核心閱讀
-專家認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅可以降低房屋空置率,，增加房源供給,，既加大投機(jī)成本，又緩解供需矛盾,。在全面征收房產(chǎn)稅前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地出讓金制度的改革
一周亮相五“地王”
如果不抑制地價上漲趨勢,，下半年房價或繼續(xù)明顯上漲
“金九銀十”剛開門,，市場就上演了“瘋狂的土地”的戲碼。
9月2日,，天津育梁道地塊溢價163%覓得歸宿,，折合樓面地價22953元/平方米，成為天津首塊樓面地價突破2萬元/平方米大關(guān)的住宅用地,。
9月4日,，北京農(nóng)展館地塊成交，溢價率16.67%,，折合樓面價每平方米7.3萬元,，加冕北京單價“地王”。
9月5日,，上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊以217.7億元被競得,，溢價率24.4%，刷新了上�,？們r“地王”紀(jì)錄,。
隨后,，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊狂攬47.25億元,，分別創(chuàng)造當(dāng)?shù)亍暗赝酢毙录o(jì)錄,。
事實(shí)上，早在7月,，土地市場就已經(jīng)開始“發(fā)燒”,。今年7月成交的北京夏家胡同地塊、北京孫河地塊,、廣州南洲路地塊,、珠海聯(lián)澳路西側(cè)地塊等當(dāng)月“地王”，都是樓面價格逼平甚至超越了周邊一二手房的售價,。
這種“面粉超過面包價”的現(xiàn)象,，明顯影響了開發(fā)商的預(yù)期，導(dǎo)致9月份上演了新一輪的搶地大戰(zhàn),。
“相比往年樓市最火爆時期出現(xiàn)的‘地王’,，本輪‘地王’的單價、總價都突破了市場的想象力,。其中農(nóng)展館地王的樓面價,，可以說已經(jīng)秒殺了全北京絕大部分在售物業(yè)�,！北本┲性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張大偉分析,，如果按照每平方米7.3萬元的樓面價計算，疊加建安,、管理,、稅費(fèi)、資金成本后起碼高達(dá)10萬元,，剔除其中不可銷售部分,，入市的成本價已達(dá)12萬元以上，而銷售價格估計將突破15萬元,�,！暗貎r與房價相互影響，在目前情況下,，地價房價均在互相促進(jìn)上漲,，如果不抑制這種地價上漲趨勢，下半年房價繼續(xù)明顯上漲的可能性非常大,�,！�
現(xiàn)實(shí)中，土地市場高燒不退，已開始推高樓市漲價的預(yù)期,。8月22日,，北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)理工大學(xué)9號地成交，其純商品房部分折合樓面價超過2萬元/平方米,，創(chuàng)下區(qū)域樓面價新高,，并超過周邊在售物業(yè)價格。僅一周后,，周邊即將開盤的萬科金域緹香,、京投萬科新里程等項(xiàng)目就表示，預(yù)計售價將提高至2.2萬元/平方米以上,。
“地王”頻出,，源于資金充裕
房企資金自2010年來首次步入“偏松”區(qū)間，大量社會資金流向房地產(chǎn)業(yè)
“地王”頻出,，顯示房地產(chǎn)企業(yè)對市場判斷積極,，且資金狀況明顯改善，現(xiàn)金流充裕,。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國房企資金狀況季報》顯示,，2013年上半年房企資金來源同比增速達(dá)32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點(diǎn),，創(chuàng)下2011年以來新高,。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也顯示，今年前7個月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元,，同比增長31.5%。
這是自2010年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金首次步入“偏松”區(qū)間,。2010年以來樓市調(diào)控組合拳頻出，房企紛紛面臨成本走高,、資金鏈緊張的狀況。2011年底,，房地產(chǎn)業(yè)一度陷入資金低谷,。當(dāng)年11月，全國36個城市流標(biāo)地塊合計達(dá)到117宗,，環(huán)比上漲了432%,，流標(biāo)面積達(dá)1580萬平方米，其中不乏北京,、上海,、廣州等一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊；當(dāng)年前11月,，全國130個城市的土地出讓金總額同比減少了5200億元,，同比下降了三成,。
那么，為何從今年一季度起,，房企資金緊張的局面開始得到緩解了呢,？
