只有全國性限購政策才是有效的政策。限購政策于情于理都是沒有錯的,，不限制住房需求,，只限制投資需求，這是一種公平合理的政策,，在房地產(chǎn)稅沒有全面推出時,，是一種很好的替代方案
——王小廣
上月，樓市新調(diào)控措施出臺,，謂之“新國五條”,，不日，“新國五條”細則也正式出臺,。針對前一段時間房地產(chǎn)泡沫再起,，新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體果斷決定，不能任由其繼續(xù)發(fā)展,，要堅定地實施嚴厲的調(diào)控措施,。這也是新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體開局之年面臨的第一個大挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)泡沫為何又起,？真的是因為“剛需”太旺嗎,？于情于理都講不通。房價這么高,，北京,、上海等一線城市的房價遠超美國，但我們的收入水平遠低于美國,，“剛需說”很難成立,。剛需就是普遍老百姓自住需求,，越往后買房的人收入水平越低。收入高的早就買了,，剩下的要么是中低收入者，要么是新畢業(yè)的大學(xué)生,、研究生,，他們的收入水平也不會高，這兩類群體的房價收入比在不少城市都在20倍以上,。房價越走越高,，而他們卻越買越起勁，這顯然違背常理,。
當(dāng)然,，也有窮人投機的情況發(fā)生，2012年確實有不少沒有購買力的人,，在兩種力量支撐下勇敢的買房,，被歸之為“剛需”。一種力量是被一些房市專家或房地產(chǎn)商忽悠了,，說2013年房價存在被一些因素刺激將大漲的可能,，另一種力量就是根據(jù)過去的經(jīng)驗，房價調(diào)控的真相是越調(diào)越高,。既然預(yù)期是“房市必定大漲”,，那么有錢沒錢，有能力沒有能力,，都應(yīng)該買房,，哪怕是啃雙老，啃四老又何妨,。筆者對這種“無所畏懼”的剛需特別擔(dān)心,。房價已這么高，房市泡沫隨時會破,，與股市當(dāng)年在6000多點巔峰相仿,，他們能承擔(dān)起房價暴跌的風(fēng)險嗎？
任志強等人的“土地斷檔說”,，無疑是火上澆油,，筆者一直認為“土地斷檔說”無任何根據(jù)。他們說什么2007年房價大漲是由于土地斷檔,，2009年房價大漲也是由于土地斷檔,，2012年底到2013年房價必漲同樣是因為土地斷檔，那2011年和2012年的一,、二季度怎么不大漲呢,？
房價上漲的真正原因是投機需求太多,，政策對其抑制有限�,？纯醋罱粩啾龅姆拷�,、房妹、房叔,、房爺,，就知道房價是由于什么暴漲的，沒有住房需求的人買10套,、20套,，甚至50套、100套,，這種情況絕對是歷史奇觀,。正是這種無限的投資投機需求推高了房價，與當(dāng)年億安科技的泡沫是一樣的,。限購政策對調(diào)控的作用也不像市面流傳那么有效,，如果資金充裕（流動性明顯過多），那么一些城市限購,，會導(dǎo)致另一些不限購的城市房價上漲,，因為是投資或投機需求，買房為的是賺鈔票,，而不是自住,，到哪買房都一樣。想一想,，限購的城市還是少于不限購的吧,，何況限購政策都是大漲后或絕對價已經(jīng)很高時才推出。
只有全國性限購政策才是有效的政策,。限購政策于情于理都是沒有錯的,，不限制住房需求，只限制投資需求,，這是一種公平合理的政策,，在房地產(chǎn)稅沒有全面推出時，是一種很好的替代方案,。
過旺的投機需求推高了房價,，這一重要認識只是在2010年出臺國十條時才算認清。筆者曾估計,，住房供給的一半是滿足投資投機需求,，這絕不是夸張，房姐房妹們的輝煌業(yè)績就是明證。在許多城市,，本地居民有二,、三套房子是普遍的事，許多房子空置在那里,，等著升值,，各地城市都在演繹房子致富的大戲。
過去我們的住房政策存在十分嚴重的問題,。鼓勵住房投資,，長期采取低利率政策，對住房貸款的利率更加優(yōu)惠,，更重要的是所賺的增值收入不用交稅，既無增值稅,，也無保有環(huán)節(jié)的稅收,。在這個世界做什么交易賺錢都要交稅，但唯獨住房投資不交稅,，而且所有的其他投資都沒有投資住房賺錢來得快,，所以才出現(xiàn)全民炒房的奇觀。
