過去的10多年中,，“海景房”是一個被頻繁炒作的概念,，海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴(yán)重的區(qū)域,。投機(jī)的熱潮,，驅(qū)動著全國各地的人奔赴海邊,，買下一套或者數(shù)套一年也住不上幾天的海景房,。從營口到三亞，動輒是幾千上萬畝的大項目,，在海岸線上產(chǎn)生了驚人的住宅供應(yīng)量,。每當(dāng)夜幕降臨，中國的海岸線上便出現(xiàn)了很多沒有燈光的建筑物,，有人稱它們?yōu)椤肮沓恰薄?/P>
“面向大海,，春暖花開�,！痹谶@個13億人口的內(nèi)陸國家,，中國人均海岸線只有2、3cm,，“面向大�,！币恢笔且粋�奢侈和美好的想象。最充分地利用了這個想象的,，是地產(chǎn)商人,。“私藏一方山海境”,、“只有閉上眼,，才看不見海”,、“一半是海洋,，一半是天堂”，走出海南三亞鳳凰機(jī)場,，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來,。不僅僅是在三亞，北起渤海灣的大連,、營口,、秦皇島,，到膠東半島的煙臺、威海,、青島,，再到南方的惠州、三亞,、北海,，這些有著優(yōu)質(zhì)海洋資源的城市，每一寸海岸線都是地產(chǎn)商們追逐的獵物,。他們打著旅游地產(chǎn)的名號,，卻蓋出了密密麻麻的住宅樓，美其名曰“海景房”,。
但是,，想象最終要跌落在現(xiàn)實里。
經(jīng)過了一輪價格暴漲之后,，2014年以來,，海景房驟然降溫，銷售越來越難,。而且,，這次海景房還遇到了三年一輪的地產(chǎn)低潮。海濱地產(chǎn)的泡沫會破裂嗎,，這些沒有人住的海景房命運如何?
“面向大�,！币恢笔且粋�奢侈品和美好的想象
沒人住的海景房
夕陽西下，山東威海乳山縣海邊的人多了起來,。
冒著煙的燒烤攤,，叫賣小海鮮的人力三輪車，賣泳衣和飾品的小攤,，這片亂糟糟,、臟兮兮的海灘，與其聲名在外的“銀灘”難以匹配,。21.3公里海岸線上行人稀少,，卻密密麻麻分布著200多個小區(qū)，這些沒有燈光的房子影影綽綽,，路邊幾個已經(jīng)廢棄的酒店還能看出過往的繁華,。
“現(xiàn)在已經(jīng)是最旺的季節(jié)了，很多人帶著孩子來過暑假,。到了冬天根本看不到人,，那才叫荒涼呢�,！背鲎廛囁緳C(jī)說,。
整個銀灘的中心地帶,，是管委會辦公所在的銀灘大酒店，它正面向海,，側(cè)面是銀灘唯一的餐飲街,，有10多家在營業(yè)的餐廳，夏日喝啤酒,、吃海鮮的人群帶來了熱鬧的氣氛,。餐廳老板基本都是本地人，他們說就指望夏季這一季的生意,。位于餐飲街上的幾個小區(qū),，也沒有比遠(yuǎn)處的樓房更有人氣，基本上十室九空,，有些房子的窗戶已經(jīng)破損,，看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶,，每棟房子都能看到好幾處“出售”,、“急售”之類的廣告,。
“房子現(xiàn)在非常難賣,，”銀灘旅游地產(chǎn)5S店里的小吳說，從2010年以來這里房價滯漲了5年,，而買房人越來越少,。“很多二手房是2008年前后花了50萬買的,，現(xiàn)在掛出來就是20多萬,，如果運氣好，買家要現(xiàn)金十幾萬就賣了,�,！庇行潜P開盤多年，房子至今還沒有賣完,，有些項目打出了“首付1萬元,，在海邊安個家”的廣告。即便使出了渾身解數(shù),，情況還是越來越糟,，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發(fā)商資金鏈斷裂跑路,。
蓋房子之前,，銀灘60多平方公里的土地上長著茂密的松樹，現(xiàn)在只剩下了這些沒有人住的房子,。由于當(dāng)?shù)胤抗芫植⒉还枷嚓P(guān)信息,，很難查證銀灘海景房的確切開發(fā)量,，以每個小區(qū)10萬平米計算，200個小區(qū)的住宅供應(yīng)量就是2000萬平米,。如果按照人均40平米計算,，這里至少能容納50萬人口，但現(xiàn)在它幾乎就是一座空城,。雖然號稱“銀灘旅游度假區(qū)”,，這里既無度假設(shè)施，也無度假風(fēng)情,，商業(yè)配套很少,，生活很不便利——它就是硬生生造出來的、沒有任何生活內(nèi)容的一座城,。
像“銀灘”這樣硬生生造出的空城,，在中國的海岸線上比比皆是。
在遼寧營口的沿海產(chǎn)業(yè)基地,，至少有20多個在售樓盤,，其中大約有一半的項目已經(jīng)停工或爛尾，夜里亮燈率超過一成的小區(qū)屈指可數(shù),。以“夕陽落�,！本坝^而聞名的營口鲅魚圈，至少有50個樓盤在售,，體量動輒就超過100萬平方米,，總開發(fā)面積已超過1000萬平方米。