如今的房企“不差錢”，一方面是由于商品房銷售同比增速處于高位,，企業(yè)銷售資金回籠順利,，加快了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年前7個月,，住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%,�,！岸鄶�(shù)布局一、二線城市的房企得益于房價上漲,，銷售回款增加,，資金實(shí)力得到增強(qiáng)，資金鏈也趨向?qū)捤�,�,！辨溂业禺a(chǎn)分析師張旭認(rèn)為。
另一方面,，嘗試在海外融資以緩和資金鏈的房企不在少數(shù),。保利在今年首嘗海外融資，在境外發(fā)行了一筆5億美元的五年期固息債券,，折合年收益率4.713%,。越秀集團(tuán)今年也首次發(fā)行美元債券以拓寬融資渠道，并將全年融資目標(biāo)調(diào)高了10%,。
值得注意的是,，不僅在海外，境內(nèi)大量社會資金也流向了房地產(chǎn)業(yè),。
“大量資金正通過信托,、基金、券商資管等影子銀行的形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處副研究員鐘庭軍說，盡管近年來支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)惠政策頻出,，但民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境并不樂觀,。因此，本應(yīng)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，以理財產(chǎn)品,、信托產(chǎn)品以及民間高利貸等形式,，流向了利潤更高的房地產(chǎn)業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，定金、預(yù)收款及國內(nèi)銀行貸款在企業(yè)到位資金中所占比重不足一半,。大量房地產(chǎn)企業(yè),，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)是通過影子銀行完成融資的。例如,，9月12日,，以131.8%的高溢價率拿下上海浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)某住宅地塊的陽光城集團(tuán)，除了開發(fā)貸款和流動資金貸款等傳統(tǒng)融資模式外,，目前已實(shí)施存續(xù)有效的融資計劃,，到賬金額共計約55.6億元，其中信托融資就達(dá)25.6億元,。
“地王”頻出,，還源于土地制度異化
一些地方政府對土地創(chuàng)收過度依賴，存在單純追求土地高收益的傾向
資金充裕只是“地王”誕生的前提之一,，“地王”頻出,，還基于房企對市場供需關(guān)系仍將持續(xù)緊張的基本判斷。
“盡管目前看來‘地王’的價格都高得離譜,，但從機(jī)會成本的角度講,，將土地收入囊中又是劃算的�,！辩娡ボ娬J(rèn)為,，在醫(yī)療、教育等社會資源集中的一線城市,，住宅土地供應(yīng)有限,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了住房需求，例如北京去年批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅套數(shù)僅十二三萬套左右,，而僅注冊結(jié)婚人口就達(dá)到十三四萬對,。“目前的土地與稅收制度決定了沒有比房地產(chǎn)業(yè)門檻更低的投資渠道了,，尤其在一二線城市，拿到地就意味著賺錢,�,！�
在業(yè)內(nèi)專家看來，此番“地王”頻出，再次證明了一些地方政府對土地財政過度依賴,，造成土地制度的異化,。
據(jù)介紹，我國目前實(shí)施的建設(shè)用地收購儲備制度,，本來是政府規(guī)范城市土地供應(yīng)的政策工具,，具有確保政府土地收益增值等好處，但一些地方政府在土地儲備機(jī)制運(yùn)作過程中,，存在單純追求土地高收益的傾向,，導(dǎo)致土地儲備制度的目標(biāo)和手段發(fā)生了變異。
“特別是2004年統(tǒng)一推行土地‘招,、拍,、掛’政策以來，地方政府實(shí)際上獲得了更多的土地壟斷權(quán),�,！辩娡ボ娊榻B，國外土地儲備制度的重要目標(biāo)是抑制土地投機(jī)和平抑土地價格,，其主流思想是土地儲備不應(yīng)有盈利或很少盈利,，其手段是不管以出租還是出售方式供應(yīng)儲備土地，一般都不采用招標(biāo),、拍賣等方式,，主要是在嚴(yán)格的成本測算后采取協(xié)議方式出讓�,！拔覀兊耐恋刂贫�,，使地方政府有能力控制土地供給規(guī)模、節(jié)奏,、
用途結(jié)構(gòu),。為了追求土地高收益，商品住宅用地統(tǒng)一采用‘招拍掛’制度,，而住宅用地在土地供應(yīng)總量中的占比又被設(shè)置得相對較低,，這就人為制造了供應(yīng)短缺，讓開發(fā)商患上‘土地饑渴癥’,，造成地價和房價輪番過快上漲,。”
不少企業(yè)反映,，今年下半年以來“地王”頻出的重要原因,，就是因?yàn)橐恍┑胤秸哟罅送恋毓⿷?yīng)量，尤其是推出了相當(dāng)多的優(yōu)質(zhì)地塊供市場爭奪,。像北京農(nóng)展館地塊就被比作北京三環(huán)的絕版地塊,。而通過“賣地”,，地方財政收入大大增加。像上海,，僅9月前12天,，土地出讓金就突破了300億元，而上半年其月均財政收入才391億元,。