我們更關(guān)心的是這無限投機需求是怎樣得逞的,。實際上房價漲不漲,，主要看貨幣供給，貨幣大量超出經(jīng)濟增長需要的供應(yīng),，必然會產(chǎn)生房市泡沫,，這就解釋了為什么2011年及2012年初房價會下跌。只要貨幣供應(yīng)量增長適當(dāng),，即貨幣政策處于穩(wěn)健水平,，投資投機需求就會被抑制，因為沒有錢投資,，房價不可能上漲,，相反，房地產(chǎn)商資金緊張,，資金鏈面臨斷裂,，房價必然下跌。
我們回過頭來分析2012年底房價為什么上漲,。原因還是貨幣供給出了問題,。大家知道，2012年中國經(jīng)濟是向下調(diào)整的,，GDP增長從9.2%降至7.8%,，即實體經(jīng)濟對貨幣需求應(yīng)是減弱的，在物價同時下跌的情況下，新增6萬億元貸款就能支撐GDP增長8%左右,，但我們卻通過商業(yè)銀行新增了8.3萬億貸款,。根據(jù)筆者估計，這其中相當(dāng)一部分信貸流入了房地產(chǎn)行業(yè),，支撐了房地產(chǎn)泡沫,。在實體經(jīng)濟調(diào)整或下行的過程中，大量增加貨幣供給的一個結(jié)果就是引發(fā)資產(chǎn)價格明顯上漲,，這一點已被反復(fù)證明,。
自去年六月份以來，房地產(chǎn)回升經(jīng)過了兩個階段,，第一階段,，6月至9月間，成交量明顯回升,，隨后進入第二階段,，房價上漲，自10月份到現(xiàn)在,，2013年上半年還會持續(xù)一段時間,。即我們的結(jié)論是：房價調(diào)控不力的根本原因是貨幣政策不能堅持穩(wěn)健，當(dāng)然,，從長遠看,，還缺乏一個重要的穩(wěn)定裝置——稅收調(diào)節(jié)（筆者稱之為“剎車系統(tǒng)”）。
“新國五條”被認為比以前的政策更嚴厲更深入,，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是限購加強同時,，這次明確提出擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍。房地產(chǎn)調(diào)控稅收手段開始走向前臺,，這是“新國五條”與以前的各次調(diào)控有重大變化的地方,。二是把外來務(wù)工人員納入現(xiàn)有保障房體系，這樣做有兩個理由,，一方面政府想通過保障性住房來滿足部分“邊際性”剛需（像上面分析的那種容易形成投機性剛需的部分）,，從而減輕住房需求壓力，另一方面,，則是出于推動農(nóng)民工市場化,，加快城鎮(zhèn)化的一種戰(zhàn)略性考慮。
然而,，筆者還是堅信,，如果當(dāng)前貨幣政策明顯寬松的現(xiàn)狀不變，調(diào)控效果仍然值得懷疑,。房市調(diào)控核心是貨幣政策能否堅持穩(wěn)健,。人們對新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體的第一個期待是，這次房市泡沫能否及時抑制。新一屆政府房市調(diào)控的手段仍然有很多,，第一個也是最重要的措施是收緊銀根,，對去年下半年以來已經(jīng)明顯寬松的貨幣政策進行收縮，使之處于穩(wěn)健的水平,，最主要是將2013年新增信貸壓縮到7.5萬億左右,。第二個選項是用房地產(chǎn)稅調(diào)控房價，這一政策目前僅是擴大試點,，而且政策本身并不到位,，作用有限，但也不排除非常情況下采取一步到位的嚴厲措施,。第三個選項,，也是對房地產(chǎn)的直接限制措施——限購，筆者認為到了采取全國統(tǒng)一限購政策的時候,。
總之,，房價調(diào)控能否一針見血，不再重演“空調(diào)”結(jié)局,，取決于新政府的兩個決心，一個決心是在經(jīng)濟處于調(diào)整期,，承受房地產(chǎn)等利益集團的強大壓力,，堅定地執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，第二個決心是對房價快速上漲采取零容忍,。