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京土地市場(chǎng)頻出招 鋪路長(zhǎng)效機(jī)制
2013-10-21   作者:姚心璐  來(lái)源:新華網(wǎng)
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    北京土地市場(chǎng)似乎開(kāi)始向著一個(gè)好的方面發(fā)展,。
    10月16,、17日,北京市國(guó)土局再次掛出四塊配建限價(jià)房地塊,,其中豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊的掛牌文件中要求,,15.5萬(wàn)平方米的建設(shè)用地全部用來(lái)建設(shè)“限價(jià)17000元/平方米的商品住房”。
    10月15日,,萬(wàn)科聯(lián)合三家房企斥資7億拿下延慶縣沈家營(yíng)鎮(zhèn)東王化營(yíng)村西側(cè)地塊,,共16.6萬(wàn)平方米的建設(shè)用地中,有7萬(wàn)平米用來(lái)建設(shè)限價(jià)商品房,。
    再回溯到10月9日,,北京市國(guó)土局叫停“大龍地王”順義新城第21街區(qū)地塊,。
    一邊是叫停的地王,,另外一邊是頻頻推出建設(shè)限價(jià)房,、自住型商品房的土地,頻頻出招的土地市場(chǎng),,似乎正在為亟待出爐的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制鋪路,。

    月內(nèi)15地連出 均涉及限價(jià)類(lèi)商品房

    “增加土地供應(yīng),改變目前的供需關(guān)系,,是解決土地市場(chǎng)緊張,、土地價(jià)格高昂的根本辦法�,!眰I(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示,。
    9月26日以來(lái),不足一月的時(shí)間里,,北京市國(guó)土局連推32土地,,已超過(guò)平均一天一地的速度。其中包括15宗住宅用地,,總涉及面積高達(dá)202.7萬(wàn)平方米�,!斑@個(gè)月推地確實(shí)挺多的,,”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示。
    在這15宗住宅用地中,,幾乎宗宗涉及限價(jià)房,。除順義新城第21街區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)的兩塊地分別建設(shè)定向安置房和配建公共租賃房以外,其余13塊地全部涉及限價(jià)商品住房和自住型商品房,。
    共有11塊地配建或全部建設(shè)限價(jià)商品房,,每塊地建筑限價(jià)房的面積在8500平方米到78084平方米之間,限制價(jià)格多在10000元/平方米上下,,套內(nèi)建筑面積140平米以?xún)?nèi),,也就是說(shuō)限價(jià)商品房中并不會(huì)出現(xiàn)“大戶(hù)型”。這10塊地分別位于大興,、豐臺(tái),、朝陽(yáng)、通州,、平谷,、順義、房山,、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),,限價(jià)商品房總建筑面積將不低于38.16萬(wàn)平方米,其中豐臺(tái)王佐鎮(zhèn)魏各莊單個(gè)地塊的面積即在15.5萬(wàn)左右,。
    自住型商品房也成為當(dāng)之無(wú)愧的主角,。9月26日,,海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊作為北京市首例競(jìng)“自住型商品房”地塊被推出,并將于10月25日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),。,。這與之前競(jìng)價(jià)保障房的方法類(lèi)似,即在當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到預(yù)設(shè)上限時(shí),,轉(zhuǎn)為競(jìng)拍“自住型商品房”面積的方法確定獲得人,。繼東升鄉(xiāng)地塊推出后,該方法成為近期土地掛牌要求的重點(diǎn),,除部分地塊“全部用來(lái)建設(shè)限價(jià)商品房”或定向安置房之外,,其余11塊地全部采取此方法進(jìn)行競(jìng)價(jià)。
    “自住型商品房”的概念迷惑了不少人,,截止目前為止,,關(guān)于這一類(lèi)住房的具體政策尚未出臺(tái)。根據(jù)相關(guān)資料,,可以初步界定該類(lèi)型有別于普通商品房,,在出售價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)人群以及購(gòu)買(mǎi)后在出售等方面都有所限制,,但又比限價(jià)商品房略貴,,主要針對(duì)“夾心層”人群。在近期的部分掛牌文件中,,標(biāo)注“此類(lèi)商品住房的銷(xiāo)售對(duì)象,、管理辦法和再上市限制等條件,按照屆時(shí)出臺(tái)的管理政策執(zhí)行”,。
    程浩業(yè)認(rèn)為,,增大土地供應(yīng)量,是一種解決問(wèn)題的合理方法,。而張旭則表示,,“這類(lèi)地塊未來(lái)建成的住宅價(jià)格肯定會(huì)有明顯優(yōu)勢(shì)”,但另一方面,,“就當(dāng)前來(lái)看,,一是量少,無(wú)法形成規(guī)模效應(yīng),。二是,,房企拿地成本仍然過(guò)高,利潤(rùn)壓縮”,,可能會(huì)引起一些問(wèn)題,。

