7月30日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》(簡稱《意見》),，從五方面對戶籍改革提出具體要求,。作為推進新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵一環(huán)，戶籍改革終于落下重子,。
繼而,，外界紛紛把目光投向了新型城鎮(zhèn)化另一重要環(huán)節(jié)—土地改革,。中國土地學(xué)會副理事長,、中國土地問題研究專家黃小虎在接受《新華有約》專訪時表示：“土地改革是一項綜合性改革，待到財稅制度,、戶籍制度,、投融資制度、金融體制以及干部考核制度各項改革取得成效,，土地制度改革的最重要的一步就有條件推出,，那時征地制度改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場改革等，也就順理成章,，橋到船頭自然直了,。”
財稅,、戶籍改革的推動有利于土改
從上世紀90年代初開始,，社會各界探討征地制度改革和集體建設(shè)用地入市改革，探討了20多年,，改革卻遲遲難以推進,。黃小虎認為，主要是存在法律,、思想理論和制度方面的障礙,。其中最深層次的是制度障礙：政府既是土地管理者又是經(jīng)營者。
“比如,，一方面我們國家人多耕地少,，我們的政策目標要保護耕地，要節(jié)約利用土地,。而另一方面,，又允許政府經(jīng)營土地，地方的建設(shè)主要依賴不斷征地,、賣地來籌集所需資金,。在這種情況下,，保護耕地和集約利用土地的目標便無法實現(xiàn)�,！�
而十八屆三中全會以來,，土地制度改革的前景逐漸變得清晰。黨的十八屆三中全會《決定》提出：“健全國家自然資源資產(chǎn)管理體制,，統(tǒng)一行使全民所有自然資源資產(chǎn)所有者職責,。完善自然資源監(jiān)管體制，統(tǒng)一行使所有國土空間用途管制職責,�,！�
“也就是明確提出了要把所有者的權(quán)利與管理者的權(quán)力，把這兩者要分開,。要互相監(jiān)督互相制約,。這個問題其實是解決土地問題的要害所在�,！秉S小虎表示,。他認為，把這個政府經(jīng)營土地的問題解決了以后,，征地制度的改革,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的改革，都自然會得到推進,。
但黃小虎認為目前土地制度改革的時機并不成熟,。比如政府不再經(jīng)營土地，地方提供公共服務(wù)的資金和地方建設(shè)資金怎么來?必須要改革相關(guān)的財稅體制,、投融資體制,。另外，農(nóng)民的宅基地能不能進入市場,，跟戶籍制度肯定也有很大的關(guān)系啊,。而這也就意味著，土地制度改革是一項綜合性改革,。
6月30日,，中央政治局審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》、《關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》,，吹響了新一輪財稅體制改革,、戶籍制度改革的進軍號。
兩項改革尤其是財稅體制改革的推出速度,，超出了黃小虎的預(yù)期,。“我沒想到這么快就推行了。很顯然,，這個改革為土地制度改革創(chuàng)造了條件,。如果建立了地方的主體稅種，現(xiàn)在這種主要依靠增量土地的出讓收入的土地財政,，就有一個替代了,。”
“頂層設(shè)計”+“地方探索”
在黃小虎看來,，待到財稅制度,、戶籍制度、投融資制度,、金融體制以及干部考核制度各項改革取得成效,，推出轉(zhuǎn)變政府經(jīng)營土地職能的改革，阻力會比現(xiàn)在小得多,。而這項改革推出以后,，其他土地制度的改革也就“橋到船頭自然直”了。他估計,，這個時間節(jié)點大概會是在2017年,、2018年,。
當然,，任何一項改革既需要“頂層設(shè)計”，也需要地方的不斷探索,。十七屆三中全會決定以后,，土地制度改革盡管在國家的法律制度層面沒有大突破，但是地方加大了改革試點的力度,。
2008年5月,，浙江七星鎮(zhèn)在嘉興市先行先試“兩分兩換”政策;2008年12月，重慶農(nóng)村土地交易所成立,，探索地票制度試驗;2009年9月,，廣東正式出臺“三舊改造“政策文件;”2010年3月，北京啟動50個城中村改造,。
黃小虎評價稱,，這些改革都或多或少的突破了我們現(xiàn)行法律、制度,，盡管不一定是從正面突破,。比如說廣東的三舊改造，名義是集約用地改革試驗,，但核心經(jīng)驗其實是保護農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán),。如果不承認農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，三舊是改不動的。地方的這些探索和試驗,，得到了政府的土地管理部門不同程度的支持,，因為他們的做法符合中央提出的改革方向。
近幾年地方的探索仍在加快,。去年12月20日,，位于深圳市寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)、占地面積1.45萬平方米的原農(nóng)村集體工業(yè)用地,，以底價1.16億元成交,，鳳凰社區(qū)與深圳市政府按30%：70%的比例“分享”這筆出讓款項，并將無償獲得占該項目總建筑面積20%的配套物業(yè),。
今年8月4日,，深圳市規(guī)土委又發(fā)布《關(guān)于促進安居型商品房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定(征求意見稿)》，深圳將鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的未征轉(zhuǎn)用地用于安居型商品房建設(shè),，以彌補深圳保障房用地來源的不足,。
“雖然不是真正的‘集體土地入市’，但與集體土地入市的基本精神是一致的,�,！敝悬S小虎認為，深圳模式為地方探索農(nóng)地入市提供了借鑒樣本,。
統(tǒng)一市場乃權(quán)利的平等
事實上,，十八屆三中全會明確“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”后，作為全國土地主管部門的國土資源部,，也已經(jīng)在研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新規(guī),，并作為其2014年重點工作之一。
對于“統(tǒng)一市場”的概念,，黃小虎認為,，實際上是權(quán)利的平等。他解釋稱用土地只能用國有的土地不能用農(nóng)村的土,，那就不是平等的權(quán)利,。
“這本身已經(jīng)意味著小產(chǎn)權(quán)這個概念本身就不應(yīng)該再有了。我們將來禁止的是違法的東西,，而不是劃分什么大產(chǎn)權(quán),、小產(chǎn)權(quán)。也就是說在承認權(quán)利的基礎(chǔ)上按照規(guī)劃引導(dǎo)來建設(shè),，你建是可以的,，但是你必須按著我的要求，什么樣的基礎(chǔ)設(shè)施,、配套,，什么樣的建筑標準,，沒有規(guī)劃許可，沒有建筑許可,，你就叫做違法建筑,。”
針對有人擔心統(tǒng)一市場建立以后,，農(nóng)民會不會漫天要價,，抬高建設(shè)成本，黃小虎表示,，他不否認個別現(xiàn)象會有,，但是按照市場的規(guī)律這個問題不會普遍發(fā)生。因為真正放開市場以后,，土地是有區(qū)位因素的,，在供求關(guān)系作用下，城鄉(xiāng)結(jié)合部這個位置土地的市場價格就會下來,。當前征地難就難在沒有市場,，地價沒有客觀標準，參照的都是政府賣地的價格,。
另外還有很多市場的方法可以解決問題,，比如說土地入市就是土地財產(chǎn)化了，既然財產(chǎn)化了便可以要求照章納稅,。還有,，政府可以發(fā)行土地債券卷的，補償款能否有部分以土地債券的形式支付?
那么是否土地改革問題解決后,，房價問題便迎難而解?黃小虎認為,，不能說房價高和地價高沒有關(guān)系,，從供地結(jié)構(gòu)來看,，經(jīng)營性用地占比低推高了地價。但真正解決房價問題,，要從土地制度和住房制度兩個方面來介入,。
