在上海首次試水的合作建房項目超出了很多人的想象,。據悉，合作建房機構僅僅10天就支付了超過1/3的前期土地款,，余下的部分預計在3月份前就將付清,。
2月2日,，上海合筑房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱合筑房產）總經理錢生輝透露，首次合作建房所開發(fā)的住宅,，并不是人們想象的全部都是90平方米以內的小戶型公寓,，面積120平方米~130平方米的6層疊加別墅將占地塊住宅建筑面積的70%，只有剩余下30%會用于開發(fā)90平方米以下的中小戶型,。
此外,，合作建房售價也并不如外界所想象的那么低。錢生輝明確,，此前宣布的6000元~8000元/平方米的成本價格僅針對股東,。第二輪購房者所能享有的價格有多少優(yōu)惠還是一個未知數。同時,，有業(yè)內人士擔心此種合作建房模式,，很可能給炒房者帶來新的炒房機會。
股東價格僅周邊市價一半
據公開資料,，合筑房產所取得的臨港新城A1-3-1地塊容積率達到2,。按照業(yè)內的觀點，類似的地塊一般只能建成高層公寓,，很難大面積建別墅,。但2月2日，合筑房產總經理錢生輝卻向對外透露,，該項目的70%將建別墅,。
但是，按照這一地塊的容積率,，上述別墅開發(fā)計劃似乎并不太可能實現。對此,，錢生輝解釋說,，他所開發(fā)的是6層疊加別墅，戶型面積在120平方米~130平方米,，以這一地塊的容積率,，建成疊加別墅的難度并不大。
顯然,，錢生輝所說的“別墅”和很多人想象的“別墅”并不一致,。但即使是他所說的“別墅”，周邊項目的售價也不便宜,。以離上述項目2.5公里遠的滴水湖馨園為例,，總樓層5樓的120平方米公寓網上參考價在11900元~15000多元/平方米，成交均價為13599元/平方米,。合作建房的股東購買價要比周邊便宜近一半,。
但對于第二輪的購房者來說,，是否能享受如此多的優(yōu)惠卻是未知數。根據錢生輝的介紹,，合作建房售價能比周邊便宜很多,，主要是因為合作建房開發(fā)速度更快，從拿地到建成只需要一年半時間,，同時還省去了向銀行,、信托機構融資的成本。不過此前,，上海房地產民間借貸一般開出的融資收益條件是年化收益率不得低于15%,。如果按照這一融資成本，上述合作建房項目最終的優(yōu)惠率也許在10%~20%間,。
合作建房成為炒房新途徑,？
根據錢生輝的介紹，上海首宗合作建房項目中多數的購房者是自住需求的購房者,。但有業(yè)內人士表示,，這一模式其實也給炒房客者帶來新的途徑。
上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍表示,，合作建房的股東要成為房屋的產權人,，必須要接受房地產交易中心嚴格的審核，不管購房者是不是房地產公司股東,，只要不符合購房條件,，就不可能獲得購買資格。
但按照合筑房產的建房模式,，如果炒房客成立或入股合作建房的公司,，房屋獲得預售許可后，炒房客就可以通過公司出售房產,，賺取利潤,，從而繞開限購。
對此,，錢生輝并不諱言合作建房的模式,，確實可能讓部分原來的炒房者通過合作建房來炒房。但他認為,，這是把此前“誤入歧途”的炒房資金引上正道,。因為，此前炒房客只能通過炒房,，加價銷售來獲取利潤,。而他們如今可以通過合作建房，變身為“開發(fā)商”,，通過開發(fā)銷售房屋,，來賺取收益,。這樣既對他們自己有利，也符合調控的方向,。