土地制度的異化,，又使開發(fā)商具備了壟斷定價能力，可以將土地成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上,�,！伴_發(fā)商其實(shí)賣的不是房子，而是地段,。因?yàn)闆]有其他諸如合作建房等方式參與競爭,，開發(fā)商擁有了該地塊的壟斷定價權(quán)，即便把地價抬得很高,，也可以通過房價來消化,。”鐘庭軍說,。
穩(wěn)地價期待制度改革
下半年出臺新的調(diào)控政策的幾率增大,，以房產(chǎn)稅取代對土地財政的依賴值得探索
面對“地王”熱高燒不退，業(yè)內(nèi)預(yù)測,，年內(nèi)中央政府出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的幾率增大,。
“在一二線城市，房企敢以這么高的價格拿地入市,，證明大家都在豪賭市場爆發(fā)式上漲,。”張大偉認(rèn)為,，目前來看,，調(diào)控政策加碼的可能性非常大，土地價格如此不理性地上漲,，可能會導(dǎo)致調(diào)控再出重拳,。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，總結(jié)今年2月出臺的住房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格按20%征收個人所得稅的規(guī)定后,，卻未能有效實(shí)施的這一“重拳打在棉花上”的教訓(xùn),，未來出臺的政策應(yīng)更有針對性和有效性。
以房產(chǎn)稅取代對土地財政的依賴,，被認(rèn)為是給“地王”熱降溫值得探索的途徑,。
“征收房產(chǎn)稅的根本價值不在于打壓房價，而在創(chuàng)新稅收來源,，矯正土地制度的異化,�,！辩娡ボ娬J(rèn)為，一些地方政府對土地財政過度依賴是有原因的,。實(shí)行分稅制以來，財權(quán)事權(quán)不對等,，地方財政收入渠道匱乏,，加速了土地儲備制度的異化過程，使一些地方財政變成了土地財政,。
鐘庭軍解釋,，征收房產(chǎn)稅，體現(xiàn)了誰受益誰付費(fèi)的原則,。住房增值不在于房子本身,，而在于居住者享受了該房屋地段的社會資源，例如醫(yī)療,、教育等,。這些社會資源由公共財政支出，也應(yīng)以使用者付費(fèi)的形式提供資金來源,。另一方面,，對存量房屋征收房產(chǎn)稅，也可以降低房屋空置率,，增加房源供給,，既加大投機(jī)成本，也緩解供需矛盾,。
也有學(xué)者提示,，在住房產(chǎn)權(quán)人一次性交納了70年的土地出讓金后，房產(chǎn)稅實(shí)際上是一種重復(fù)征稅,。因此在全面征收房產(chǎn)稅前,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地出讓金制度的改革，這又要求對現(xiàn)階段地方公共財政結(jié)構(gòu)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體制作出一系列調(diào)整,。
或許,，要破解“地王”謎題，應(yīng)當(dāng)像住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠說的那樣,，“房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新,，簡單地說就是把‘房地產(chǎn)’去掉一個字，把‘地’字去掉,�,？客恋刭嶅X不是開發(fā)商的本事，要靠產(chǎn)品,、服務(wù),、管理,、理念賺錢�,！�
鏈接
昔日地王今安在
昔日風(fēng)光的“地王”,，并非都善始善終，也有不少敗走麥城,。
今年6月20日,，雅戈?duì)栃迹捎诜康禺a(chǎn)調(diào)控,、盈利前景等原因,，中止杭州申花地塊開發(fā)。這片土地于3年前競得,，曾是風(fēng)光一時的“地王”,。而雅戈?duì)枴案钊狻钡拇鷥r是4.84億元的保證金“打了水漂”。
今年7月以來,，由于業(yè)績不理想且負(fù)債高企,，中冶置業(yè)也先后向南京市政府提出退出下關(guān)濱江2號地塊、1號地塊的開發(fā),。當(dāng)年豪賭250多億元拿下的“地王”如今換來的是董事長,、總裁的雙雙辭職。
廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目開售三年來,，銷售價格長期徘徊在成本線附近,，2012年4月甚至創(chuàng)下8000多元/平方米的月銷售均價。今年3月銷售火爆之時,，銷售單價也不過1萬元出頭,。2009年，富力,、雅居樂,、碧桂園三大廣東巨頭聯(lián)合拿下廣州亞運(yùn)城地塊，總價創(chuàng)下255億元天價,。但此后,，由于該地塊過于龐大，即便是三大巨頭也覺吃力,，2010年,，另外兩大巨頭中信和世茂房地產(chǎn)加盟。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，按6400元/平方米的樓板價算,，亞運(yùn)城至少要賣12000元/平方米才能“保本”。