在深圳前海這片不足15平方公里的填海區(qū)上,，一場企業(yè)與地方政府之間的角力已進行多年。由于歷史原因,，前海區(qū)域內(nèi)存在一批擁有大量土地儲備的企業(yè)。針對土地確權,、土地性質(zhì)改變等問題，前海相關政府部門與企業(yè)的談判一直在進行之中,，最終形成何種土地開發(fā)模式,，牽動著利益相關方的神經(jīng),。
深圳前海管理局日前正式公布《前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)土地管理改革創(chuàng)新要點(2013-2015)》,，建立差別化土地供應模式、施行彈性年期,、公告出讓等土地管理創(chuàng)新措施備受關注,。分析人士表示,，目前政策細則仍不具體,，前海土地難題的最終解決將是各方博弈的結(jié)果。對企業(yè)而言,，土地出讓方案背后的開發(fā)價值,，才是核心利益所在。
政府掌控未出讓土地有限
一直以來,，前海土地開發(fā)面臨的主要難題在于現(xiàn)存土地權屬問題的處置,。資料顯示,，由于歷史原因,，前海片區(qū)因為靠近港口,，有約4.8平方公里的土地劃撥給招商局、中集集團和深圳國際三家企業(yè),，三者合計占據(jù)前�,？傮w面積的三分之一,。而從目前前海的規(guī)劃圖看,，整體規(guī)劃區(qū)域僅為15平方公里，若剔除一些水廊道,、道路及公共綠地等公共基礎設施用地,，由政府掌控的未出讓土地非常有限。這也意味著,，前海土地大規(guī)模開發(fā)建設很難繞開已在前海規(guī)劃區(qū)的“地主”們,。
實際上,，在前海土地新政出臺之前,，多家企業(yè)已先后通過公告形式公布現(xiàn)有前海土地情況,。去年12月12日,，中集集團就擁有前海土地情況發(fā)布公告稱,，其全資子公司深圳南方中集集裝箱制造有限公司位于深圳南山區(qū)蛇口的集裝箱生產(chǎn)工廠的土地使用權，因租約到期而重新選址于深圳市南山區(qū)前海物流園區(qū),。公告顯示,，中集集團的這塊面積為52.42萬平方米的工業(yè)用地在2007年取得土地權屬證書，未來該幅土地是否轉(zhuǎn)為商業(yè)用地具有不確定性,。
深圳國際2012年中期報告顯示,，其位于深圳前海灣物流園區(qū)、全資擁有的西部物流企業(yè)土地面積38萬平方米,，建筑面積42萬平方米,，營運面積11.1萬平方米。
而擁有土地面積最多的招商局,，則在更早之前便已經(jīng)參與到前海的開發(fā)建設進程之中,。據(jù)悉，2003年,，深圳市政府與招商局集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,，政府決定將前海灣3.5平方公里的土地出讓，由招商局集團統(tǒng)籌開發(fā),。2008年10月18日前海灣保稅港區(qū)獲國務院批復,，招商局通過成立招商局保稅物流有限公司對保稅港區(qū)進行整體開發(fā)建設與運營。
除了上述三大企業(yè)之外,，還有一部分上市公司也間接進入前海的土地版圖中,。資料顯示，深赤灣公司與招商局國際合資成立招商局保稅物流有限公司,，深赤灣持有該公司40%股權,，招商局保稅物流有限公司在前海灣保稅港區(qū)內(nèi)擁有土地約33.8萬平方米。
利益難平衡導致談判陷僵局
用地屬性是在前�,！坝械亍钡纳鲜泄咀顬榧m結(jié)的問題,，因為這些地塊多數(shù)屬于工業(yè)用地，不能用作商用,。而對于土地資源有限的前海政府部門來說,，將這些如今仍是工業(yè)用地的地塊收回則是最好選擇。正因如此,，政府相關部門多年前就與企業(yè)接觸,，希望收回有關地塊,。然而,，基于前海地塊所擁有的增值潛力人所共知,。
早在2010年,，中集集團主要負責人在年度股東大會上就曾表示,，公司在前海的50多萬平米土地存在變更使用用途的可能性,，政府部門找到上市公司希望收回該地塊,，但企業(yè)更希望自己開發(fā)或合作開發(fā),。
