，有過(guò)半數(shù)業(yè)委會(huì)代表一致同意就可以阻止銷(xiāo)售行為,，如果沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的話，業(yè)主個(gè)人也可以單獨(dú)維權(quán),。但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō),，在當(dāng)前法律沒(méi)有明文規(guī)定的前提下，維權(quán)道路也是非常艱難的,。
廣州已停止預(yù)售證申請(qǐng)審批
記者從廣州市國(guó)土資源和房屋管理局(簡(jiǎn)稱(chēng)“房管局”)了解到
,，從去年5月開(kāi)始，廣州已停止車(chē)位新預(yù)售證的申請(qǐng)審批,，下半年一段時(shí)間內(nèi)更停辦車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同的管理,。
但廣州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，由于《物權(quán)法》僅規(guī)定了權(quán)屬界分的原則,，對(duì)于具體操作中如何厘清小區(qū)車(chē)位,、車(chē)庫(kù)的歸屬關(guān)系、何為“首先滿足業(yè)主需要”,、何為“其他場(chǎng)地”等都缺乏明確的指引性和可操作性表述,。
他認(rèn)為，《物權(quán)法》第七十四條雖然在實(shí)際操作層面存在較大的爭(zhēng)議,，但是該條確立了小區(qū)車(chē)位,、車(chē)庫(kù)歸屬的業(yè)主優(yōu)先原則。這項(xiàng)原則應(yīng)當(dāng)是界定小區(qū)車(chē)位,、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的基本原則,，也是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在制定有關(guān)政策、處理具體問(wèn)題的基本依據(jù),。同時(shí)應(yīng)完善立法制度設(shè)計(jì),，配合司法及其他行政干預(yù)措施，才能更加完善地保護(hù)各方權(quán)利人的合法權(quán)益,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,。 |