從營口往南,，葫蘆島市東戴河新區(qū),，其前身是千百年來沒什么變化的荒蕪海灘。2008年2月,，遼寧省綏中縣在此處規(guī)劃成立了綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū),，因為靠近秦皇島，為搭上濱海旅游的快車,，2012年1月初正式更名為遼寧東戴河新區(qū),。6年前這里還是一張白紙，現(xiàn)在這片荒蕪的海灘已經(jīng)變成鋼筋水泥的叢林,。深圳佳兆業(yè)地產(chǎn)在這里開發(fā)一個1萬畝的超級大盤,，合生創(chuàng)展等大公司都在這里有項目。銷售卻異常困難,。根據(jù)公開數(shù)據(jù),，2012年東戴河新區(qū)開工的18個項目面積為504萬平方米，已施工面積312.7萬平方米,，但銷售面積卻只有27.7萬平方米,。在秦皇島南戴河的海岸線上,，也有大量待售的房子，有的房子已經(jīng)賣了多年,，同一棟樓有的已經(jīng)入住,，有的還在賣。
在營口和秦皇島,，“鬼城”,、“空城”這樣的說法非常敏感，出于政府的壓力,，記者聯(lián)系的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不愿意披露2013年的相關(guān)數(shù)據(jù),。顯然，形勢沒有好轉(zhuǎn),，甚至變得更糟了,。
“這些海景房成‘鬼城’，主要原因是它們遠(yuǎn)離市區(qū),�,！痹谇鄭u經(jīng)營多年的張姓地產(chǎn)商說，雖然青島主城區(qū),、東海岸海景房已經(jīng)到了4萬/平米,，但看起來這里依然健康。其實,，這兩年青島的海景房也開始難賣,，但價格并沒有明顯下降,，原因在于青島的經(jīng)濟(jì)狀況可以支撐,。該地產(chǎn)商說，與東海岸的繁榮不同,，青島的西海岸看上去則像是座空城,，馬路兩邊全是待售的高樓，價格只有東海岸的一半或者更低,。2013年以來西海岸已經(jīng)有數(shù)個樓盤因資金鏈問題停工,，2014年春節(jié)后西海岸的一家開發(fā)商向這位張姓開發(fā)商求助，要求被收購,。2014年6月,，青島西海岸的黃島成為第七個國家級新區(qū)，但利好政策對樓市沒有任何影響,，見風(fēng)漲價那是幾年前的事了,。
中國的海岸線長達(dá)3萬公里，但適宜居住和旅游的集中在膠東半島和南中國海,。在廣東,，最美的海岸線當(dāng)屬惠州惠東縣的巽寮灣,。巽寮灣離深圳130公里，離惠州50公里,，海岸線上也是密密麻麻的房子,，一線海景房中居然有20層、30層的高樓,。除了酒店,，相關(guān)配套很少，一些餐館因為人少的緣故開了又關(guān),。巽寮灣總供應(yīng)量高達(dá)5000萬平米,，多年以來這里就彌漫著價格戰(zhàn)的硝煙。雖然是海景房,，賣的卻是白菜價,。2010年碧桂園巽寮灣的十里銀灘項目開盤，4000多元/平米的價格頓時讓其它樓盤的銷售陷入僵局,。
2010年海南國際旅游島的規(guī)劃公布之后,，上萬億的投機(jī)資本蜂擁而至，中國唯一的熱帶海島上房地產(chǎn)遍地開花,。大東海,、三亞灣、清水灣,、神州半島……大多數(shù)海岸線都栽上了千篇一律的住宅樓,。每到夜晚(除了冬季)，大多數(shù)房子都是沒有燈光的,。旅游地產(chǎn)專家宋丁多次住過雅居樂清水灣的酒店,，讓他難忘的是酒店里那股陳腐的氣味，“因為人太少了”,。
一位海南的地產(chǎn)商說：“對于我們而言,，盈利模式也只能這樣了。一個酒店收回成本就要8到12年,，賣住宅是最快的,。”他說不是不想改變,，做點有特色的東西,，但是周邊開發(fā)體量太大，聚焦不夠,，政府也沒有做相關(guān)的引導(dǎo)和配套,，“這也不是某個人想改就能改的”。
規(guī)劃亂象
王志綱工作室深圳公司副總經(jīng)理孫洪波認(rèn)為，中國的海岸線開發(fā)出現(xiàn)這么多亂象,，有三點原因：一是開發(fā)時機(jī)不對,，過早透支了海岸線資源;第二是缺乏好的規(guī)劃，開發(fā)商一哄而上,，造成了破壞性開發(fā);第三是沒有一個核心產(chǎn)業(yè)支撐,，沒有健康的經(jīng)濟(jì)生態(tài)鏈，無法持續(xù)發(fā)展,。由于這三點原因,，早期開發(fā)的海岸線，基本都沒有形成旅游目的地,，而變成了房地產(chǎn)投機(jī)的樂園,。
