央行發(fā)出的是什么信號？
5月12日央行副行長劉士余召集15家銀行座談,，要求銀行首先滿足首套房貸款需求,，合理確定房貸利率水平以及加快審批發(fā)放速度。
值得注意的是,，這次座談是在1-4月宏觀經濟表現(xiàn)不佳,、房地產投資持續(xù)下滑的背景下進行的,。樓市發(fā)生的多起房地產信托違約、中小房企資金鏈斷裂等流動性風險案例,，加大了宏觀經濟的運行風險,，并可能拖累GDP。
有分析人士認為,，央行此舉不排除為房地產市場背書,，鼓勵真正有需求的人群入市，從而為年度經濟增長托底,。
央行在為誰托底,？
5月初，起家于廣東惠州（樓盤）的光耀地產傳出破產消息,，開發(fā)商的流動性風險急劇放大,。其表現(xiàn)是，旗下多個項目停工,，已售房源業(yè)主無法按時收房,，銀行和其他金融機構不再為其發(fā)放貸款，形成惡性循環(huán),。
作為開發(fā)商的重要資金來源,，首付款和個貸占重要位置。從去年年中開始,，個貸的發(fā)放就出現(xiàn)延緩,，今年情況更趨惡化，少數銀行甚至暫停,。預售款相當程度上來自于房貸,，預售款少了，開發(fā)企業(yè)的資金鏈和資金成本驟然緊張,。
開發(fā)商資金緊張,，導致房地產投資增速今年以來持續(xù)下滑。1季度房地產投資增速由去年4季度增長19.9%,，下滑至16.8%,，其中3月單月降至14.2%。更值得關注的是,，房地產投資的先行指標,，房屋銷售面積大幅下行，3月為-7.5%,，房屋新開工面積更高達-21.9%,。同時，房地產庫存狀況也明顯惡化,。
房地產投資增速與GDP密切相關,。根據海通證券(600837,股吧)首席分析師姜超的測算,，2013年房地產投資對GDP增速的貢獻為1.45%，如果2014年房地產投資增速降至15.1%,，它對GDP增速的貢獻為1.15%,。因此，2014年房地產投資下行將直接拖累GDP增速0.3個百分點,。
深圳一位大型開發(fā)商人士分析,，如果各銀行對個人房貸采取惜貸的政策持續(xù)下去，開發(fā)商繼續(xù)缺錢,，房地產投資增速也會持續(xù)下滑,，這對今年的宏觀經濟很不利。
正如劉士余所說,，個人住房貸款對經濟增長有穩(wěn)定的功能,。上述分析人士認為，盡管中央層面已經提出了微刺激措施,，用棚戶區(qū)改造,、基礎設施投資等來彌補房地產投資增速的下滑，但央行仍希望首套房能夠托住房地產市場,，使得房地產投資增速下滑不那么劇烈,，避免硬著陸。為樓市托底,，就是在為經濟增長托底,。
此外，穩(wěn)住房價,，就可以穩(wěn)住地價,，避免地方政府財政收入大起大落，導致其出現(xiàn)無力償債的危機,。
非市場化的窗口指導
雖然央行意愿良好,，但商業(yè)銀行反應不一。
“監(jiān)管者不能一邊快馬揚鞭地推進利率市場化,，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務策略,。”一位股份制銀行人士認為,，選擇少做或者不做個人按揭貸款,，是商業(yè)銀行根據目前資金成本和需求的現(xiàn)實情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場化選擇,。央行和銀監(jiān)會不應該直接對商業(yè)銀行的房貸業(yè)務做出干涉，也不可能逼迫銀行發(fā)放房貸或下調房貸利率,。
商業(yè)銀行發(fā)放房貸的積極性不高,。2014年,，受余額寶、財付通等理財產品倒逼,，商業(yè)銀行理財產品收益率持續(xù)推高,，維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高于9折房貸利率,、接近房貸基準利率,；1年期同業(yè)存款利率高達6.8%，銀行存放同業(yè),，也好于發(fā)放房貸,。
華夏銀行副行長黃金老指出，當前房貸利率低,，操作成本高,，存款貢獻少，商業(yè)銀行辦理房貸業(yè)務收益偏低,。銀行仍然要辦理房貸,，主要是基于維護客戶關系和踐行社會責任的考慮，同時房貸的不良率較低,。
就央行提出的幾點要求,，中原地產首席分析師張大偉指出，銀行貸款額度緊張,，4月1.23萬億居民存款搬離銀行,，銀行平均成本利率提高，房地產貸款的風險在增加,，特別是溫州（樓盤）等房價下調比較多的城市,，已經出現(xiàn)了局部斷供的現(xiàn)象。這些因素導致銀行不太可能在不大規(guī)模放水的情況下增加房貸額度,。
世聯(lián)行董事長陳勁松表示,，住房按揭貸受利率市場化影響，商業(yè)銀行不積極,。除非大幅度降準,，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的政策性金融機構。
房價下行趨勢不變
更深層次的是,，地產與金融融為一體,，房貸市場的變化徹底改變了房價的走勢。
黃金老指出,，十多年來,，房價屢遭調整壓力，所不同的是這一次來自市場，而非政策,，決定了本輪房價向下調整的真實性,。面對高利率，銀行房貸市場陷于停頓,，導致房地產交易量下滑,，房價承壓。
張大偉也認為,，銀行信貸對房地產行業(yè)的緊張,，是出現(xiàn)本輪市場調整的最主要原因，在房地產發(fā)展的歷史上可以看到,，信貸收緊的年份房價一律下調,，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲,。
從交易成本來看,，首套房信貸收緊對市場的支付能力影響非常大。按照目前北京（樓盤）市場的正常購房案例,，剛需購房者購買一套位于南六環(huán)的剛需住宅,，總價200萬，首付30%,，貸款140萬,，從去年年底的85折到目前的基準上浮，30年增加的利息高達43萬,，相當于房價200萬的21%,！這大大抑制了購房需求，提高了資金成本,。
“市場正在尋找均衡,，或者利率下降，或者房價下降,，最好兩個同時下降,。”黃金老說,。
從更長的時間段來看,，2005年以來，我國居民資產結構中,，超配房地產,；但當前的高利率或無風險收益率正在改變這種配置傾向。
數據顯示,，進入2014
年,，一年期銀行理財產品收益率（無風險收益率）達到6%左右,；一筆為期5年的房地產投資，其年收益率必須達到10%,，也即7.27年翻一倍,，才比較有投資價值,。但這樣的房價漲幅在當前以及今后都難以實現(xiàn),，況且還要計算持有房地產的稅收及轉讓時的交易成本。
諸多金融界人士認同,，互聯(lián)網金融降低了理財產品投資的門檻,，銀行也在主動下調投資門檻，中低收入人群的閑余資金享受到了較高的無風險投資收益,，中國居民投資房地產意愿正在下降,。個人資產配置結構的改變，會對房價產生持續(xù)的影響,。