與大多數(shù)金融機構截然不同，因不良資產(chǎn)處置而生的資產(chǎn)管理公司,，更多是在盤活存量上做足文章，在新型城鎮(zhèn)化業(yè)務領域同樣如此,。
《經(jīng)濟參考報》記者在采訪中看到,，以“化解金融風險、提升資產(chǎn)價值,、服務經(jīng)濟發(fā)展”為使命的中國長城資產(chǎn)管理公司,，將支持新型城鎮(zhèn)化作為服務國家戰(zhàn)略的重點，走出了一條具有AMC（資產(chǎn)管理公司）特色的服務新型城鎮(zhèn)化建設之路,。
依托不良資產(chǎn)管理專長,、發(fā)揮金融全牌照優(yōu)勢，長城資產(chǎn)通過并購重組等投資銀行手段,，為全國各地的新型城鎮(zhèn)化建設項目引進資金,、盤活資產(chǎn)。同時,，圍繞新型城鎮(zhèn)化建設的“產(chǎn)業(yè)鏈”和“供應鏈”，長城資產(chǎn)不斷延伸金融服務鏈條,。截至目前,，長城資產(chǎn)共為全國48個新型城鎮(zhèn)化建設相關項目提供了103億元資金支持。
做足城鎮(zhèn)化融資的存量功課
再有幾個月,，西安市未央?yún)^(qū)紅旗村的徐哲,，就可以住上兩室一廳的回遷安置房，他已經(jīng)等待了整整6年,。如果沒有長城資產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化建設領域做的存量功課,，徐哲還要繼續(xù)等待。
未央?yún)^(qū)紅旗村位于西安市北二環(huán)與北三環(huán)之間,，包括6個自然村,，總人口5546人，但村內居住了近2萬的外來人口,，城中村改造成為當務之急,。2009年，西安市城改辦批復同意對未央?yún)^(qū)紅旗村的城中村改造方案,，引進當?shù)匾患议_發(fā)企業(yè)實施,。這一項目規(guī)劃總建筑面積約146萬平方米，其中安置房約35萬平方米,。面對龐大的安置房及商品房建設任務,，開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)流動資金嚴重不足的困難。
長城資產(chǎn)西安辦事處副總經(jīng)理李林告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，2014年西安辦事處接洽時,，開發(fā)企業(yè)面臨著償還近3億元信用社貸款、5億元工程款和5億元土地出讓金的三重壓力，而企業(yè)只有不足5億元的資金儲備,，資金鏈十分緊張,。而且，由于該項目僅取得建設用地規(guī)劃許可證,，開發(fā)企業(yè)不僅不能銷售,，而且無法通過土地或在建工程抵押獲得開發(fā)貸款。西安辦事處深入考察之后,，認為該項目社會效益顯著,、銷售前景可期，決定先收購信用社的2.8億元不良貸款和施工方4億元工程款,，對這兩筆6.8億元的債務進行重組,，緩解開發(fā)企業(yè)的短期資金壓力。待在建工程滿足抵押登記條件后,，再運用遠期不良資產(chǎn)收購二次重組的方式,，由西安辦事處提供遠期不良資產(chǎn)收購服務，通過銀行向開發(fā)企業(yè)發(fā)放9.8億元委托貸款,，解決了開發(fā)企業(yè)在該項目的建設資金缺口,。
隨著長城資產(chǎn)的介入，債務“死扣”變成了“活結”,，高效盤活了這一項目,。這一方案于2014年底實施，項目建設進展順利,，目前已有2棟安置樓建成入住,，另有9棟將于11月份達到入住標準。
“從宏觀意義上講,，AMC的重點就是為經(jīng)濟發(fā)展‘盤活存量’,。這也是AMC區(qū)別于其他金融機構的重要功能特點和獨特功能優(yōu)勢�,！敝袊L城資產(chǎn)管理公司總裁張曉松對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，新常態(tài)下的經(jīng)濟發(fā)展需要“盤活存量、優(yōu)化增量”并舉,，應該說AMC在這兩方面都能發(fā)揮自身作用,。但相比之下，在“盤活存量”方面更會大有作為,。特別是通過對不良資產(chǎn)收購運作,、對問題企業(yè)救助重組等手段，對經(jīng)濟存量中的“錯配資源”進行重組整合,，對“壞賬資源”進行清理盤活,，在不增加社會貨幣供應總量的情況下,，幫助提高經(jīng)濟發(fā)展的“轉速”。
“AMC的新型城鎮(zhèn)化業(yè)務重點同樣也是‘盤活存量’,�,！痹趶垥运煽磥恚滦统擎�(zhèn)化建設是國家重大戰(zhàn)略,，也是金融服務業(yè)的重要陣地,。服務新型城鎮(zhèn)化能夠充分發(fā)揮AMC的“金融穩(wěn)定器”和“綜合服務器”等功能。他表示,，長城資產(chǎn)的城鎮(zhèn)化金融業(yè)務,，以“做精”為目標，重點支持符合國家政策的“四改一�,！�,、剛需住宅以及新型城鎮(zhèn)化建設配套項目。
打造金融全牌照的盤活優(yōu)勢
在這盤新型城鎮(zhèn)化融資的存量棋局中,，全牌照平臺是長城資產(chǎn)的最大優(yōu)勢,。據(jù)長城資產(chǎn)城鎮(zhèn)化金融業(yè)務部總經(jīng)理胡靜波介紹，長城資產(chǎn)充分發(fā)揮金融“全牌照”優(yōu)勢,，在許多項目中引入銀行,、證券、信托,、基金、保險,、置業(yè)等平臺,，積極聯(lián)動、密切配合,、共同推進,。