招商地產(chǎn)高層今年5月27日表示，招商局與當?shù)卣P于前海土地的談判一直在進行中,。因有關協(xié)商仍未塵埃落定,，招商局更傾向在今年首批前海土地出讓后,，再對旗下土地作進一步規(guī)劃。
深圳國際股份有限公司董事會主席高雷在近期公開透露,，集團希望在今年年底前完成前海的土地權益確認，并期望這些土地的平均容積率可提升到4至5倍,，其中10%至20%的土地將用于酒店及高端公寓等配套基建,。
企業(yè)對前海區(qū)域土地價值及預期較高,，既不會輕易退出在前海的地塊,，又希望與政府談判形成合理的差價補償或綜合開發(fā)方案,。分析人士認為，未來在前海的開發(fā)需要投入大量資本,，前期投入資金,、變更土地性質(zhì)后的土地價值變化,、企業(yè)損益變化都是各方博弈的重點，各方利益難以平衡也是造成前海土地談判陷入僵局的重要原因,。
有業(yè)內(nèi)人士分析,，前海被賦予了類似于當年蛇口的歷史使命,，但前海與當年的蛇口卻有著根本不同，就是前海存在“土地難題”,，而當年的蛇口主要由招商局一手打造。當然,，前海如果能夠以創(chuàng)新的方式順利解決這一難題，也可以作為一條改革經(jīng)驗,。
首批出讓土地或不涉及三家企業(yè)
按照前海管理局2013年初提出的構想,，今年前海將開展27個基礎設施工程項目建設,，其中新開工項目22個，實現(xiàn)總投資80億元,，預計全年啟動400萬平方米建筑工程,。對于前海而言,，解決上述土地的“歷史遺留問題”無疑將拓寬前海自身的開發(fā)空間,，從而順利推進整體開發(fā)進程,。
分析人士表示,，前海土地難題能否解決,，關鍵在于各大利益主體對談判方案能否達成一致,，但這并非易事,。與“涉地”公司期望的獨立開發(fā)不同，深圳市政府以及前海管理局管理層多次強調(diào),，不愿將前海土地開發(fā)房地產(chǎn)化,，土地轉(zhuǎn)讓并不會成為前海開發(fā)的主要模式,。根據(jù)《深圳特區(qū)前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)條例》,，前海將按照市場化的運作方式,，采用獨資,、合資、合作,、特定項目租賃等多種形式進行開發(fā),。
針對未來開發(fā)模式,，前海在最新出臺的土地政策中明確提出，將面向資本實力雄厚,、開發(fā)經(jīng)驗豐富,、綜合招商能力強,、運營成效明顯的企業(yè),，探索成片開發(fā),、定制開發(fā)、帶資開發(fā),、一級開發(fā)等多種開發(fā)模式,，鼓勵和支持企業(yè)參與土地開發(fā),、招商引資和運營管理。
參與前海土地政策規(guī)劃的蕾奧城市規(guī)劃公司提交報告建議,，前海管理局可以通過國有土地作價出資或入股，與開發(fā)商共同組建公司,。從最新出臺的前海土地創(chuàng)新要點來看,，前海通過多項創(chuàng)新措施對土地實行嚴格的監(jiān)管控制。創(chuàng)新要點中明確在前海通過招拍掛方式公開出讓的土地,，原則上不得轉(zhuǎn)讓,；確需轉(zhuǎn)讓的,，前海管理局擁有優(yōu)先回購權,，對于擬轉(zhuǎn)讓物業(yè),，前海管理局也有優(yōu)先回購權。
前海管理局相關負責人曾公開表示,，前海首批土地出讓將于今年上半年啟動�,！扒昂Ｊ着恋爻鲎�,，與其說是政企博弈達成共識的結(jié)果,，不如說是博弈明朗化的開端�,！币晃徊辉竿嘎缎彰馁Y深人士表示,，前海首批出讓土地具有標志性意義，但很可能并不涉及前�,！叭蟮刂鳌保潜揪驼莆赵谡种械牡貕K,。前海相關配套實施細則尚在制定過程中,，這也為涉地企業(yè)參與到前海建設留下空間�,！艾F(xiàn)在土地市場熱度不減,，這也意味著越往后拖，前海的地塊越值錢,，利益越大,，政企雙方博弈也會越激烈。因此,，前海土改需要盡快出臺更加細化,、創(chuàng)新性和操作性更強的政策�,！