庫存高、去化緩,、房價跌,、觀望濃……2014年樓市上半場在一片低迷中走向尾聲。伴隨著市場下行,，2014上半年樓市調(diào)控政策也有了新的變化,。3月初，中央提出“分類調(diào)控”大思路;之后,，地方政府頻頻微調(diào)政策以救市,，“限購松綁”成為熱門話題;5月底,，央行“喊話”力挺首套房貸款需求，貸款政策被稱定向?qū)捤?6月上旬,，央行宣布定向降準(zhǔn),，業(yè)內(nèi)預(yù)期或波及房地產(chǎn)……
與十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控不同，今年上半年中央并沒有出臺具體的調(diào)控政策,，只是針對宏觀經(jīng)濟采取了一些“微刺激”措施。而在“分類調(diào)控”思想指導(dǎo)下,，地方政府自主性加大,，“限購松綁”等調(diào)控動作頻繁，但成效并不明顯,。專家預(yù)測,，如果經(jīng)濟層面繼續(xù)下滑，下半年中央在微刺激方面調(diào)控力度將會加大,。
政策空窗
地方成樓市調(diào)控新主角
3月5日,，國務(wù)院總理李克強在兩會政府工作報告中提出了“針對不同城市情況分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，這是10年來政府工作報告中首次沒有強調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”,。之后,，也并未有相關(guān)具體調(diào)控政策出臺。有業(yè)內(nèi)分析,，與以往動輒出世的“國幾條”相比,，今年上半年中央調(diào)控可謂處于“空窗期”。
大調(diào)控政策不見,，地方樓市政策微調(diào)卻不斷,。在進入馬年連續(xù)幾個月的樓市低迷行情后，不少開發(fā)商開始降價跑量,，多地政府也開始坐立不安,。在“分類調(diào)控”趨勢下，多個二三線城市“限購松綁”的傳聞不斷涌現(xiàn),。據(jù)不完全統(tǒng)計,，今年以來，已有安徽,、杭州,、無錫、天津,、沈陽,、廣州等至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件,、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進樓市走量,。近日,，沈陽、廣州,、福建等地,，更被報道已事實上放開限購，但“只做不說”,。
值得注意的是,，與過去兩年一有地方試探放松限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默許,。不過,，不少限購松綁的城市仍在媒體追問中予以否認(rèn)，沈陽限購放開緊維持一日便是其中一例,�,！暗胤秸词褂形⒄{(diào)的意愿和政策，但也是遮遮掩掩的,，一方面是社會輿論的壓力,，另一方面在前兩年中央政府對限購松綁約談、問責(zé),、叫停時有發(fā)生,，地方政府不敢拿自己的政治生命開玩笑�,！�
原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道說,。
針對上半年樓市調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示,，今年上半年中央政府已提出進行‘分類調(diào)控’,，并沒有再出臺具體政策，之后無論是5月央行“喊話”力挺首套房貸,，還是6月上旬定向降準(zhǔn),，都主要針對宏觀經(jīng)濟大層面，對房地產(chǎn)行業(yè)而言屬于“微刺激”,。
顧云昌認(rèn)為,，上半年更多的是一些地方城市政策的調(diào)整，而這也是上半年樓市調(diào)控政策不同于往年的全新轉(zhuǎn)變,。的確,，回顧十余年來不斷翻新“國幾條”的樓市調(diào)控歷程，像2014年上半年這樣的中央調(diào)控出現(xiàn)“空窗期”,、地方政策調(diào)整活躍的情形還是首次,。
成效微弱
樓市下行周期延長
經(jīng)歷了上半年多地政策的微調(diào)，樓市仍以多項數(shù)據(jù)下滑落定：前5月全國商品房銷售面積、金額均同比下降,，降幅環(huán)比擴大;庫存面積同比增加近兩成;新房,、二手房價格70城中半數(shù)城市下跌。
“部分地方政策調(diào)整的微刺激被過度解讀了,，這種政策性刺激心理作用更強,，但市場作用并不會很明顯�,！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示,。住建部政策研究中心綜合研究處處長趙路興也認(rèn)為，限購放松的市場效應(yīng),，仍然需要較長的反應(yīng)期和消化期,。
顧云昌向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道指出，在上半年宏觀政策層面變化不大,，定向降準(zhǔn)以及保障首套房貸款到位等都還有待落實的情況下，樓市調(diào)控效果并不會很明顯,。
事實上,，在央行“喊話”支持首套房貸款一個多月后，銀行首套房貸政策并無明顯松動,，利率優(yōu)惠難尋蹤跡,，多以執(zhí)行基準(zhǔn)利率或上浮5%為主，個別銀行房貸利率不降反升,。而定向降準(zhǔn)更被多數(shù)業(yè)內(nèi)認(rèn)為：對樓市沒多大影響,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)下行趨勢明確,，樓市已經(jīng)開始周期性調(diào)整,，而本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因為“非政策因素”導(dǎo)致的市場蕭條。在此背景下,，分析人士指出,，樓市調(diào)整將會耗時更久,�,！赌戏蕉际袌蟆吩本└Ｊ⒌陆�(jīng)濟咨詢有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家馮建林分析稱,，與往年相比，此次樓市調(diào)整幅度可能更大,，調(diào)整時間可能要2年或更長時間,。
業(yè)內(nèi)預(yù)測
下半年政策走向看市場
談及2014下半年樓市調(diào)控政策走向,，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌指出，這要看宏觀經(jīng)濟及樓市發(fā)展如何,。“要看整個經(jīng)濟層面的情況,，經(jīng)濟走穩(wěn)房地產(chǎn)便不會采取更大的措施,，如果經(jīng)濟層面繼續(xù)下滑,，中央在微刺激方面調(diào)控力度還會加大�,！�
顧云昌認(rèn)為,，目前決定房地產(chǎn)走向?qū)嶋H上是兩方面政策：一是中央的貨幣政策，一是地方的政策,，兩方面要結(jié)合起來,。
“今年以來,，中央還未出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但一些部門的政策已陸續(xù)發(fā)布,，比如六個城市作為共有產(chǎn)權(quán)房試點、不動產(chǎn)信息登記等�,！痹谠缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞看來,，這些也是房地產(chǎn)政策的一個組成部分，也會對未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生一定影響,。
6月23日，保監(jiān)會宣布,，從7月1日起將在北京、上海,、廣州,、武漢四個城市開展為期兩年的“住以房養(yǎng)老”
試點。諸如此類非調(diào)控政策對樓市所起的作用，還需假以時日進行觀察,。
“不要把很多希望寄托在中央出臺宏觀調(diào)控上，松綁也好,，出手救市也好，這個口號要慎用”,，牛鳳瑞認(rèn)為,，以后市場將在住房資源的配置上發(fā)揮決定性作用,。“要減少政府的不必要干預(yù),。限價,、限貸、審批、限購之類,，可以逐步退出調(diào)控政策的范疇,。”