在嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的70個大中城市住宅價格數(shù)據(jù)顯示,，在2012年12月份,，近八成(54個城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)價格，出現(xiàn)環(huán)比上漲,；同比上漲的城市也比上月增加15個,，達到40個。
雖然環(huán)比價格上漲的城市中,，漲幅均未超過1.2%,，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.4%,，但部分城市呈現(xiàn)的房價上漲動能,，以及一些城市顯現(xiàn)的調(diào)控效果弱化趨勢，對2013年的房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了嚴峻挑戰(zhàn),。
在宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”的目標之下,，為2013年經(jīng)濟發(fā)展謀篇布局的中央經(jīng)濟工作會議明確了積極推動城鎮(zhèn)化建設(shè)的戰(zhàn)略方向，盡管會議同時強調(diào)了繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖的政策基調(diào),，但在部分城市已經(jīng)出現(xiàn)的房價上漲壓力的背景下，在嚴格的限購限貸政策“韁繩”下暫時放緩速度的房地產(chǎn)市場,，2013年會否再度“發(fā)熱”,？已然呈現(xiàn)上漲勢頭的房價是否會更加高漲？
盡管相關(guān)部門以及各地方政府明確限購政策不會放松,，但在房產(chǎn)稅擴大試點面臨不確定因素,，一些大城市住房需求持續(xù)增長，“一刀切”的行政調(diào)控手段精準度欠缺,、“副作用”逐步暴露等情況下,，2013年房地產(chǎn)調(diào)控站在了一個難度更高的新關(guān)口上。
前低,、中升,、后翹的2012
“從全國整體情況看，量價趨穩(wěn),，是去年樓市最顯著的特點,。這主要源于一系列調(diào)控政策改善了供需結(jié)構(gòu)，房價缺乏大幅上漲的動力�,！遍L城證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員告訴記者,。
一方面，購房者心態(tài)比較平穩(wěn),，剛性需求和改善型需求成為市場主力,。天津我愛我家二手房中介的成交數(shù)據(jù)顯示，2012年11月以來,，80平方米以內(nèi)的中小戶型成交比例占據(jù)整體七成以上,，顯示剛性需求占據(jù)主導。置業(yè)顧問告訴本刊記者,，“雖然二手房業(yè)主推出房源的意愿很強烈,，但成交量卻沒有大幅上漲。有的購房者來店里看了十幾次,，但始終對價位不滿意,，繼續(xù)選擇觀望�,！�
另一方面,，開發(fā)商紛紛通過“以價換量”的方式回籠資金，市場供給比較充足,。記者從包頭一家房地產(chǎn)公司了解到,，2012年下半年以來，位于鄂爾多斯的項目只賣了4套房,，而且是將價格從每平方米7000多元,，降到5300元左右才成交的。公司經(jīng)理說,，“市場需求跟不上了,，優(yōu)惠促銷實質(zhì)上是開發(fā)商對市場預期的一種順應，或者是為了緩解資金壓力下的一種妥協(xié),�,！�
“整體看來，2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)‘前低,、中升,、后翹’的態(tài)勢，這是住宅交易量呈現(xiàn)的趨勢,，價格也是這樣一個走勢,。”國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示,，“前低”主要是兩年多來的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)調(diào)控累積效應的結(jié)果,。2012年一季度價格、交易量都比較低。另外,，開發(fā)商以價換量很普遍,，所以價格相對比較低。
六七月份以后導致價格回升的原因中,，一方面剛需隨著政策的調(diào)整開始釋放,，另一方面，最大的原因是宏觀經(jīng)濟形勢變化,，經(jīng)濟下行趨勢明顯帶來宏觀調(diào)控的預調(diào)和微調(diào),，這對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了效應。
“保障房的投入使用也是‘穩(wěn)’的因素,。2012年有550多萬套投入使用,；2013年600萬套開工，400萬套投入使用,。這樣累計下來,，保障房的供應會增加，對價格的影響也是正面的,�,！比闻d洲說。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為,，雖然市場整體企穩(wěn),，但存在城市分化的現(xiàn)象。一線城市成交量上升,，但供應量不足,，房價存在反彈的壓力；而二三線城市供應充足,，甚至出現(xiàn)一定的供應泡沫,，不具備反彈的條件。
銀河證券董事總經(jīng)理左小蕾分析認為,，房價相對穩(wěn)定，主要得益于調(diào)控政策,。未來,，房地產(chǎn)調(diào)控應繼續(xù)打擊投機，不能讓房地產(chǎn)價格反彈,，政策應引導資金等資源回歸實體經(jīng)濟,，促使企業(yè)以技術(shù)創(chuàng)新贏得市場，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型,。
調(diào)控政策長期效用呈現(xiàn)遞減
在房價整體平穩(wěn)的背后,，記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分標桿地區(qū)的房價呈現(xiàn)連續(xù)微漲趨勢，上漲動能主要來自以下四個方面,。
一是投資需求依然旺盛,。
