九、十月份為傳統(tǒng)的樓市旺季,，按照往年慣例,，在此期間，房企推盤(pán)量會(huì)有所增加,，多數(shù)房企也會(huì)采取以?xún)r(jià)換量的策略,，市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升階段。但今年五月份以來(lái)，市場(chǎng)持續(xù)下行,，上半年大多數(shù)房企業(yè)績(jī)不佳,。9月1日～9月7日為金九銀十開(kāi)局首周，北京樓市成交量較上周回落44.78%,，成交均價(jià)較上周也有所下跌,。傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”并沒(méi)有如期來(lái)臨。
多位專(zhuān)家表示,，在此情況下,，房企為沖刺年度目標(biāo)，價(jià)格戰(zhàn)在所難免,。相比去年,，今年金九銀十成色將明顯暗淡。
金九首周開(kāi)局不利 成交量下跌
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，9月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有39個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售,，包括19個(gè)純新盤(pán)及20個(gè)老項(xiàng)目后期。比8月份入市的29個(gè)項(xiàng)目增加了34%,，有望創(chuàng)下今年以來(lái)的月度最高,。
從上周北京市場(chǎng)的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，成交量回落,，成交均價(jià)也出現(xiàn)下跌,。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，上周住宅網(wǎng)簽量為3043套,，環(huán)比回落44.78%,，同比回落30.64%。其中,，新房網(wǎng)簽量為1268套,，環(huán)比回落58.47%，同比回落39.56%;二手房網(wǎng)簽量為1775套,，環(huán)比回落27.79%,，同比回落22.46%。
成交均價(jià)方面,，第36周,，新房(不含保障房)成交均價(jià)為23015元/平，周度環(huán)比回落2.03%,，同比回落3.6%,。二手房成交均價(jià)為28049元/平，比8月二手房均價(jià)回落0.47%,。
對(duì)此,，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，盡管北京樓市整體依舊處于低迷狀態(tài)，但相比于上半年年初濃重的觀望情緒來(lái)說(shuō),，市場(chǎng)需求已有部分結(jié)束觀望入市購(gòu)房，樓市成交量正在劃出從谷底緩慢復(fù)蘇的上升曲線,。
值得注意的是,，部分樓盤(pán)主動(dòng)放低姿態(tài)，采取降價(jià)入市的方式?jīng)_量,。據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)站提供的信息,，中國(guó)鐵建?青秀尚城本月入市，而且報(bào)價(jià)比周邊新盤(pán)低4000元/平方米,，另外,，北京城建?世華龍樾，
報(bào)價(jià)低于周邊1萬(wàn),，參加某網(wǎng)站的團(tuán)購(gòu)活動(dòng)還可享受其他優(yōu)惠,。
雖然金九銀十首周開(kāi)局失利，但對(duì)比發(fā)現(xiàn),，上月樓市的成交量就出現(xiàn)了反彈跡象,。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，8月份,，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為243萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)20.0%，同比減少18.4%,。具體城市看,，北上廣深4個(gè)城市分別出現(xiàn)了58.5%、-4.6%,、5.9%和22.4%的環(huán)比增幅,。
取消限購(gòu)對(duì)樓市影響不大 專(zhuān)家：限貸不放松樓市難回暖
今年五月以來(lái)，房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌之后,，市場(chǎng)下行趨勢(shì)日趨明顯,。為促進(jìn)樓市回暖，地方政府在中央“分類(lèi)調(diào)控”政策的指導(dǎo)下,，根據(jù)各地情況,，采取了取消限購(gòu)或限購(gòu)松綁的政策。
截止目前,，在46個(gè)限購(gòu)城市中,，已有38個(gè)城市做出松綁限購(gòu)的政策，除北上廣深外,，僅剩長(zhǎng)春,、南京,、三亞、珠海四個(gè)城市未放松限購(gòu)政策,。
但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,，除個(gè)別城市出現(xiàn)暫時(shí)性的成交量反彈以外，放松限購(gòu)對(duì)多數(shù)城市的樓市回暖作用有限,。
多位專(zhuān)家分析認(rèn)為,，限購(gòu)松綁對(duì)樓市影響有限，信貸是否會(huì)放松,，將成為判斷未來(lái)一年內(nèi)樓市走勢(shì)的最關(guān)鍵因素,。
但從目前情況來(lái)看，大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸仍然偏緊,，房貸利率鮮有打折,，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，房貸利率短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào),。
上半年房企業(yè)績(jī)不佳“ 去庫(kù)存”壓力山大
上半年房企業(yè)績(jī)普遍下滑,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布半年報(bào)的98家滬深A(yù)股上市房企中,，約有近40家房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑,，雖營(yíng)收總體仍同比上升，但凈利潤(rùn)總額卻減少了約6.4億元,，環(huán)比降幅約2.4%,。
與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑相對(duì)應(yīng)，多數(shù)房企正面臨囤貨積壓的困境,。有數(shù)據(jù)顯示,，已公布半年報(bào)的98家滬深A(yù)股上市房企，總庫(kù)存同比新增2246.64億元,，目前已達(dá)3.56萬(wàn)億元,，增幅為6.7%。
與此同時(shí),，“加速去庫(kù)存”被不少房企在半年報(bào)中提及,。在萬(wàn)科2014半年報(bào)中，明確提出,，“在部分庫(kù)存量高,、去化周期長(zhǎng)的城市，未來(lái)仍將延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程,�,！�
張宏偉認(rèn)為，下半年企業(yè)“去庫(kù)存”的壓力會(huì)比較大,，同時(shí),，企業(yè)的資金面的問(wèn)題會(huì)更加突顯,，可能會(huì)有更多的房企，尤其是中小房企面臨債務(wù)違約的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),。
樓市或?qū)⒂瓉?lái)兇猛價(jià)格戰(zhàn) 專(zhuān)家表示已到最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)
在此背景下,，除了加大供應(yīng)和推盤(pán)力度，房企不約而同地選擇了讓利促銷(xiāo),，來(lái)爭(zhēng)取市場(chǎng)有限的份額,，不少項(xiàng)目除了降低首付、補(bǔ)貼利息,、加大贈(zèng)送外，直接降低房?jī)r(jià)入市,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示,，從前期降價(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)量表現(xiàn)來(lái)看，降價(jià)確實(shí)能夠提振銷(xiāo)量,。開(kāi)發(fā)商受制于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及資金壓力,，為拉動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)量，預(yù)計(jì)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠折扣力度將進(jìn)一步加大,，促使樓盤(pán)集中供應(yīng)的區(qū)域迎來(lái)兇猛的“價(jià)格戰(zhàn)”,。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭提示大家關(guān)注新一輪購(gòu)房時(shí)機(jī),，“一線城市和部分二線城市,，從現(xiàn)在開(kāi)始，到房?jī)r(jià)上漲拐點(diǎn)到來(lái)前,，只要遇到房?jī)r(jià)下跌二三成的優(yōu)質(zhì)品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán),，就可出手�,！�
但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,，持續(xù)半年多的市場(chǎng)蕭條后，“金九銀十”成交在房企以?xún)r(jià)換量的策略下會(huì)有所復(fù)蘇,。但對(duì)比2013年,，今年的成色將明顯暗淡。
