新國五條出臺,，房地產(chǎn)市場上演了“過山車”行情,。后國五條時代房價如何,？還有哪些政策會出臺？在昨天甘肅衛(wèi)視播出的《新財富夜談》節(jié)目中,，財經(jīng)評論員葉檀,、原住建部政策研究中心副主任王玨林、北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心副主任杜猛,、當(dāng)代節(jié)能置業(yè)首席行銷官喬廷夫等一起聊聊剎不住的房價,。
后國五條時代的房價走勢
3月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。北京網(wǎng)簽量達(dá)到了4.4萬套,，環(huán)比上漲3.32倍,；上海二手房成交量達(dá)7萬套，環(huán)比上漲3.55倍,。國家統(tǒng)計局顯示,，3月份70個大中城市的房價僅有溫州環(huán)比微降0.1%，上海上漲3.2%,、深圳2.8%,、北京2.7%、廣州2.5%,，這四個一線城市房價環(huán)比漲幅位列前四名,。
到了4月份，一線城市房產(chǎn)成交量跌至冰點(diǎn),。價格方面,，中指院發(fā)布的百城房價指數(shù)顯示，4月份100個城市中,，有76個城市環(huán)比上漲,，24個城市環(huán)比下跌。其中,，十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價格為2.4萬元/平方米,，環(huán)比上漲1.87%，杭州則出現(xiàn)下跌,。
葉檀：王先生你答應(yīng)我們的,，到這個節(jié)目都要說實(shí)話。您怎么看房價,？
王玨林：還是向上,。因?yàn)槲覀兊膶?shí)體經(jīng)濟(jì)在增長，房價也會繼續(xù)上漲,。
葉檀：非常明確的答案,。杜先生呢？
杜猛：鐵定向上。有兩個核心原因,，第一是中國仍然采取“招拍掛”的土地政策,，導(dǎo)致土地價格只漲不跌。第二,，人口紅利,，全世界只有中國和印度兩個國家的房價像黃金一樣堅硬。
喬廷夫：我們公司正在開發(fā)的項(xiàng)目有10個左右,，分布在長江南北,。在國五條頒布前，應(yīng)該說銷售勢頭都非常好,，國五條頒布之后增幅有所下滑,。
公共政策水平要提高
葉檀：新國五條出臺的本意是為了抑制房價的過快上升，抑制投資性需求,。為什么市場卻走出了相反的走勢,？
王玨林：3月是一個政策的真空期，不是國五條對整個未來情況的反映,。新國五條雖然出臺了,，但沒有正式實(shí)施，尤其是一線城市的消費(fèi)者怕增加20%個稅,，在恐慌下爆發(fā)了集中交易,。
葉檀：政策不落地，大家就搶著交易,。真空期越長,，搶房的時間也就越長。那當(dāng)初在出臺政策的時候,，難道沒有評估,？
王玨林：我跟你一樣也帶著這個問題。政策目的很明確,，要把過熱的市場平穩(wěn)下來,，這是對的,。但政策這么長時間不落地,，造成市場的恐慌，這是不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)的問題,。
喬廷夫：我們問過政府部門有沒有可能在短時間之內(nèi)把這個政策落到實(shí)處,？比如一刀切，在頒布的當(dāng)天就開始實(shí)施,。但是地方政府對于這種變化需要時間來安排,，我認(rèn)為一個月的時間真的不是很長。
杜猛：我們公共經(jīng)濟(jì)管理的能力需要提高，如果管理水平不提高,，造成恐慌性需求,，正好中了看漲派的詭計。
去年底,，深圳英聯(lián)不動產(chǎn)董事長郭建波在微博上與任志強(qiáng)打賭,，如果賭輸將在北京長安街裸奔十公里。但是事實(shí)證明看空者又一次錯了,。3月底,，郭建波公開致歉稱：作為一個房地產(chǎn)從業(yè)者和住房政策研究專家，我對自己的錯誤言論深感羞愧,。
葉檀：新國五條出臺之后有些政策沒有落到實(shí)處,，比如海口就不執(zhí)行20%的個稅,。明年不動產(chǎn)要統(tǒng)一登記了,，再過幾年房產(chǎn)稅就要統(tǒng)一推出了，會有這樣的日子嗎,？
喬廷夫：明年6月30號之后,，所有的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)該說影響會非常非常大,。我了解的一些身邊的財富人士,，他們這段時間已將30%到40%的房產(chǎn)清掉了。
王玨林：房產(chǎn)稅是市場管理的重要手段,。大家都有意見,，說現(xiàn)在的市場都用行政管理，應(yīng)當(dāng)按市場的規(guī)則去辦,，所以肯定要走房產(chǎn)稅這條路,。
葉檀：5年之內(nèi)能出來嗎？
王玨林：這個不要往時間上靠,，沒有任何意義,，因?yàn)檫@個工作挺復(fù)雜的。領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)知也很重要,。即便推出也不能一刀切,，否則中小城市就沒法發(fā)展了。
哪里買房安全,？
金融大鱷喬治·索羅斯早在2005年就曾預(yù)言,，美國的房地產(chǎn)泡沫一兩年內(nèi)會破裂，中國也挺不過三年,。他猜對了美國,，卻猜錯了中國。雖然中國100多個城市的房價連續(xù)上漲，但是部分城市的空置率之高是不爭事實(shí),。美國一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭州市鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片,，稱這只是“一片空屋的堆積”，可能是中國最大的“鬼城”,。作為房地產(chǎn)泡沫的“終極產(chǎn)物”,，“鬼城”危機(jī)正在三四線城市蔓延，內(nèi)蒙古鄂爾多斯及二連浩特,、江蘇常州,、湖北十堰等均在名單之列。
葉檀：鄂爾多斯,、溫州這樣的地方已經(jīng)崩盤了,，類似于鄭東新區(qū)這樣的地方會崩盤嗎？
杜猛：上市的房地產(chǎn)公司有152個,，他們財務(wù)報表上的毛利在15%到20%,；非上市公司在20%到30%。如果房價下降超過30%就意味著開發(fā)商血本無歸,。鄂爾多斯是崩盤的,，因?yàn)樗?0%的高檔樓盤價格都攔腰截斷。三亞接近崩盤,，它降幅超過了20%,。
葉檀：有沒有安全系數(shù)比較高的城市？
杜猛：我認(rèn)為北京,、上海最安全,，一線城市最安全。
喬廷夫：可以考慮一個方法,，就是看春運(yùn),。如果說這個城市一過了春運(yùn)就空空蕩蕩的，那這個城市可能是危險的,。
葉檀：我們討論了政府的調(diào)控能力的問題,，其實(shí)有時候政府是有意地模糊，這樣才能從中取勢,，看看到底是讓它發(fā)展一下還是打壓一下,。我們從來沒有出臺一個非常明確的措施要把房地產(chǎn)打壓下去，如果有的話,，我估計十個房地產(chǎn)市場也撐不住了,。我們房地產(chǎn)的風(fēng)險很大,，我比較認(rèn)同,，但是它的邊界在什么地方？是5年之后還是10年之后，現(xiàn)在確實(shí)非常難說,。有一點(diǎn)是可以肯定的,，最敏感的資金已經(jīng)開始逐漸撤離的時候，大家一定要小心了,。