位于北京市朝陽區(qū)的某項目，2012年10月份開盤的住宅,，均價達到每平方米2萬元,，已經(jīng)銷售一空。銷售人員告訴記者,，即將開盤的售價,，每平方米將上漲50～100元不等。北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析,，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下,，開發(fā)商的定價也會水漲船高。展望未來一段時間,，房價已經(jīng)形成繼續(xù)微漲的趨勢,。
業(yè)內(nèi)人士分析，回顧過去十年,，投資房產(chǎn)基本上穩(wěn)賺不賠,，因此，百姓還是將房地產(chǎn)作為抵御通脹壓力的最好手段,。只要通脹預期存在,，這一趨勢就難以改變。
二是調(diào)控邊際效用呈現(xiàn)遞減趨勢,。
以南京房價變化為例,，2012年9月份，房價環(huán)比漲幅達到0.694%,，10月又環(huán)比上漲0.2%,，11月環(huán)比上漲0.3%，該地區(qū)房價已連續(xù)上漲9個月,。記者在長三角地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn),，隨著調(diào)控政策的延續(xù)，限購限貸在執(zhí)行中打折的現(xiàn)象屢見不鮮,。不少房地產(chǎn)銷售人員表示,，“只要你想買，花1萬～3萬元,，就能繞過限購令”,；一些銀行人士介紹，通過個人信用貸款,，也能買房,，只是利息高一些,；而通過辦離婚證的方式，將家庭二套房“變?yōu)椤笔滋追�,，獲得優(yōu)惠貸款,，更是業(yè)內(nèi)公開的秘密。
三是房價上漲預期持續(xù)存在,。
內(nèi)蒙古社會科學院經(jīng)濟研究所所長于光軍認為,，當前房地產(chǎn)市場正處在政策、市場博弈的關(guān)鍵階段,，不少人都認為如果宏觀經(jīng)濟不樂觀,，中央政府可能會放松調(diào)控政策。
銀河證券首席經(jīng)濟學家潘向東認為,，調(diào)控時間越長,，市場對房價上漲的預期越強烈，因為市場基礎(chǔ)并未發(fā)生根本的改變,。此外,，限購政策已經(jīng)實施一年多，很多小開發(fā)商受到?jīng)_擊,，選擇打折銷售甚至退出,。未來的房屋供給存在短缺風險，加強了市場對房價上漲的預期,。
四是國外量化寬松政策的影響,。
任興洲表示，美國,、日本等多個發(fā)達經(jīng)濟體同時出臺量化寬松政策,，全球差不多有10萬億美元的流動性投入到世界的金融池子里，這會直接和間接地影響中國的流動性,。中國的人民幣匯率和中國房地產(chǎn)市場的獲利能力,，會使得熱錢更多往這里涌入，有可能對中國的房地產(chǎn)市場形成沖擊,。
在上述因素的作用下,，房價上漲動能有進一步傳導的趨勢。業(yè)內(nèi)普遍認為,，標桿地區(qū)的房價,，具有市場風向標的作用。一旦形成房價上漲的心理預期,，很快將向其他地區(qū)蔓延，房價整體上漲難以避免,。搜房網(wǎng)發(fā)布的監(jiān)測信息稱,，天津2012年11月打折優(yōu)惠樓盤數(shù)量為309個,，環(huán)比10月份少了33個，這表明一些開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變銷售策略,，不再以價換量,，或許是即將漲價的信號。
“精確制導”完善樓市調(diào)控體系
接受本刊記者采訪的多位專家以及市場研究人士認為,，從目前政策層面?zhèn)鬟f的信息看,，2013年以抑制投機投資性需求、保障基本供給的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向不會改變,，鑒于一些城市已經(jīng)出現(xiàn)的調(diào)控政策長期效用遞減趨勢,，建議從目標、手段和預期三個方面增加調(diào)控精準度,。完善樓市調(diào)控體系,，促使在積極推動城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略目標下，形成合理消費預期,，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。
一是調(diào)控目標更加精準。樓市調(diào)控的目的是打擊炒房行為,，讓房地產(chǎn)市場更多地回歸居住屬性,。因此，建議盡快在全國范圍推進房產(chǎn)稅,，應該讓擁有房產(chǎn)越多的家庭,，承擔的稅收越高。
有專家分析,，房產(chǎn)稅改革是大勢所趨,，土地財政糾偏、現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費制度改革,、建立正確的激勵制度,，都需要房產(chǎn)稅。雖然從短期看,，房地產(chǎn)稅將減少地方土地收入,，但從長期看，普遍征收的房地產(chǎn)稅使地方政府擁有固定的,、不隨房地產(chǎn)市場周期大起大落的穩(wěn)定收入,。
二是調(diào)控手段更加精準。市場普遍反映,，限購限貸等行政調(diào)控手段,，對抑制投機需求起到了很好的威懾作用，但也誤傷了一部分改善型需求,。建議推出手段更為靈活,、精準的市場化調(diào)控手段,。
業(yè)內(nèi)呼吁，房屋交易過程中,，政府可根據(jù)房屋持有年限,，區(qū)分自住需求和投機行為。對房屋交易越頻繁的個體,，收取的稅費越高,。還有學者表示，應加強對房屋交易過程中的增值收益征稅,。同時,，通過個人所得稅抵免等方式，降低剛性需求的稅收負擔,。
三是調(diào)控預期更加精準,。當前房地產(chǎn)仍然具有較強的投資屬性，受市場預期的影響非常大,。尤其是在通脹壓力背景下,，必須盡快改變房價長期上漲的心理預期，建議出臺調(diào)控的中長期規(guī)劃,，明確實施效果的時間表,。
于光軍建議，頂住壓力,，穩(wěn)定并完善現(xiàn)有的調(diào)控政策,，給地方政府、開發(fā)商和購房者穩(wěn)定,、明確的調(diào)控信號,。優(yōu)化開發(fā)商的開發(fā)結(jié)構(gòu)和銷售行為，促使房地產(chǎn)市場軟著陸,�,！耙坏┬纬烧叻潘傻念A期，房地產(chǎn)泡沫會再度膨脹,，不僅影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局,，未來的局面也將更難收拾�,！