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對于新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)關(guān)系的分析,，目前政商學(xué)三界關(guān)注的焦點各有偏重,，但基本沒有對房地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化中應(yīng)當扮演什么角色形成統(tǒng)一認識,。
政府囿于對于泡沫和社會穩(wěn)定的擔憂，關(guān)注的焦點是如何避免新型城鎮(zhèn)化“重走老路”,，特別強調(diào)公共服務(wù)均等化,、戶籍制度改革和征地制度改革等輔助政策，致力于“不再犯錯誤”,；商家看中如何尋求新型城鎮(zhèn)化過程中的房地產(chǎn)商機,，認為即使房地產(chǎn)本身受到政策抑制，但城鎮(zhèn)配套,、物流園區(qū)和建筑節(jié)能等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域均存在可觀利潤,；學(xué)術(shù)界則對于過去房地產(chǎn)推動城市化和經(jīng)濟增長的模式痛心疾首,，主要從政府職能改革,、財稅體制改革、土地制度改革等角度,，研究如何實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與城鎮(zhèn)化,、經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)推進。
這中間,，唯獨房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化過程中本來應(yīng)有的基礎(chǔ)作用被有意無意地忽視了,。從本質(zhì)上來說,，城鎮(zhèn)化之所以發(fā)生，是因為工業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造出相對于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)來說更高的生產(chǎn)效率,，導(dǎo)致越來越多的居民選擇效率更高的生產(chǎn)和生活方式,，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)替代農(nóng)業(yè)在城市集聚。這一過程本身也是房地產(chǎn)發(fā)展的過程,，因此,，房地產(chǎn)發(fā)展是城鎮(zhèn)化推進所內(nèi)生出來的，或者說是城鎮(zhèn)化過程中的應(yīng)有之義,。
房地產(chǎn)基礎(chǔ)作用發(fā)揮得好不好,，直接關(guān)系到城鎮(zhèn)化推進是否有序。過去城鎮(zhèn)化過程中,，住房發(fā)展過度關(guān)注房屋本身的需求,，而忽略了公共服務(wù)配套的供應(yīng)。但事實上,，城市住房需求更多的是城市居民對公共服務(wù)配套的需求,，如教育和醫(yī)療的質(zhì)量、交通出行的便利性和低成本性,、距離工作地點的遠近,、居住氛圍、治安和環(huán)境等,，這是房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容,。從人口密度上看，東京和我國一線城市差不多,，但在東京市區(qū)工作的居民大多居住和生活在千葉,、崎玉和神奈等衛(wèi)星城，最關(guān)鍵的并非是軌道交通的高效連接,，而是衛(wèi)星城公共服務(wù)配套的質(zhì)量一點都不比東京市區(qū)差,，那里的居民不需要像我國大城市的居民一樣爭著、搶著在市區(qū)買房為小孩讀書,、老人看病方便,。
目前，我國大城市高房價區(qū)域大多集中在優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)集中的中心城區(qū),，主要原因是外圍公共服務(wù)配套供給不足,。未來，我國的城鎮(zhèn)化進程將以城市群模式為主,，必然首先會實現(xiàn)與核心城市主城區(qū)高效連接的郊縣或周邊區(qū)域的城市化,。此過程中，與住房建設(shè)同步推進的公共服務(wù)配套建設(shè),，有利于緩解高度集中在城市中心區(qū)的住房需求,，也有利于實現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化,。
其次，房地產(chǎn)的基礎(chǔ)作用體現(xiàn)在對城市產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展的基礎(chǔ)支持上,。不管是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或總部辦公基地,，或是生活和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，均需要房地產(chǎn)的先行發(fā)展來做支持,，如工業(yè)園區(qū),、廠房和宿舍、物流園區(qū),、物資存儲基地,、商業(yè)辦公、寫字樓等,，所有這些的外在表現(xiàn)就是房地產(chǎn),。但是，目前很多工業(yè)園區(qū)或工業(yè)項目將本來用作配套職工宿舍的用地拿來建設(shè)用來出租的商業(yè)辦公或出售的住房,，而政府提供的保障房供應(yīng)則非常不充分,，這導(dǎo)致很多一線工人、外來人群被迫轉(zhuǎn)向市場租賃住房,，人為抬高了城鎮(zhèn)化的門檻和成本,，造成外來人群沒有落地和成為市民的歸屬感、無法分享城鎮(zhèn)化紅利,，這就是房地產(chǎn)基礎(chǔ)作用發(fā)揮不到位的體現(xiàn),。
此外，近年來商業(yè)辦公和工業(yè)廠房的租金快速上漲,，有的企業(yè)經(jīng)營利潤的一半要拿出來交物業(yè)租金,。于是，很多園區(qū)做起廠房和辦公租賃的生意,，有的企業(yè)借助政策扶持多占廠房或辦公樓,，并將其拿來出租獲得租金收益，這對很多來城市創(chuàng)業(yè)的人群或企業(yè)來說是很大的沖擊,，無疑加大了城鎮(zhèn)化成本,。政府本應(yīng)承擔或補貼企業(yè)和個人在創(chuàng)業(yè)初期的部分成本，國外較普遍的是政府補貼融資成本,，往往通過租金補貼或管制,、興建低租金或免租金的工業(yè)園區(qū)等，來支持居民或企業(yè)創(chuàng)業(yè),，這在德國,、美國和法國等國普遍存在。我國城鎮(zhèn)化必然也意味著外來人群到城市就業(yè)和創(chuàng)業(yè),，房地產(chǎn)在此領(lǐng)域的基礎(chǔ)作用應(yīng)當?shù)玫桨l(fā)揮,。
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