2014年初，惠州市才制訂了巽寮灣的總體規(guī)劃,。但這份規(guī)劃沒什么實質(zhì)意義,，因為巽寮灣已經(jīng)基本成型。在此之前巽寮灣已無序開發(fā)了多年,，萬科,、金融街、碧桂園這樣的大開發(fā)商云集,，項目動輒上百萬平米,，基本上是單打獨斗、各自為政,。
海南有1528公里海岸線,，1988年開始便有了東線重點發(fā)展旅游業(yè)，西線重點發(fā)展工業(yè)的定位,。2010年1月4日,，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，一時間連旅游資源并不豐富的西線也變成了開發(fā)商追逐的目標(biāo),。據(jù)央視調(diào)查,，海南西部地區(qū)的海岸線總長630多公里，除了幾個工業(yè)開發(fā)區(qū)占據(jù)了100多公里外,，剩下的500多公里都將用于旅游和地產(chǎn)開發(fā)。
2009年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施的《海南省土地利用總體規(guī)劃(2006-2020年)》明確規(guī)定,，岸線資源屬于稀缺資源,，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)(不產(chǎn)生經(jīng)營性收入的房地產(chǎn)),。國際旅游島的規(guī)劃出臺,，很多項目打著旅游的旗號，事實上做的是住宅開發(fā),。比如一些項目掛著“產(chǎn)權(quán)式酒店”的牌子,，最后開發(fā)出來的還是公寓住房,。還有一些項目拿地時承諾了五星級酒店配建部分住宅，但最終只剩下住宅,，沒有了酒店,。
“海南的規(guī)劃很多地方彈性很大，規(guī)劃成了‘鬼話’,�,！焙Ｄ现u論員矢弓說，狂熱的投機(jī)氛圍下,，規(guī)劃常常被利益侵蝕,，失去了科學(xué)性和嚴(yán)肅性。2010年6月8日國務(wù)院批復(fù)的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》規(guī)定,，建筑物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低于100-200米,。但多年以來，很多項目都建在離海很近的地方,，這個規(guī)定也不會有很強(qiáng)的約束力,。毫無節(jié)制的圈地和破壞性開發(fā)，已經(jīng)給海南的生態(tài)帶來了惡劣的影響,。文昌東郊椰林曾以種植密度高,、枝繁葉茂而著稱，但因為海岸線侵蝕造成海岸線后退300-400米,，原來插在陸地上刻有“椰林灣”三個字的柱子,，現(xiàn)在已經(jīng)跑到海水中去了。
在中國最知名的度假勝地三亞,，眾多的海灣中,，只有海棠灣是唯一政府主導(dǎo)了整體規(guī)劃的海灣。從2005年起,，國內(nèi)和國際著名的設(shè)計院開始對海棠灣的規(guī)劃進(jìn)行競賽,，最終美國一家著名設(shè)計公司中標(biāo)。在很多業(yè)界人士看來,，海棠灣的規(guī)劃具有國際性,，它有可能會成為三亞開發(fā)得最有水平的海灣。
澳大利亞的黃金海岸,、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅游目的地,，無一不是政府主導(dǎo)規(guī)劃，又經(jīng)過了比較謹(jǐn)慎,、長周期的開發(fā),，才有了這些海岸線的精品項目。對于海岸線這樣的公共資源，很多國家的開發(fā)都相當(dāng)謹(jǐn)慎,。但中國沿海的地方政府,，無一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到,。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣,，但有了雅居樂清水灣為代表的房地產(chǎn)項目，這里一躍成海南省經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展綜合排名前茅的市縣,。營口,、乳山、巽寮灣等地的天量住宅供應(yīng),，也都根源于地方政府的短視,。
產(chǎn)業(yè)黑洞
如果海岸線上的房子都有人住，那就不會有什么大的問題,。這些入住率極低的海景房,，造成了雙重的浪費——既破壞了自然生態(tài)，又浪費了大量的財力,。在賣地時,，地方政府對房地產(chǎn)通常寄予拉動經(jīng)濟(jì)的期望，但事實證明,，這些沒有人住的海景房對經(jīng)濟(jì)的拉動作用非常有限,。
乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程，在銀灘年景最好的2008,、2009年,，外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空，消費也一片興旺,。但銀灘上除了房地產(chǎn),，沒有任何成氣候的產(chǎn)業(yè)，這兩年買房客們撤退之后,，銀灘變成了一座空城,。乳山市看上去也不景氣，在由市區(qū)通往銀灘的路上,，有好幾處被遺棄的工廠,。
產(chǎn)業(yè)黑洞不是銀灘獨有，這是狂熱投機(jī)驅(qū)使下海岸線開發(fā)的通病,。2007年,，營口規(guī)劃了沿海產(chǎn)業(yè)基地，在土地財政的驅(qū)動下,，大量的土地被迅速出讓，但產(chǎn)業(yè)升級速度卻趕不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。由于產(chǎn)業(yè)無法及時導(dǎo)入,，沿海產(chǎn)業(yè)基本陷入蕭條,，樓市也幾近崩盤。巽寮灣,、三亞很多海灣開發(fā)的主題是度假,，但度假只是一個泛概念，并沒有落實到相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的可持續(xù)運轉(zhuǎn),，也沒有真正形成支撐,。
“國外那些開發(fā)得很成功的海岸線，基本都有一個主題產(chǎn)業(yè)做支撐,。如果沒有的話,，都很難生存下去�,！睂O洪波說,，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地，大堡礁是潛水基地,，泰國普吉島是國際商務(wù)會議中心,，摩洛哥有賭場和F1賽車，戛納有電影產(chǎn)業(yè),，墨西哥的坎昆,、美國的舊金山更是有金融、商務(wù),、文化體育等很多產(chǎn)業(yè),。這些成功開發(fā)的海岸線都是生活、工作,、休假三位一體,，除了旅游之外，本來就有很多現(xiàn)實生活的內(nèi)容,，因此它的配套也會非常完善,。而中國的海岸線開發(fā)都很單調(diào)，除了蓋房子,，沒有其它產(chǎn)業(yè),。因此，中國的海岸線旅游也很單調(diào),，除了洗海水澡,、搞些水上運動，就再也沒有其它的東西了,。因為入住率低,，中國很多旅游地產(chǎn)根本沒有配套,，導(dǎo)致生活不方便，這又拉低了入住率,，最后變成惡性循環(huán),。
“中國的這種開發(fā)模式會越來越走不下去，因為沒有新內(nèi)容的注入,，無法升級,。”孫洪波說,，產(chǎn)業(yè)其實就是要給海岸線注入更多的持續(xù)吸引人的內(nèi)容,，比如摩洛哥的F1賽車、戛納電影節(jié),，每年都會有新主題,，不斷地吸引眼球�,！岸闵w個酒店5年裝修一次,，除了這個還有什么吸引別人的?”
乳山銀灘一直打著“養(yǎng)老”的旗號，提出過做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),，但在急功近利的發(fā)展思路下,，房子蓋得很快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻沒有形成哪怕一個有吸引力,、影響力的項目,。“比如說乳山每年能辦一個權(quán)威的養(yǎng)老論壇,，加上養(yǎng)老設(shè)施,、設(shè)備的展示交易會，逐步吸引全國做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人來交流,、交易,，再加上開發(fā)的養(yǎng)老房，很多人也會來體驗度假,，銀灘可能就活了,。”孫洪波說,。和做房地產(chǎn),、賺快錢相比，養(yǎng)老,、服務(wù)都是浮云,。
在中國的海岸線上，青島是經(jīng)濟(jì)發(fā)展得最好的城市之一,，但是它的海岸線開發(fā)也有諸多遺憾,。
2012年以來,，青島市政府同時啟動了西海岸黃島和北海岸紅島的開發(fā)�,！拔艺J(rèn)為青島現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)實力不能支持三島聯(lián)動,，這是典型的小馬拉大車,，嚴(yán)重透支青島的未來,。”青島的一位資深地產(chǎn)人士說,，青島主城區(qū)的嶗山區(qū),、李滄區(qū)，都還有大量的土地,，是青島未來發(fā)展的重心所在,。“主城區(qū)尚且吃不飽,，西海岸要好就不容易,。黃島都好不了，那你紅島怎么能好?”