    限地王推限價(jià)地 步步接近長(zhǎng)效機(jī)制

    10月9日,北京市國(guó)土局叫停北京市順義新城區(qū)第21街區(qū)地塊掛牌出讓活動(dòng),。這塊地被稱(chēng)為“原大龍地王”地塊,,曾于2009年被大龍地產(chǎn)以50.5億元競(jìng)得,,創(chuàng)當(dāng)時(shí)北京單價(jià)、總價(jià)雙地王,,后因欠繳地價(jià)款而被收回,。
    9月23日該地塊重出江湖再次掛牌出售,地塊容積率,、性質(zhì)等方面均有所調(diào)整,,但容積率仍為北京最低。該地塊掛出時(shí)被媒體稱(chēng)為“格外搶眼”,,對(duì)可能參與競(jìng)價(jià)的企業(yè)也曾做過(guò)多種推論,,但未至競(jìng)價(jià)時(shí)間便被叫停�,!按伺e主要是為平土地市場(chǎng)過(guò)熱,,”北京市國(guó)土局一位相關(guān)人士表示。
    “叫停地王并不會(huì)給土地市場(chǎng)降溫,,但可以給土地市場(chǎng)帶來(lái)緩沖的機(jī)會(huì),。”上海良玉投資經(jīng)理郭玉良表示,。
    程浩業(yè)的觀點(diǎn)與之類(lèi)似,,他認(rèn)為,“控制地王是一個(gè)治標(biāo)不治本的方法,,根本方法還是增大土地供應(yīng),改善供需關(guān)系,�,!苯衲瓯本┣叭径韧瞥鲎≌玫�835公頃,其中商品住宅用地供應(yīng)589公頃,;九月底至今推出的15塊住宅用地,,面積則達(dá)到了202公頃。
    但張旭和程浩業(yè)都不認(rèn)為這是一個(gè)足夠的數(shù)字,�,!暗F(xiàn)在的土地供應(yīng)是很有限的,如果可持續(xù)地增加供應(yīng)量,,必須考慮改變目前的土地結(jié)構(gòu),,比如農(nóng)用地的改革�,!背毯茦I(yè)說(shuō),,他認(rèn)為,“土地供給制度改革可以從根本上解決供地不足的問(wèn)題,,這應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分,�,!�
    房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制是近期越來(lái)越火的一個(gè)話(huà)題,據(jù)多位權(quán)威人士透露,,目前長(zhǎng)效機(jī)制的意見(jiàn)征求已接近尾聲,,有望在下月召開(kāi)的三中全會(huì)上面世。
    除土地制度改革的方式外,,房產(chǎn)稅是也是關(guān)注的重點(diǎn),。“房產(chǎn)稅擴(kuò)容是必然之事,,不僅在城市數(shù)量上擴(kuò)容,,而且在內(nèi)容上擴(kuò)容,”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,,“房產(chǎn)稅必然會(huì)向存量房擴(kuò)容,,特別是多套持有的存量房征收房產(chǎn)稅的可能性很大�,!�
    長(zhǎng)效機(jī)制將可能在各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,,目前的猜想包括控制成本、改善供需,、保障剛需,、避免出現(xiàn)泡沫等方面。其中,,控制成本的方法包括房地產(chǎn)直接融資,、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方式,改善供需則包括土地制度改革,、城鎮(zhèn)化整體布局規(guī)劃,。
    除此之外,對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制其他方面的猜想還有個(gè)人收入分配的改革,、個(gè)人稅收的分類(lèi),、住房信息聯(lián)網(wǎng)等內(nèi)容。三中全會(huì)將于11月召開(kāi),,屆時(shí),,關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的種種猜想將塵埃落定。

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