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“組合拳”取代房地產(chǎn)行政調(diào)控
房產(chǎn)市場步入穩(wěn)健發(fā)展期
2013-11-18   作者:于兵兵  來源:上海證券報
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  表面上看,《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中幾乎找不到“房地產(chǎn)”三個字的蹤影,,但實際上這個綱領(lǐng)性文件對中國房地產(chǎn)業(yè)的格局影響深遠,。
  縱觀《決定》,經(jīng)濟方面占了六部分(第二至第七部分),,其中四個部分可以清晰找到與房地產(chǎn)對照的內(nèi)容,,涉及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房價定價機制,、房產(chǎn)稅等財稅體制改革、城鎮(zhèn)化與集體土地入市等多個重要領(lǐng)域,。
  “如果說以往的房地產(chǎn)調(diào)控是用行政性手段強行壓制需求,,那么現(xiàn)在對房地產(chǎn)調(diào)控的思路正發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變:行政性限價限購政策會逐漸淡出,取而代之的‘組合拳’是:集體土地入市增加供給,、房地產(chǎn)稅出臺擠出存量,、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略分散需求、平衡區(qū)域市場等,,全面均衡房地產(chǎn)紅利,,且保證房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的支持作用。如果上述策略被有效落實,,將解決地方政府賣地沖動,、區(qū)域供需不平衡等房地產(chǎn)市場的根本性矛盾,樓市有望真正進入穩(wěn)健發(fā)展期,�,!敝性禺a(chǎn)首席運營官李文杰表示。
  《決定》提出,,加快完善現(xiàn)代市場體系,、加快轉(zhuǎn)變政府職能、深化財稅體制改革,、健全發(fā)展城鄉(xiāng)一體化體制機制,。
  其中,前兩條隱含房價定價機制與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向,�,!稕Q定》稱,,建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系,,是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎(chǔ),。必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營、公平競爭,,消費者自由選擇,、自主消費,商品和要素自由流動,、平等交換的現(xiàn)代市場體系,。完善主要由市場決定價格的機制。凡是能由市場形成價格的都交給市場,,政府不進行不當(dāng)干預(yù),。
  業(yè)內(nèi)人士表示,在這樣的大基調(diào)下,,目前一些地方政府出臺的限價,、限購政策,有望逐步淡出,,尤其是那些房價上漲幅度不大,、甚至房產(chǎn)銷售已現(xiàn)疲態(tài)的中小限購城市。
  相比前兩條,,深化財稅體制改革中提到的房地產(chǎn)稅,,則是更加直接的政策提示�,!稕Q定》稱,,深化稅收制度改革,完善地方稅體系,,逐步提高直接稅比重,。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。
  另外,,在“完善發(fā)展成果考核評價體系”一段,,另有一句話與房產(chǎn)稅直接相關(guān),即“加快建立國家統(tǒng)一的經(jīng)濟核算制度,,編制全國和地方資產(chǎn)負債表,,建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺,,推進部門信息共享,。”業(yè)內(nèi)人士表示,,這主要是在為房產(chǎn)稅出臺鋪平技術(shù)性道路,。
  一位接近中國房地產(chǎn)評估協(xié)會的業(yè)界知名人士介紹,,目前與房產(chǎn)稅有關(guān)的評估技術(shù)已經(jīng)完全解決,房產(chǎn)可以達到快速批量評估,,為房產(chǎn)稅征收掃清評估技術(shù)障礙,。
  一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是,上海已經(jīng)出現(xiàn)部分高端物業(yè)業(yè)主拋售物業(yè)的情況,�,!昂艽笠徊糠质且驗檎哳A(yù)期的變化。目前的政策環(huán)境讓他們感到了出手時機已經(jīng)到來,。不過,,由于新政很多處于文件階段,我們預(yù)測短期內(nèi)不會對樓市造成直接影響,�,!币晃环康禺a(chǎn)中介稱。
  房產(chǎn)稅除了有刺激存量房入市的作用外,,更本質(zhì)的作用是解決地方政府的土地財政依賴,。對于地方財政收入問題,《決定》中還有一處值得關(guān)注,,即“推進城市建設(shè)管理創(chuàng)新,。允許地方政府通過發(fā)債等多種方式拓寬城市建設(shè)融資渠道,允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運營,,研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu),�,!边@或許是房地產(chǎn)企業(yè)另一個商機的到來。
  和房產(chǎn)稅同樣重要的另一個房地產(chǎn)業(yè)“組合拳”是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,,以及與之相關(guān)的土地改革,,其基本可以概括為:通過戶籍制度和社會服務(wù)資源的改革,推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,。同時賦予農(nóng)村集體土地更大的商業(yè)運營權(quán)利,,增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入,拉動農(nóng)民消費市場,。
  在增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入方面,,《決定》稱,穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變,,在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下,,賦予農(nóng)民對承包地占有、使用,、收益,、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押,、擔(dān)保權(quán)能,允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,。另外,,未來將改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點,,推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押,、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,,探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道,。
  而土地作為全社會最重要市場要素之一,在《決定》中也被單獨重點提及,,即建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場:在符合規(guī)劃和用途管制前提下,,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃,、入股,,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價,�,?s小征地范圍,規(guī)范征地程序,,完善對被征地農(nóng)民合理,、規(guī)范、多元保障機制,。擴大國有土地有償使用范圍,,減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家,、集體,、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益,。同時從嚴合理供給城市建設(shè)用地,,提高城市土地利用率。
  “上述表述內(nèi)容極其豐富,。比如它對未來城市建設(shè)和發(fā)展機遇給了區(qū)域性描述,,一些小城市因落戶限制的打開有望出現(xiàn)一波房地產(chǎn)需求。另外,,集體土地與國有土地同價同權(quán),,則為那些擁有集體土地使用權(quán)企業(yè)的資產(chǎn)升值打開巨大想象空間�,!币晃环康禺a(chǎn)界人士稱,。
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