1984年,，國務(wù)院劃分了14個沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),，青島的西海岸就是其中之一(當(dāng)時還沒有黃島的稱呼)，以來料加工為主,。但至今實體經(jīng)濟(jì)也沒有發(fā)展起來,，學(xué)校、醫(yī)院,、商業(yè)等生活配套等都很不完善,，生活不便利。黃島的支柱產(chǎn)業(yè)也是房地產(chǎn),，整條海岸線上已經(jīng)蓋得滿滿當(dāng)當(dāng),，均價在每平米9000元左右，看上去沒什么人氣,�,！艾F(xiàn)在西海岸都拉不起來，你硬要把北海岸拉起來,，這不是白日做夢嗎?”上述人士說,。
和黃島一樣，紅島沒有實體經(jīng)濟(jì),，唯一的支柱產(chǎn)業(yè)也是房地產(chǎn),。由于交通不便、幾乎沒有配套,，紅島的房價每平米只有五六千元,，依然賣不動,。“在紅島沒人賺錢,，企業(yè)投多少虧多少,，政府的投資也是虧的，唯一盈利的就是政府的土地賬面溢價,�,！�
經(jīng)過了這一輪瘋狂投機(jī)之后，這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎?
根據(jù)海南統(tǒng)計局的數(shù)字,，2014年上半年海南的房產(chǎn)銷售同比下降了40%,。海南是中國唯一的一個熱帶海島，這種唯一性讓它死去的可能性變小,。但是像營口,、乳山等地，海景房的泡沫會不會破裂很難說,。但無論如何,，一攬子賣海景房的模式，已經(jīng)難以為繼,。巨大的供應(yīng),，以及2014年以來樓市的萎靡，這類旅游概念的房產(chǎn)銷售越來越困難,。
孫洪波認(rèn)為這一波海岸線開發(fā)可能會像之前的主題公園開發(fā)熱一樣,，慢慢走向沒落�,！澳悴皇窍竦纤鼓針穲@一樣有唯一性的內(nèi)容,。如果沒有內(nèi)容產(chǎn)業(yè)，你靠什么升級呢?”他認(rèn)為海岸線要開發(fā)好必須做內(nèi)容產(chǎn)業(yè),，深挖當(dāng)?shù)靥厣漠a(chǎn)業(yè)內(nèi)涵,。海南有非常豐富的物產(chǎn)，除了水果之外,，還有文昌雞,、東山羊等美食，這些特產(chǎn)缺乏集成和包裝,�,！叭绻频昀锒继峁釒停憧春Ｄ鲜遣皇歉形π�?”他舉例說,，這些產(chǎn)業(yè)會對旅游增加附加值,，產(chǎn)業(yè)好、房子也有人住,，那不就長久興盛了嗎?他說過去有大把機(jī)會掙大錢,，沒人會想這些,，但是現(xiàn)在投機(jī)不下去了，市場會形成倒逼力量,，“你就知道原來這里也有大金礦,，如果大家蜂擁去做，市場就繁榮了,�,！�
宋丁把一攬子賣海景房的模式稱為“小循環(huán)”，這種模式只注重短期利益,。但未來無論是海岸線還是其它的旅游地產(chǎn),，都必然走上“大循環(huán)”的模式�,！霸诖笱h(huán)的模式下，地產(chǎn)商變成了戰(zhàn)略投資商,，就不是說像以前一樣只蓋房子了,，而是要把旅游、文化,、商業(yè),、教育等等都考慮進(jìn)去。如果做成功,，這就是中央提出的小城鎮(zhèn),、美麗鄉(xiāng)村�,！彼味≌f,。貴州省政府已經(jīng)在做Top50小城鎮(zhèn)，拿出50個旅游資源最好的地方對外招商,，在這樣的項目設(shè)計中,，重點考慮的是整體經(jīng)濟(jì)、生態(tài)發(fā)展的需要,，房地產(chǎn)開發(fā)被壓縮到一個相對小的份額,。“大循環(huán)模式對社會的承諾越來越多,，它不是中小開發(fā)商能做的,。”
