進入下半年,，隨著部分城市和地區(qū)放松調(diào)控，樓市遇冷現(xiàn)象有所緩和，但說全國范圍內(nèi)的樓市回暖卻言之尚早,。國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年1-7月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元,，同比增長13.7%，增速比1-6月份回落0.4個百分點,。與之形成對比的是,，我國企業(yè)赴海外投資房地產(chǎn)的意愿和熱情高漲。據(jù)商務部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，上半年,，房地產(chǎn)業(yè)對外投資增長53.3%。專家表示,，不少房企加碼海外投資,，意在謀求更多的投資收益。國內(nèi)樓市調(diào)控轉型,，海外市場逐漸回暖,，是造成房地產(chǎn)投資“外熱內(nèi)冷”的主因。
房地產(chǎn)投資國內(nèi)增速放緩
上半年,，我國企業(yè)對主要行業(yè)的對外直接投資保持較高增長,。其中，房地產(chǎn)業(yè)對外投資增長53.3%,，保持了較高速增長,。
房企投資海外持續(xù)加碼，但其在國內(nèi)市場的投資意愿持續(xù)下降,。國家統(tǒng)計局13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份,，全國房地產(chǎn)投資,、銷售同比增速繼續(xù)下滑，多數(shù)指標均處在階段性低點,。1-2月房地產(chǎn)投資同比增長19.3%,，較去年全年19.8%的增速回落0.5個百分點。至7月份，13.7%的增速已創(chuàng)下近5年新低,。
與此同時,，由于成交低迷，新增供應量大于成交量,，全國樓市庫存總量仍在增加,，去化周期延長。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，截至7月底,，35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%,，同比增22.8%,，創(chuàng)近5年來新高。
海外投資力度再加碼
國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策性調(diào)控,，銀行放貸收緊,、限購限貸成為常態(tài)，樓市出現(xiàn)量價齊跌,，致使國內(nèi)房企步入“高位盤整期”,，面臨著較高的融資成本和較大的銷售壓力。在“降價走量”,、減少供應的同時,，越來越多的房企選擇試水“出海”,。
專家認為,，房企轉戰(zhàn)海外，意在謀求更多的投資收益,。相比較國內(nèi)經(jīng)濟的調(diào)整與樓市低迷,，以美國為代表的發(fā)達經(jīng)濟體普遍經(jīng)歷了較為徹底的去杠桿化過程，房地產(chǎn)行業(yè)的高估值泡沫得以擠壓,。歐美經(jīng)濟的復蘇與樓市回暖,，良好的投資收益空間和完善的法律制度，近年來吸引了越來越多國人的投資目光,，房企頻頻加碼海外投資也在情理之中,。
除了海外樓市回暖，商務部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院研究員梅新育對本報記者表示,，就房企而言,，一是國內(nèi)房地產(chǎn)市場已不是此前十年全世界最高速增長的大市場，此時需要加快“走出去”,，推進資產(chǎn)多元化,，加之國內(nèi)市場泡沫風險積聚,，也需要規(guī)避投資風險;二是中國已經(jīng)涌現(xiàn)出一批年營業(yè)收入千億元級別的巨型房地產(chǎn)公司，其市場多元化以分散風險的需求也在增加;三是國內(nèi)居民和企業(yè)海外投資,、海外置業(yè)需求急速膨脹,。
業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言,，投資房產(chǎn)的收益主要來自租金回報和房產(chǎn)增值兩部分,。從租金的凈回報率來看，較低的融資成本決定了歐美發(fā)達城市的收益一般都會大于國內(nèi)一線城市;從房產(chǎn)增值的角度看,，中國房產(chǎn)投資要優(yōu)于國外,，但眼下是中國房地產(chǎn)市場的“下半場”，增值優(yōu)勢也正在消失,。
管控風險投資需謹慎
多家機構認為,，當前房地產(chǎn)市場仍處在底部震蕩狀態(tài)，最近一兩個月,，部分統(tǒng)計指標雖有波動,，但總體仍處于歷史低位。針對國內(nèi)房地產(chǎn)投資,，方正證券宏觀分析師王坤認為,，雖然貨幣政策依舊寬松，房地產(chǎn)調(diào)控放松范圍與力度也在擴大,，但還未能扭轉房價走弱趨勢,，銷量增速也在底部徘徊，這些先行指標顯示下半年房地產(chǎn)投資處于下行通道是大概率事件,。
“未來房地產(chǎn)海外投資還會增長,。”梅新育表示,，特別是我國在海外的一些大型投資建設計劃將為國內(nèi)開發(fā)商創(chuàng)造巨大發(fā)展空間,，包括中小開發(fā)商在內(nèi)。以東南亞國家為例,，我國的一批中小開發(fā)商已在柬埔寨創(chuàng)業(yè)成功;泰國新通過的兩條聯(lián)通中國鐵路計劃,，有望在泰國當?shù)貏?chuàng)造一系列“造城”機會。建議業(yè)界及時關注利好政策,，把握類似投資機會,。
針對房企出海投資，專家提醒,，在追求可觀的投資回報時,，風險亦不能忽視。中國房企在海外投資時,，政策風險是影響項目能否得以順利進行的重要因素。因此，海外項目不能照搬國內(nèi)的操作模型,，需要結合當?shù)赝顿Y政策和環(huán)境,，作出適時調(diào)整，并做好前期調(diào)研,。