2014年，長城資產(chǎn)完成了對證券,、銀行平臺的重組工作,，并在此基礎上，形成了囊括銀行,、證券,、保險、信托,、金融租賃,、股權基金等“全牌照”的“金控”集團格局。這進一步提升了其綜合金融服務能力,。
胡靜波告訴記者,，在服務新型城鎮(zhèn)化融資的實踐過程中,，結合多方交易主體的業(yè)務需求，長城資產(chǎn)不斷加大新產(chǎn)品研發(fā),、推廣,，添加更多的創(chuàng)新元素，為企業(yè)量身定制專屬的金融解決方案,，創(chuàng)新運用先股后債,、股債結合、引入第三方資金,、并購重組,、債權轉股權、分階段債權融資等服務模式,，提供資金可以用于充實企業(yè)的資本金,、支付拆遷補償費用、繳足土地出讓金,、支付建設資金等,。在還款安排上也可給予一年寬限期，按照項目開發(fā)和銷售周期合理安排還款,。
“與其他金融機構相比,，長城資產(chǎn)更加靈活，在項目的證照取得,、自有資金投入,、工程形象進度等條件上靈活變通。例如,，政府出于社會穩(wěn)定,、減少風險的考慮，一般將項目土地使用證的發(fā)放與安置房建設進度掛鉤,，致使該類項目在申請融資時相關證照不齊全,，而中國長城資產(chǎn)在項目具備政府相關批準文件的前提下可提早介入�,！焙o波說,。
楊浦區(qū)平?jīng)雎方值?、3街坊地塊是上海市舊區(qū)改造（棚戶區(qū)改造）項目,。2004年,，集偉公司取得了該地塊的開發(fā)權，隨后成立項目公司——鍾偉公司,，專門負責該項目的具體操作,。但是，在完成部分居民動遷后,，因開發(fā)商資金不足等原因停滯了近10年時間,。
2013年底,，為推進項目建設，楊浦區(qū)政府,、國開行與集偉,、鍾偉兩公司簽署合作協(xié)議，在附加動拆遷率達85%,、鍾偉公司進一步增資,、且抵質押符合條件等基礎上，由國開行再提供相應的開發(fā)貸款,，用于支付動拆遷支出及財務費用,。盡管國開行給予了授信額度，但對于財務壓力已非常大的集偉,、鍾偉兩公司,，想要達到國開行放款要求中的增資條件、支付安置房首付款仍是一大難題,。
“如果沒有金融全牌照的優(yōu)勢,，我們盤活這個項目的難度將非常大�,！遍L城資產(chǎn)上海辦事處總經(jīng)理陶永平告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，為幫助企業(yè)滿足國開行發(fā)放開發(fā)貸的條件，緩解集偉,、鍾偉兩公司信托貸款到期壓力,，確保拆遷居民早日得到安置，充分盡調后,，上海辦事處設計了個性化解決方案,。一方面，對兩公司18億元的信托貸款進行收購重組,，然后以其中部分債權作價轉換為鍾偉公司股權，從而滿足了國開行放款前的財務要求,。同時,，為滿足國開行要求安置房首付款到位的條件，由委貸銀行向鍾偉公司發(fā)放8億元委托貸款,，上海辦事處提供遠期收購服務,。
2014年6月，上述方案順利實施,，鍾偉公司流動性得到補充,，這一舊區(qū)改造項目得以快速推進。
胡靜波告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，依托金融全牌照的優(yōu)勢,，長城資產(chǎn)通過金融收購和非金收購等手段,，在城鎮(zhèn)化項目中不僅緩解了項目企業(yè)償債壓力，防止其資金鏈斷裂,，保證項目按計劃建成,，同時還化解了部分金融機構的不良貸款，緩解了施工企業(yè),、供貨企業(yè)的流動性,，并對接了其他金融機構投放通道，為更廣泛的對象提供服務,。
延伸城鎮(zhèn)化建設金融服務鏈條
在做足存量功課的同時,，圍繞新型城鎮(zhèn)化建設的“產(chǎn)業(yè)鏈”和“供應鏈”，長城資產(chǎn)積極延伸城鎮(zhèn)化建設金融服務鏈條,，打造業(yè)務發(fā)展的“服務鏈”和“價值鏈”,。
據(jù)介紹，長城資產(chǎn)將大力支持符合城市總體發(fā)展規(guī)劃,、并已取得政府相關部門專項批準文件或列入會議紀要的棚戶區(qū)改造,、城中村改造、危舊房改造,、舊城改造,、保障性安居工程等“四改一保”項目,。同時,，除剛需住宅外，還將積極支持相關的基礎設施,、公共設施,、生活配套、物流園區(qū)建設等,。
為此,，2014年初，長城資產(chǎn)專門設立城鎮(zhèn)化金融事業(yè)部,，統(tǒng)一管理城鎮(zhèn)化金融業(yè)務的市場研究,、產(chǎn)品標準、業(yè)務模式,、風險控制等,，并建立了規(guī)范的業(yè)務制度，指導全公司新型城鎮(zhèn)化建設相關業(yè)務的開展,。同時,，長城資產(chǎn)的30余家各分支機構及子公司也結合當?shù)爻侵写濉⑴飸魠^(qū)改造的特點,，主動研究當?shù)爻擎?zhèn)化項目金融服務需求,。
西安辦事處負責人邢珉介紹,，西安辦通過發(fā)揮自身協(xié)同優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢,、創(chuàng)新優(yōu)勢,，實現(xiàn)了延伸創(chuàng)新、延伸客戶和延伸區(qū)域等“三個延伸”,，有效克服政策瓶頸,、資金瓶頸，拓展了城鎮(zhèn)化服務的空間和內涵,，較好地實現(xiàn)了金融服務產(chǎn)品與城鎮(zhèn)化建設需求的有效對接,。
