在打造中國經(jīng)濟升級版的大背景下,，2013樓市走完上半場,。
上半年樓市可謂熱鬧非凡：新“國五條”出臺，地方細則全面落地,，房產(chǎn)稅試點擴圍的傳言驟起,，流動性收緊信號釋放。而市場似乎產(chǎn)生了足夠的免疫,，重點城市的成交均價、成交量皆一路上揚,。
上半年樓市量價齊升
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),，2013年6月，全國百個城市（新建）住宅平均價格為10258元/平方米,，環(huán)比5月上漲0.77%,。值得一提的是,，這已是百城房價指數(shù)連續(xù)第13個月環(huán)比上漲。
與此同時,，樓市成交量亦呈上升趨勢,。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1—5月份,，全國商品房銷售面積39118萬平方米,，同比增長35.6%。
“一方面,，強勁的市場需求在支撐著樓市,，供需矛盾或者結(jié)構(gòu)性供需矛盾沒有得到有效緩解，自然難抑房價,。另一方面也因為多地地方政府落實“國五條”有偏差,，調(diào)控政策并沒有發(fā)揮預期作用�,！庇袠I(yè)內(nèi)人士如此表示,。
原本緊張的供求關(guān)系，加之開發(fā)企業(yè)的“少量多批”,、“封盤”等營銷手段,，推動了“日光盤”漲價的現(xiàn)象上演。以北京市場為例,，珠江悅公館,、金地格林格林、中建國際城等此前開盤的項目均出現(xiàn)“即開即罄”,。
政府與開發(fā)商之間的博弈由此愈演愈烈,。3月深圳傳出限價消息，4月廣州,、北京也加入限價行列,，5月則出現(xiàn)了“限價令”升級——北京表示樓盤預售得副市長簽字。但開發(fā)商也快速找到了“變通之道”,，即通過分拆精裝修,、轉(zhuǎn)賣現(xiàn)房等，曲線應對“限價令”,。
“如果限制房價就能讓房地產(chǎn)進入健康發(fā)展的軌道,，歷次房地產(chǎn)調(diào)控就不會屢屢出動�,！币晃环康禺a(chǎn)資深專家表示,。
“土地財政”不改 調(diào)控難見效
樓市的量價齊漲，帶動了房企上半年業(yè)績飄紅。綜合公開信息統(tǒng)計,，截止8日,，已公布銷售業(yè)績的16家房企合計銷售額高達3664.9億，同比上漲34.6%,。而與去年同期的“以價換量”不同的是,，品牌房企今年上半年采取了“提價策略”。
而在火熱的市場銷售推動下,，土地市場再次上演“供需兩熱”,。據(jù)K8土地網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國百城土地出讓金為7629億元,，同比增加47%,，土地溢價率也在高位運行，達16%,。
由此,，“面粉、面包之問”再次拷問樓市,。住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示,，現(xiàn)階段流動性緊張，地方負債又高達臨界點,，宏觀經(jīng)濟壓力不斷加大,，因此，部分地方政府不得不選擇可以補充財政資金的房地產(chǎn)市場,，而土地卻又是其擁有的最大可利用資源,。
審計署6月發(fā)布的地方政府本級政府性債務審計結(jié)果公告顯示，36個地區(qū)2012年底債務余額共計3.85萬億元,。其中,，超過半數(shù)地方政府指望賣地還錢。
地方財政沉疴不解,，樓市調(diào)控何以走出“調(diào),、漲”怪圈？有業(yè)內(nèi)人士建言：相關(guān)職能部門應當也必須出臺更加強有力的政策措施,，倒逼地方遠離“土地財政”,，將精力放在支持實體經(jīng)濟發(fā)展上。
積極探索長效調(diào)控機制
縱使存在眾多體制性,、結(jié)構(gòu)性矛盾的暴露點和凝結(jié)點,，所幸的是，房地產(chǎn)市場改革卻同樣在有條不紊地進行,。
國家發(fā)改委主任徐紹史在向全國人大常委會所作的報告中透露,，國家城鎮(zhèn)化規(guī)劃目前正在廣泛征求意見并抓緊修改完善中。對于城鎮(zhèn)化建設中的土地制度,，報告指出,，將創(chuàng)新土地管理制度，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu),，提高土地利用效率,，合理滿足城鎮(zhèn)化用地需求。
住建部,、發(fā)改委等多個部門正在就樓市調(diào)控長效機制進行研究,，其中的三大基礎性工作，包括房產(chǎn)稅試點擴容,、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng),、健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度亦開始起步。
中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示,，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立,，歸根結(jié)底還是要通過財稅、金融,、土地等方面的改革實現(xiàn),。具體而言，房地產(chǎn)財稅方面,，要統(tǒng)籌考慮改革方案,，房產(chǎn)稅是重要的組成部分；金融方面,，要在供應和需求兩個方面的杠桿上做文章,，差別對待；在土地方面,，要打破城鄉(xiāng)二元化壁壘,，早日整治小產(chǎn)權(quán)房。
任何改革都需要勇氣,。盡管未來改革之路很艱難,，但可以樂觀預計，在打造中國經(jīng)濟升級版的背景下,，房地產(chǎn)市場改革有望實現(xiàn)突破,，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下基礎。