商業(yè)地產(chǎn)的熱潮仍在繼續(xù),。2013年,，萬科,、保利、華遠(yuǎn)等房企一改此前策略,，紛紛有了對商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張計(jì)劃和動作。
據(jù)盈石研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2013年前11個月同比增速達(dá)27.6%,，總量達(dá)到10739億元。這也就意味著,，商業(yè)用房開發(fā)投資的年增長速度有望連續(xù)第5年超過住宅開發(fā)投資,。
不得不做的“功課”
曾對商業(yè)地產(chǎn)持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度的萬科，在2013年也有了較大動作,。11月27日,，位于北京昌平區(qū)的金隅萬科廣場開始試營業(yè)。而試營業(yè)的一個月之后,，萬科董事長王石到訪,，并給予了“充分肯定”。
據(jù)萬科集團(tuán)總裁郁亮透露,，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最初源于“被動”——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地(即只有住宅,，不需建其他配套設(shè)施的地塊)。
不得不在商業(yè)地產(chǎn)“狠狠做功課”的還有恒大,�,！澳壳拔覀冊跒楹愦髺|壩地塊的商業(yè)部分提供增值服務(wù)�,！庇瘓F(tuán)研究中心總經(jīng)理張平向新華網(wǎng)記者透露,。而服務(wù)的內(nèi)容包括如何確定租售比，如何統(tǒng)一管理等,。
兩個月前,，恒大以51.35億元以及配建1.69萬平限價商品房、11.2萬平自住型商品的條件,，拿下朝陽區(qū)東壩南區(qū)地塊,，刷新了今年總價地王紀(jì)錄。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，恒大牽手盈石的動因顯然很簡單——拉高利潤,。“東壩地塊中大面積的限價房和自住型商品房利潤有限,，恒大只能從不限價的產(chǎn)品(包括商業(yè)部分)中形成對銷售業(yè)績形成的有效補(bǔ)充,。”
事實(shí)上,，整個地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢也迫使萬科,、保利等不得不涉足商業(yè)�,！白≌袌霾豢赡苡肋h(yuǎn)增長下去,，不出10年我們會看到行業(yè)的天花板,。”郁亮年中時曾表示,。
當(dāng)下人們議論紛紛的是,，萬科“地產(chǎn)一哥”可能不保。誰最有可能取而代之?答案最多是綠地和萬達(dá),，這兩家均為以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè),。
“轉(zhuǎn)型以及擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)份額已逐漸成大型房企的發(fā)展趨勢，企業(yè)紛紛提出未來商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃,，并將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入,。”CRIC研究中心沈曉玲表示,。
城市消化力不足或致運(yùn)營風(fēng)險
但沈曉玲也提醒,，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的同時，必須意識到諸多不定性因素或?qū)е碌慕?jīng)營風(fēng)險,。比如,，城市消化力不足帶來商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險
“許多二線城市商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢，價值城市消化力不足,，供大于求的市場環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運(yùn)營的難度,。”
沈以杭州為例分析稱,，2013年包括萬達(dá),、華潤、綠地,、復(fù)地等多家企業(yè)均在杭州集中購入純商業(yè)用地,，但杭州無論住宅還是商業(yè)均已出現(xiàn)趨于飽和的態(tài)勢,，價值城市消化力不足,，因此供大于求的市場環(huán)境將急劇增加企業(yè)商業(yè)運(yùn)營的難度。
張平告訴記者,，一個城市究竟需要多大量的商業(yè)體,，其實(shí)很難科學(xué)的測算。但一些二線城市比如成都的供應(yīng)量的確太大了,，這也可能跟集中供應(yīng)有關(guān)系,。
“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該因地制宜，要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平發(fā)展,、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,、普通老百姓的消費(fèi)能力等因素相匹配，不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)的布局和結(jié)構(gòu)都值得房企認(rèn)真研究,�,！鄙驎粤岜硎�,。
“我們需要那么大的餐飲比重嗎?”
張平更為擔(dān)憂的是，商業(yè)地產(chǎn)面臨的同質(zhì)化依然非常嚴(yán)重,�,！艾F(xiàn)在很多購物中心都在蜂擁增加餐飲比例，但好的體驗(yàn)不等于提高餐飲,，我們需要那么大的餐飲比例嗎?”
據(jù)世聯(lián)商業(yè)的專題研究,，源自22個城市103個購物中心的統(tǒng)計(jì)分析，103個購物中心中,，餐飲店鋪數(shù)量占14%,。除此，增加玩樂也成為商業(yè)地產(chǎn)打造體驗(yàn)的途徑,。
這種千篇一律的增加體驗(yàn)方式她似乎并不贊同,。張平認(rèn)為，應(yīng)該更注重以體驗(yàn)打造差異化,。臺灣誠品書店便以文化生活式的體驗(yàn),，吸引了人們潮涌前往。但目前國內(nèi)很少有這種獨(dú)特體驗(yàn)的商業(yè)項(xiàng)目,。
當(dāng)然如果反過來看,，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)還有很多機(jī)會�,！半S著技術(shù)運(yùn)用的推陳出新,，未來的購物中心將邁入更為科技化的時代�,！睆埰奖硎�,。