今年的樓市陡然下行,，回款速度放緩使得房企的資金鏈緊繃,，而銀行房地產(chǎn)貸款的收緊加劇了房企“錢緊”的現(xiàn)實。在資金壓力,、銷售壓力諸多因素的重壓之下,，去年市場上行時不惜血本拿下的地王面臨困局。從廣州地王降價甩貨到南京地王分割銷售,，再到北京地王定位尷尬等,，“地王”，尤其是非核心區(qū)域地王困難重重,。業(yè)內(nèi)稱,，在目前降溫的市場情況下，高周轉(zhuǎn)與高定價不可能同時出現(xiàn),，拿地王的企業(yè)可能面臨比較大的風(fēng)險,。
穗、寧地王現(xiàn)入市難題
5月30日晚間,，中國中冶發(fā)布公告稱,，中冶置業(yè)將把南京金名城置業(yè)有限公司100%股權(quán)以約25.39億元價格轉(zhuǎn)讓給北京龍湖中佰置業(yè)有限公司。公告顯示,，龍湖地產(chǎn)接盤的金名城置業(yè)的資產(chǎn)是6塊地,，規(guī)劃建筑面積達到了38.3萬多平方米。以此計算,，龍湖地產(chǎn)所拿地塊平均樓面價僅為6527元/平方米,，而中冶置業(yè)2010年9月份拿下的1號地的平均樓面地價為5929元/平方米。這意味著,，從中冶拿地至今近4年的時間里,，中冶該地塊每平方米升值空間僅600元左右。至此,，中冶耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無霸地王項目被肢解,，1號地分多塊轉(zhuǎn)讓，2號地遭政府收回,，3號地自己開發(fā),。
地王面臨困境的不僅僅是南京，日前,，廣州的地王項目,，位于番禺的超級大盤亞運城降價,，其“山海灣”組團于5月31日推出70套130-160平方米的低密度大戶型特價戶型，均價僅為10000元/平方米,，較項目去年15000元-16000元/平方米的售價降幅超過30%,。據(jù)悉，2009年12月22日,，廣州亞運城以255億元的成交價躋身“全國總價地王”,。
廣州地王降價、南京地王分拆,，只是這幾年風(fēng)起云涌的地王項目的縮影,，在出貨不暢的情況下，包括北京在內(nèi)的多個城市地王項目均面臨著入市難題,。
北京地王前景未卜
位于北京萬柳區(qū)域的知名住宅地塊已經(jīng)成交近兩年,，但仍未能入市。據(jù)內(nèi)部人士透露,，他們的樣板間一直在“做了砸,，砸了再做”的循環(huán)之中。該公司的相關(guān)人員也表示,，目前其項目仍在磨礪之中,，還沒有達到期望中“藝術(shù)品”而非“工藝品”的標準，入市時間還暫未確定,，預(yù)計售價會超過13.5萬元/平方米,。
無獨有偶，融創(chuàng)去年摘得的農(nóng)展館地王項目依然悄無聲息,。去年9月4日，融創(chuàng)力壓競爭對手,，以21億的總價,，加異地建27.8萬平米醫(yī)院的出價奪得北京農(nóng)展館地塊，折合樓面價73099元/平米,，成為北京新單價地王,。此后，融創(chuàng)董事長孫宏斌表示,，該項目地價并不貴,，最高將賣到30萬元一平方米。
曾令業(yè)界嘩然的孫河地王同樣陷入尷尬,。2013年7月24日,，中糧以23.6億元總價拿下孫河地王，剔除保障房,，商品房部分樓面價高達4.84萬元/平方米,。而此前進入該區(qū)域的龍湖,、泰禾、首開所拿的同類地塊,，上述三家拿地企業(yè)樓面地價分別約為2萬元/平方米,、2.9萬元/平方米、2.6萬元/平方米,。泰禾,、龍湖的項目均已在拿地半年后入市，并且很快開始銷售,，目前銷售價格在6萬元-7萬元/平方米,。但中糧拿下孫河地塊已經(jīng)近一年，依然沒有入市消息,。
更有甚者,，合景泰富高價摘得的崇文門菜市場地塊已近3年，現(xiàn)今依然只有一個大坑,，被媒體爆出“囤地”嫌疑,。2011年6月，北京崇文門菜市場商業(yè)金融用地現(xiàn)場競拍,，最終合景泰富力爭以7.1億元的總價成交,，折合樓面地價4萬元/平以上，刷新北京單價地王紀錄,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,，和住宅地塊不同，商業(yè)項目需要大量的資金支撐,，而合景泰富2012年才進入百億陣容,，開發(fā)該項目有一定的資金壓力。
市場行情下行加劇地王入市難度
地王之所以陷入困局與今年的市場情形不無關(guān)系,，今年以來的市場成交情況讓不少房企倒吸了一口冷氣,。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京不少項目的售樓處門可羅雀,，市場觀望情緒濃厚,。
鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年以來,，房地產(chǎn)行業(yè)整體回落,，市場日益下行。新建商品住宅期房市場成交量明顯下降,，網(wǎng)簽率走低,，項目的去化速度明顯減緩。截至6月4日，年內(nèi)已有98個北京新建商品房項目(按照預(yù)售證)入市,，總供應(yīng)30721套住宅,。這些項目截至目前網(wǎng)簽9126套，整體網(wǎng)簽率為29.7%,。具體來看,，網(wǎng)簽率低于平均水平的項目占比為63.2%，項目的去化速度從二季度開始明顯變慢,，一是在當月入市當月有成交的項目越來越少,，項目的去化周期在拉長;二是這些有網(wǎng)簽記錄的項目各自的網(wǎng)簽率也在明顯降低，3月有網(wǎng)簽記錄的項目平均網(wǎng)簽率為50.1%,，4月為30.9%,，5月為5.0%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為,，從具體的項目看,，各項目的去化速度在減緩，去化周期在拉長,，熱銷時期“日光盤”的案例難再現(xiàn),，開發(fā)商面臨較大的庫存壓力。從上游的供應(yīng)來看,，2012年下半年至2013年上半年是土地供應(yīng)高峰,，按照從拿地到開盤的正常周期1-1.5年來算，項目高供應(yīng)還將持續(xù)一段時間,，短期內(nèi)項目去化率低,，成交周期長將難以改善。另外,，去年成交的高價地塊將在下半年陸續(xù)入市,，市場低迷下還將面臨較大的價格壓力。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為,，目前市場已經(jīng)明顯處于調(diào)整,，這種情況下，老地王壓力巨大,，地王項目可能面臨集體困境。
高周轉(zhuǎn)高定價難兩全
值得注意的是,，土地市場和銷售市場存在著時間差,，如果以去年下半年的市場情況作為參考來拿地，那么今年的市場無疑讓房企的希望化為泡影,。雖然有前車之鑒,，但市場上行之時，房企依然是野心勃勃。在去年銷售向好之時,，各地地王頻出,。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年下半年以來,，在全國一二線城市合計40個城市出現(xiàn)了總價及單價地王合計60宗,，特別是以北京為代表的一線城市，出現(xiàn)的地王數(shù)量更是超過30宗,。北京從2013年下半年開始,，更是出現(xiàn)了土地價格全面接近或者超過之前其余水平。
而隨著時間推移,，北京去年的地王項目將陸續(xù)進入銷售周期,，不過，目前的市場情況顯然無法實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)與高定價的兩全,。
張大偉告訴記者,，2013年下半年出現(xiàn)的全國各地地王整體陷入入市難，特別是之前認為相對市場空間比較大的一線城市,，價格也出現(xiàn)了上漲乏力,。與此同時，地王對市場要求高,，相比一般項目,，地王的高土地價格決定了企業(yè)必須快周轉(zhuǎn)。這種情況下,，按照目前降溫的市場情況下,，房企今年很難推動地塊入市，而一旦進入2015年,，資金成本又會上漲,，而對2015年的市場預(yù)期目前也很難太樂觀�,！�2013年下半年拿下地王的企業(yè),，預(yù)期相對樂觀，認為2014年房價還有起碼30%以上的上漲,，目前看這一現(xiàn)象已經(jīng)不可能出現(xiàn),。”
不過,，張大偉也指出,，地王項目也是有區(qū)別的，對于小部分核心位置的地王項目來說,，因為區(qū)位稀缺,，體量不大,，相比剛需區(qū)域的地王來說，難度相對小一些,。而對于2013年下半年開始的系列剛需地塊地王看,，目前市場剛需已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性觀望，這種情況下,，剛需產(chǎn)品的去化放緩,，價格調(diào)整將加速。
張大偉預(yù)計,，2013年下半年系列出現(xiàn)的全國地王,，基本都將面臨無利潤的市場風(fēng)險，其中有很大部分如果資金成本高,，很可能被迫選擇低價入市,。